超越5A的旅游景区升级之路

绿维创景的景区市场化提升之路(一)

四、超越5A——绿维创景的景区市场化提升之路

绿维创景通过10年的经验总结，为不少A级景区（包括已经创建成功的5A景区）问诊把脉，得出了景区市场化提升的创新思路，可谓超越5A，实现了景区提升的真正价值。

（一）从开发的角度深度研判与挖掘资源

资源是旅游景区开发的基础，一般包括自然资源、历史文化资源两个方面。从投资的角度，我们将资源的价值区分为本体价值和开发价值。本体价值是资源固有的价值基础，开发价值则是从开发收益的角度，对资源价值的一种评价，这一评价，对于开发商投资，具有很重要的意义。

因此，绿维创景所提出的资源评价是一个主观评价与深度挖掘的过程，是深度的研判与创造性挖掘的过程，与仅尊重原始基础的本体评价有较大的思路差异。主要体现在以下几个方面：

第一，资源定位、独特性及其吸引力评价。即对资源在全球、全国、区域中具有独特性或唯一性的评价，以及对其独特吸引力与整体吸引力的评价。这是资源开发的前提，需要横向进行比较，并对资源方方面面的吸引力进行综合评估，是一种系统的评价过程。所谓挖掘，则是对资源特性的审美发现，寻找提升本体价值的可能性。

第二，可进入性与进入条件评价。景区的可进入性评价是投资的前提之一，进入条件影响项目对游客的吸引力、投资成本及游客游憩成本。进入条件包括进入目的地的距离、时间消耗、交通工具及其舒适性、交通成本四个因素。首先是大交通关系，即目的地与客源地之间的距离、交通方式、时间消耗、成本，其次是接待中心与景点之间的距离、交通方式、时间消耗、成本，最后还包括景区内部的距离、交通方式、时间消耗、成本。投资商在这三个层面都必需进行评价，并对交通由谁投资作出初步判断。

第三，基础设施条件及投入评价。基础设施条件评价，实际上属于现状评价，是对景区的水、能源、环保、通讯及接待配套基础的评价，这一评价涉及投资规模。

第四，展示条件与观赏条件评价。对景区内的好的景观吸引物，我们要进一步研究其大尺度、中尺度、近尺度与进入性观赏的条件，以及景观与文化的展示条件。这些条件，决定了游憩产品本身的投资。

第五，游乐、康疗与体验条件评价。资源的挖掘，需要分析其在游乐、康体、养生、治疗、深度体验方面的支持与条件，越有延展性，资源价值就越高。

第六，产品现状评价。景区的产品现状，是投资前必须进行系统评价的内容。其中，游憩模式、市场现状、管理现状、基础设施现状等的基础与问题，应该分析透彻。

（二）符合市场逻辑的市场调研

旅游景区的提升设计，最重要的，还是对市场的把握。要把握好市场，需要从五个方面进行深度研究与策划：市场调研、旅游市场总体把握、项目的市场定位、对应于目标市场需求的产品创造（创意策划与游憩方式设计、游线设计）、市场核算与运作策划（收入模式设计、营销策划、市场效果判断、效益估算等）。

（三）文化找魂确定主题

景区提升很重要的一个方面是衡量现有的主题是否适合本景区。如果有清晰独特、引人入胜的主题，并且旅游项目按照主题进行整合打造，景区的旅游吸引力就会得到极大的提升。有些景区因为没有独特的主题，只是以单一的吸引核或综合性功能来吸引人，长此以往，必定会导致景区经营不善，遭到市场的淘汰。因此，景区提升首先要找魂，找到适合景区持续发展的主题。

（四）极富创意的游憩方式设计

从景区开发的角度讲，游憩方式设计是对旅游者出游中涉及的各主要要素进行设计安排，使旅游者的旅游过程获得最大满足，景区资源获得最佳利用，从而使旅游开发商、投资商获得最大收益。旅游过程中的游憩活动包括十个方面，即：吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、悟。

1、游憩结构要素分析

（1）吃得有特色
在有关吃法的设计中,应该按照特色化、精细化、品牌化来设计。餐饮设计由四方面构成：餐饮环境设计、菜谱、服务方式设计、娱乐活动设计。

餐饮类型大致可分为：餐饮一条街、农家乐（城郊餐饮农家乐、度假型农家乐）、户外烧烤（BBQ）、特色餐馆、宴会餐厅、主题餐饮等。

餐饮方式可形成：餐饮+歌舞表演、餐饮+康体活动、餐饮+郊野娱乐、餐饮+门票赠送等方式。

（2）住得有档次

在住宿设计中,要在确定的规模上形成合理的档次结构和布局体系创新，并进一步挖掘住宿文化体系，提升传统的住宿功能，在一定程度上达到住娱合一，使旅游者通过住宿也能够享受到当地文化的独特韵味，使独特的住宿体系也成为旅游地的吸引物。如：地方主题酒店、地方特色建筑酒店、家庭民居旅馆、户外野营、标准酒店、假日村与度假小屋等。

（3）行得有差异

由于旅游客源地和旅游目的地的交通体系具有非旅游的属性,难以按旅游要求进行变动，所以，在旅游交通的设计中，我们主要考虑旅游目的地与旅游景区的交通,尤其是旅游景区的旅行通道(Passage)。