林峰:“旅游综合体”是景区、休闲区，更是城市化的一种表现形式

       休闲商业地产

这是我们做的金色港湾的项目，是在盐城的城郊，它提出来要建一个15万平米的大型商业，在一个不到100万人的城市，要做一个15万平米的大型商业项目靠什么去做？它不是城市商业综合体，你做一个城市商业综合体，你要引进像万达这批大的主力店人家不去，因政府又非常希望它在这里干，因为未来十年以后这个地方会成为中心价值的地区，现在怎么办？又匹配了一些住宅，这个地方只能做休闲商业综合体，它的辐射范围比城市综合体范围大，不仅辐射本城区内，辐射到整个周边城区结构，作为休闲型发展架构。这种休闲型商业发展架构最重要的是在于商业业态，要能够让人不买东西也愿意在那里玩一天，消费型商业业态而不仅仅是购买型商业业态，就成为休闲商业综合体最重要的业态模式。

怎么样开发这种模式？怎么样做景观、文化、消费业态设计，使得这样的综合体实现留住人，消费时间比较长的结构就是考虑的问题，因此引什么样的商业业态进来，如何有效的推动这种业态，实现让人留下来消费的价值，就成为这个商业建筑的前提。因此我们首先通过文化策划、业态策划，然后落地到商业建筑上，它的商业建筑分割模式完全是小业态，最后到建筑设计，这个建筑设计一定要符合这样的景观要求、流动性空间。所以做旅游的项目，它的功能要求最后落地到建筑设计和景观设计上是不一样的，如果用常规的建设设计眼光去做这样的建筑，你可能会发现不是你希望达到的，最后做出来的东西和真正业态所要求的建筑空间结构和景观架构差别很大。

休闲居住的第二居所房产，原则上是大型城市周边，半小时以内的区域是最好的发展结构。这种结构特点，有可能二居和一居结合，一个半小时到半个小时之间我们称之为二居所，原则上到了周末就回到这个地方去，这样的区域第一时间距离特别重要，第二交通成本非常关键，在交通成本和时间结构的框架下，作为周末型二居所在城市中非常受欢迎。因此它的社区配套和房型模式有它的特点。

度假型房产海南是非常典型的，这样的度假区结构非常明显，卖的是候鸟人群，因此和候鸟人群需求间的结合，成为地产开发要研究的。同时作为像海南度假，第一是尊崇阳光的度假，以海南为主，体现为季节性候鸟人群所推崇的。为什么哈尔滨成为三亚第一大主力，长期以来是哈尔滨人占领三亚，原因很简单，及其残酷的哈尔滨环境导致了他们选择三亚，这个表现在极端，对于上海人而言冬季也是非常残酷的，同样也需要三亚，所以云南、三亚体现出来的换季节的方式成为未来度假追求路线图的主线。现在到云南，再往下走到四川康巴地区，所有阳光和气温很好的地方，就会爆发成中国旅游目的地爆发性区域，现在正在中国形成度假风暴路线区的概念。

第二是滑雪人口的增加，对于欧洲而言，阿尔卑斯是世界的滑雪圣地，如果没有滑雪的习惯，没没有追求滑雪的人口，谈不上阿尔卑斯的价值。现在中国滑雪人口在不断增大，滑雪人口这批人要去滑雪，要去学习滑雪，到最后成为滑雪爱好者。南方人跑到北京去，原来我不会滑雪，但我的孩子就会滑雪，在这些滑雪人口推动下，以万达在长白山的投资，和云顶在崇礼的投资，形成了中国以滑雪配合的冬季度假，这几年整个投资规模将近千亿，上千亿的旅游地产进入这个区域，就是因为大规模的滑雪者。像这样的我们称之为度假房地产，度假房地产追求的是什么？我们可以把度假放大，不是什么地方都适合度假，很多地方的度假是假度假。

另外是综合体，以前做酒店是配套，到度假区做五星级酒店是很恐怖的事情，原因很简单，任何旅游都有季节性，由于设计季节性的影响，比如在北京坝上草原做五星级酒店，它只有三个月的时间，请问一个五星级酒店投资上亿怎么回收？怎么回收得了？没有办法回收，哪怕是零地价也没有用，政府给你扶持也没有用。

养老养生地产，现在是一种不成熟的业态，但这里面可能性空间相当大，一批保险公司开始介入这一块，实际上是追求地产收益率和保险互动结构，真正成功的以养老作为产业经营基础而形成地产开发的模式还是相对不成熟的，有一些比较成熟的养老经营型场所。但可以用这种要素去做的养生型地产和带养老价值或者养老性地产这就非常多样化了，空间就非常大了。

关于温泉地产，我们也提出了一些温泉打造的出发，主要是结合区域结构，形成温泉度假到温泉小镇，再到温泉城的架构。

文化创意地产应该是融合型的地产模式，这种地产模式，特别是像影视城、文化演绎和文化创意、文化主题园等等，借文化产业发展，来形成带有文化理念和品牌价值的旅游地产，这种类型发展比较多。真正是把创意产业到一个旅游区去复制非常困难，文化创意地产并不是做文化创意产业链的直接发展，比如说像做大规模的影视城，做大规模的影视产业基地，然后去发展地产，这是非常困难的，原因很简单，文化创意产业链的整合非常重要。相反用文化创意产业手法去带动旅游休闲地产发展是非常容易的。因此是带羊头卖狗肉的事，它有交叉性，但不是做产业链延伸，不是做产业开发基地，更多的是称为产业聚集区。所以我们现在做大量的旅游，我们叫泛旅游集聚区，我们不做集团化旅游发展，但是做产业聚集相对来说比较容易，以旅游为主导的休闲产业聚集在一个区域内把各种各样的休闲到这个区域，形成休闲放大效应是很好的手法。

庄园房地产这几年发展也非常快，首先是从红酒出来，酒庄模式，这是我们做的葡萄酒庄，一般来说5%―10%左右的建设用地，90%――95%之间农业匹配形成架构。

新农村社区旅游地产，结合新农村改造形成一批新的地产，这种发展往往和旅游结合，形成了新农村模式下的旅游地产发展结构，这里面包含了商业型地产和旅游地产。

旅游地产一定要和景区经营来结合，如果没有很好的持续经营理念旅游地产非常难做。