林峰:“旅游综合体”是景区、休闲区，更是城市化的一种表现形式

       旅游地产功能

由此旅游地产功能上包含什么呢？我大概分为四种类型，第一土地开发，把生地做成熟地，把熟地变成可开发用地，再把熟地带上项目进行标准。地产开发的区域结构下的开发，是做地产开发最合适的一种规律性的基础。第二是居住物业开发，对于大多数地产商而言，非常适宜于做居住物业产品开发，所以一说就说房型，一说就说小区景观，一说就说小区服务结构，这种做楼盘的人做产品的理念对旅游地产而言相对来说是比较狭隘的，它的类型差异很大，居住型物业对旅游地产来讲也包含了不同类型，从第二居所到度假型第三居所，再到其它可居住的客栈、公寓以及产权式的酒店都可以称之为居住型物业，这种居住型物业从别墅到花园洋房，再到简单的小套型有很多的模式，这里面差异很大。第三是商业物业，我们做城市商业地产，越来越强调形成很大的规模，但旅游休闲商业地产这个模块非常大，休闲商业地产除了旅游区的商业地产之外，有很多我们称之为城市区、城郊区，卫星城区会形成大规模商业物业结构，这里面商业性换句话说50年的或者40年的用地上，开发出来又可以销售，又可以经营的都可以商业地产。第四种类型叫权益型地产，它是旅游地产，更多是消费权益，比如分时度假也好、摊位也好、俱乐部会员证也好，都可以和地产呼吁起来权益性销售产品，不一定是土地的或者房产形态的，但可以把房产形态与经营模式结合。

因此从旅游地产来说，它可能做的事情是更宽广的一个结构。在这个纬度下我们看一下它的模式，无论是做综合体还是做小城镇，它有生活居住、农民的安置、改善型居住，往哪里改善？城市中心靠别墅改善可能性不大，因此远郊型居所成为一种可能。我们在天津做一个项目，我们提出来一个概念叫养心天堂，叫北漂桃源养心天堂，因为在北京买房子限购而且还要求户口，这些北漂人经济能力不够，自己又养孩子，还得请自己的父母带孩子，这个在离北京50公里的五清非常适合，他可以坐城际上班，他可以让父母来带孩子，加上有机生活方式和蔬菜条件，以及种地的支持，这样的地方对30多岁没有北京户口的人而言非常有吸引力，成本又地，而且离开了北京废气污染很重的地方。像这种地方是一居还是二居？实际上属于改善型的第一居所，但我们认为它仍然是旅游地产性质。城市高品质居住、郊区休闲居住、度假型居住、养老型居住，这些都是居住型的，但居住模式差别很大。

第二是物业模式，多主体产权自用物业称为居所，就是一般的住宅。多主体产权出租物业，比如商铺，有很多人买你的商铺，一个大型商场可能有五百个业主，一千个业主，卖出去然后回租过来，这种类型的商铺经营模式又不一样，单一主题自有物业，比如做酒店、做会所，我自己经营的，还有单一主体经营型物业，我做出来的商业楼就是要出租的，我做了一个小型的古镇，我要把古建租出去，这里面管理模式又不一样。还有混合物业，比如产权酒店、休闲商街，它的管理模式也是不一样。物业管理的多样化，影响产品模式的设计。

第三是销售型，居住型物业的全产业链销售、商业物业全产权销售、使用产权模式销售、会员产业链销售、时权产业链销售、股权产业链销售。这种销售形态多样化同样是旅游地产要包含的。

第四是吸引力与价值模式。人气人流聚集价值，比如5A景区，比如杭州西湖开放，开放意味着什么？开放意味着西湖周边的人流量比原来增加一倍两倍甚至三倍，大量的人流量增加形成的是人气聚集效应。因此在这个前提下，西湖周边最主要的观光型区域去做高端项目开发，某种意义上和西湖开放所带来的价值方向相反，它不再是私密性开放结构，应该是更大以流量为主体的开发模式。配套服务价值，有些项目靠的是配套，靠的是升级，比如说养老，做高端养老需要的是高端配套，你说我就是要卖给很重要的人，卖给消费能力极强的人，但是你没有三甲医院，你的环境，你的蔬菜，体的水质，你的气侯，所有的东西都不是按照最高端配套条件提供的，你就没有很好的市场。另外是环境稀缺价值，我住的就是很好的景区里面的，最美的地方的，这种做法稀缺性和非稀缺性产生出来的效果又不一样。最后是品质价值，做产品的品质所花的资金不一样，你做出来的房子、别墅一平米就是1.5万到2万，你的卖价一定是非常高的。因此从吸引力到它的价值体现的方式，在旅游地产中体现出非常大的差异。

第五是商业层级模式。旅游居住房地产，首先一二三居所差异很大，有些人买房子为了这一年一个月在那里住，二居所就是每个周末使用，对于一居所来说每天都要居住，这种差异性必然带来形态上的差异。旅游商业房地产差异，商街、商铺、商城，这里面的形态也有很大的差异。旅游经营房地产，包括会所、公寓、产权，差异性就很大。

最后是开发层级的模式，是做区域开发还是做旅游地产开发，还是做旅游房产开发。这是我说的旅游地产开发。