林峰:“旅游综合体”是景区、休闲区，更是城市化的一种表现形式

       旅游地产开发模式

旅游地产开发中，我提出了五级台阶的开发模式，第一以资源包装和前期设计为基础，进行相应运作，然后把项目卖掉；第二实施基础开发，进行子项目的招商引资，我们叫二级项目运作；第三开发引爆人气的项目，形成地价升值招商引资，这是我自己开发最能产生人气的核心吸引力，把土地的人气提升了以后，把地价调上来，然后销售地或者是销售项目；第四是独立开发，形成整体项目开发，实现商业运作运营和推动整体开发运作。

最后我再简单说一下新型城镇化的理念。

新型城镇化这个题目讲的非常多了，中国经过了从加工产业为主导到重化工业为主导，重化工业发展到今天，它的增长里已经是比较困难了，而且污染和规模化受到限制。发展什么能够带动中国？特别是2008年之后金融危机的冲击，当时靠着4万亿投资拉动，到现在还没有消化掉，到底靠什么产业去带动中国发展？靠出口加工产业、重化工产业还是高科技产业呢？因此，城市建设和现代服务业成为了产业选择的最重要方向。新型城镇化之所以提出，其实最重要的是基于两个东西：第一基于产品的产权关系分裂，在中国城镇化过程中，城乡二元化形成了产权分裂，第二叫城乡关系，因为户口问题造成了农口工非市民化，造成了城乡之间的差异，这两个问题造成了中国城市化本身的障碍和扩大内需所需要基本架构的困难。所以首先是中国一个基本逻辑，叫保持7%的增长，是中国翻两番必须要求的战略基础。内需增长成为最大的动力，因为出口和投资带动必须靠内需，内需怎么办？有效的扩大需求靠涨工资，靠社会保障，这两个怎么实现？是提高城镇化率和实现城镇化，所谓新型城镇化核心就是这个，就是提高城镇化率加上人的城镇化。人的城镇化是要政府拿出巨大的财政资金去保障，去保障有户口所有人所拥有的社会条件，政府拿出几万亿、几十万亿可能性非常小，因此新型城镇化靠什么，绝对不是靠政府的财政来解决，靠产业，什么产业在今后发展中具备这个价值？现代服务产业是最有可能带动或者最重要带动的。因此由旅游带动的泛产业现在成为了落后地区、不发达地区相对远离城镇地区进行城镇化最好的产业支撑和基础，依托于旅游形成对人的搬运，旅游是搬运人的，而旅游搬运人的实质是什么？搬运人的消费能力，也就带来了在远离客源地区目的地的一种经济放大效应，由这个经济放大效应实现了产业带动城市化，在这种情况下形成了旅游带动城市化发展的结构。在这种旅游吸引力下首先形成人的搬运，第二是消费放大，在消费聚集的情况下形成产业聚集，在产业聚集的情况下形成了城市化聚集，通过城市化聚集形成了旅游引导新型城市化发展结构。这些休闲小业态是休闲旅游最大的吸引力，这些消费的聚集形成了旅游业态的聚集，通过旅游业态形成了消费聚集，带动了区域留下人和留下消费量的结构，然后延伸发展旅游居住，打造城市配套，形成旅游城市化的结构，形成居住地产的销售，形成商业地产的销售，形成产业地产的销售，形成养生养老地产的销售，从而对整个区域从土地开发到房产开发。

旅游综合体是什么？是三个东西，第一旅游综合体是一个景区，第二旅游综合体是一个产业聚集区，是休闲消费聚集区，第三旅游综合体是城市化的一种表现形式。

谢谢大家。