旅游地产土地政策探讨

       实际操作中存在的矛盾与问题探讨

（一）指标问题

1.有建设用地指标，但是不满足占补平衡

这是很多一线城市面临的问题，也是导致很多项目不能上马的主因，用开发旅游业的优势去说服政府开发未利用地，将未利用地进行土地开发整理，使得新增耕地满足占补平衡要求。没有未利用地可开发的，部分地区可购买其他地区耕地指标进行占补平衡。

2.规划基期年建设用地指标饱和，没有建设用地指标可用

将现有建设用地集约，目前这种问题的解决办法一般是走建设用地增减挂钩指标。将分散的农村居民点集中，新建中心村，将原有农村建房进行土地复垦，腾退居民点，恢复耕地，既补充耕地又富余出建设用地指标，可进行建设。

（二）有项目有建设用地

这种情况是指项目所在地在土地利用总体规划中规划为建设用地或有条件建设区，已经列入所在地土地利用总体规划大纲，本身已经满足建设用地指标要求，在政策上允许进行建设的建设用地。地块土地使用权属问题可能遇到如下情况：

1.土地使用权国家所有

这是最容易实施的一种情况，此时的土地可能是已经经过一级开发的“熟地”，也可能是未经过开发的“生地”，“熟地”可通过招标、拍卖、挂牌的出让方式进行土地使用权的获得，进行开发建设，“生地”可通过申请土地一级开发的方式进行开发为熟地，再获得土地使用权进行开发。很多地区对一级开发商在获得二级开发土地使用权的政策上都有一定的扶持。

2.土地集体所有

国家未列入招标、拍卖、挂牌等出让计划，可申请政府进行一级开发，收回国有土地使用权并出让。土地收购储备范围如下：

(1)新增建设用地中用于经营性开发的土地

(2)已列入危旧房改造计划的土地

(3)依法收回的闲置土地

(4)政府依法收购和整理的国有土地

(5)因单位搬迁、解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整出的原划拨国有土地，含原有城市基础设施改造调整出的划拨用地。

(6)土地使用权期限已满、政府依法收回的土地

(7)以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地

(8)土地使用者要求政府收回的土地

(9)市区范围内无合法使用权的国有土地

(10)其他依据法律、法规可以收回的国有土地

如果开发项目涉及符合以上情况的土地，开发商是可以通过相应的手续获得土地使用权的，其实如果开发商对地块的渴求度很高的话，一般是可以以合法的形式获得的，比如给与一定的补偿等等。

3.土地已经出让的建设用地

这种情况可通过土地转让的方式进行建设用地使用权的获得，但必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，否则土地使用权转让行为无效。土地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。需要修改土地出让合同中土地用途的还需重新与国土部门签署合同，这种方式比较适合在原合同范围基础上直接进行开发建设，如果原开发商不想将拿到的地进行开发，或者经济条件不允许无法实施开发，转让土地使用权也不是恶意炒作地价，此时以转让的方式获得土地是比较经济的方式。

（三）有项目没建设用地

这种情况一般发生在开发商突然有了灵感进行开发旅游项目，而项目所在地在土地利用总体规划中未列入建设用地或有条件建设区。应对这种局面要视下面三种情况而论：

1.项目地占用基本农田

这种情况项目很难批复，一般需要国家文件，如果没有国家批文，可上报当地国土部门，在下一轮土地利用总体规划调规时将项目地的基本农田属性调成建设用地或者有条件建设区，面积不超过三十五公顷的可调成一般农地，并录入土地利用总体规划新建或扩建项目中。当然基本农田的调出的前提是需要将其他地方达到基本农田要求的一般农地调入基本农田，以达到基本农田的平衡。这项工作主要有国土部门规划科进行协调，开发商能做的就是将开发意向提交到国土部门。

2.占用一般农地

这种情况要比占用基本农田容易处理，项目在土地利用总体规划中明确了项目名称，录入了规划文本，规划时未明确位置以及相应位置地类，如今项目地需占用一般农地，这种情况当地国土部门可在建设用地指标允许下进行批复，但是需做好耕地建设用地占补平衡，建设用地指标不满足的，可申请利用建设用地增减挂钩指标。

3.占用未利用地

这种情况有别于占用一般农地的是不受耕地占补平衡限制，项目在土地利用总体规划中明确了项目名称，录入了规划文本，规划时未明确位置以及相应位置地类，如今项目地需占用未利用地，如岩石裸地，滩涂等，这种情况当地国土部门可在建设用地指标允许下进行批复。
 
这里补充一点，如果新增项目没有在上一轮土地利用总体规划中明确项目名称，也就是说在土地利用总体规划里根本没有记录，属纯新项目，然而该项目对当地经济发展起到至关重要的作用，从上级到基层领导都予以高度重视，视地区而定，也存在当地国土部门的允许下先行建设，但是在新一轮土地利用总体规划调规中必须规划为建设用地，并占用下一轮建设用地指标。