旅游地产土地政策探讨

       旅游项目用地指导性分析――以农业观光旅游开发为例

针对目前旅游项目开发的用地问题，明确的政策要求，紧跟政策导向进行开发建设才能少走弯路，创造旅游开发的最大价值。以农业观光旅游开发为例，首先明确用地概念，服务休闲型设施农业指依托农产品型设施农业建立起来的，主要供外来游客进行观光、采摘、休闲度假等为主的示范农业。

此类项目开发用地涉及的设施农业用地是指发展设施农业使用的土地，根据用途分为农业生产用地和附属设施用地。农业生产用地指直接用于种植、养殖，提供初级农副产品的土地。附属设施用地是指为了保证设施农业项目正常运转和健康发展，为农业生产用地服务配备的一定比例的附属设施配套用地，分为附属设施农用地和附属设施建设用地。附属设施农用地指直接服务于农业生产的田间道路、地面未固化的建筑（构筑）物等附属设施用地。附属设施建设用地指用于农产品加工、交易、研发及餐饮、住宿、会议等配套设施用地。在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。确需建设的，必须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续，附属设施建设用地禁止单独出租、转让等，不能随意改变用途，禁止进行房地产项目开发。

明确了项目开发占地的属性后，就要针对以上属性关注国土部门颁发的相应法规，批文，随时掌握国家在政策上的新导向，同时也要关注地方在开发用地上的新政策，在服从政策法规的同时抓住政策法规上的惠民政策，实现土地的合理利用。

2009年国土资源部又出台了《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（国土资发[2009]27号），对设施农用地及其附属用地的归类、适用政策和审批进行了进一步的明确和简化。按照该文件规定，除了设施农业附属的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，须依法办理农用地转用审批手续，按照建设用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面、或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续。（未再强调不得占用基本农田），不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标。

国家的政策明确了，就要研究地方的政策，《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发〔2010〕155号）上明确的指出“附属设施用地规模应严格控制，省级国土资源和农业部门可结合本地实际情况，制定不高于《通知》规定限额的具体标准”。以天津农业设施用地政策为例，农业生产用地占设施农业用地的比例原则上不低于85%，其中宽度小于2米的田间道路、沟渠、田坎等用地的比例原则上不高于8%；附属设施农用地占设施农业用地的比例原则上不高于12%，附属设施农用地内功能用途相同的建筑（构筑）物原则上不超过1处；原则上说，附属设施建设用地占设施农业用地的比例上不高于3%。不难看出地方性的政策针对地方实际情况与国家政策存在着一定的差异，这也是符合国家法规要求的，所以在项目规划上存在着很多值得探讨的地方，不少地方也有已经实施的成功案例。