旅游地产土地政策探讨

       土地开发的基本政策

越来越多的房地产开发商开始热衷于旅游投资的当今，不得不说，目前的中国旅游市场正在如火如荼的以前所未有的速度发展，这不仅仅是人民生活水平提高的体现，随着旅游业的多元化发展，旅游不断融入人们的生活，成为越来越多人的休闲方式，这种渗透式的发展也开启了旅游生活的新时代。

当今旅游已经不是简简单单的风景欣赏时代，旅游元素的多元化，旅游项目的广泛性，使这个词语涉猎的领域越来越多，商机也越来越大。由此，很多从未接触过地产投资的商家也欲进行旅游项目的开发，但苦于无从下手，有个想法容易，找个旅游设计机构打造也不难，难之难很多投资人根本不知道旅游投资从何下手，简而言之做项目首先要拿到批复，拿到地，旅游业的高速发展，用地属性涉及各个地类，就是地产开发商也可能判断失准，政策把握不住，更何况是其他领域的投资人呢！

因此，探讨旅游地产土地政策问题很有必要，也是关系到旅游项目能否顺利开展实施的关键，绿维创景长期以来在旅游地产土地政策方面一直为开发商提供适时谋略，本文在对土地开发基本政策进行梳理的基础上，就实际操作中存在的矛盾和问题提出一些探讨，与大家共同交流。

土地开发的基本政策

土地开发有详尽的法律法规，《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规都在规范着土地开发整个进程，了解他们做到知己知彼，才能在整个项目的把控上游刃有余。

（一）土地使用权出让

1.土地出让使用权年限

开发商拿到土地使用权有两种方式，一种是出让，一种是转让，出让是国家对开发商的行为，转让则是已取得土地使用权的人对开发商的行为。我国的土地使用权也就是通常所说的产权是有年限的，不同的土地用途所获得的土地使用权年限也不同。土地使用权出让的最高年限按用途分别确定如下：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

对于旅游业涉及的土地使用权年限的划分还是比较详细的，传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项，土地使用权年限为 40 年；国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地，土地使用权年限为 40或50 年；国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质，一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游房产建设，土地使用权年限为 50 年；商业用地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为，土地使用权年限为 40 年；商业城市中的综合类用地性质，一般适合于商务酒店、全套房酒店、旅游星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建设，土地使用权年限为 50 年；服务式公寓、纯住宅类酒店式公寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目的建设，本身属于房地产开发性质，土地使用权年限为 70 年。

2.出让的方式

土地使用权出让方式有四种：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。不同的地块政府国土部门会通过不同的方式进行出让，出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议出让；有利于土地布局优化和重大工程较大地块出让，给出让方留有选择余地，综合考虑受让人情况一般采用招标出让；地块条件好、功能便利、繁华地段，方法简便易行，出让方不易控制最高价，此时采用拍卖出让；对于一般地块普遍采用挂牌出让。虽然不同出让方式有明确的界定，但是受到地域性的影响，很多地方在定位的时候没有明显的界限，也就给开发商在如何获得土地使用权的方式上留了余地，也出现过还没有挂牌某块地已经名花有主的情况。

开发商通过国土部门协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让的方式获得了土地使用权后，必须按照出让合同的有关规定开发、利用、经营土地，如果未按合同规定的期限和条件开发、利用土地，县或县以上人民政府管理部门可以根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。不按合同开发建设不可取并且违法，开发商需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签订土地使用权出让合同，并调整土地使用权出让金，因此原则上讲拿地一定要一步到位，“曲线救国”的方式其实并不可取。但是对于土地使用的用途方面其实有部分的空间可以探讨，对于旅游产业来说，并不像纯粹的房地产业居民住宅和商场那么界限分明，很多都是在原有用地基础上发展旅游，或者土地出让合同上对于土地开发利用的描述并不细化的很明确，也就有了探讨的余地。对于有利于当地经济发展的旅游项目，当地政府是予以支持的，包括在获得土地使用权的政策上会有一定的惠民政策，不少地块的一级二级开发都以鼓励式的方法交给一个开发商来做的。

还有值得注意的就是，出让的土地使用权仅指地上的使用权，对地下资源埋藏物和市政公用设施不在出让范围。

（二）土地使用权转让

开发商可以通过土地使用权转让的方式获得土地使用权，包括出售、交换和赠与等具体形式。转让的期限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。这一点值得注意，犹如买房子的产权剩余一样，并且土地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，不然土地使用权转让行为是为无效。通俗的说从其他人手里得到的用来开发商场的土地使用权合同是不能盖住宅小区的。土地使用权转让有能详细分为国有土地使用权转让和集体土地使用权转让，针对不同的情况有不同的转让过程和相应的办理手续。

（三）补地价

在土地使用权有偿出让体系中的土地使用者，如需改变合同规定的土地用途，在征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准后，应重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。如果原属于行政划拨无偿取得的土地使用权，如果土地使用权和地上建筑物转让、出租或抵押，应向当地县级以上人民政府补交出让金，或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交。

（四）合作建设

地产商可以通过与拥有土地使用权的单位合作的方式进行地产开发，由对方提供土地使用权，地产商可提供建设资金，将建设项目报有关主管部门立项、审批；房屋建成后，地产商根据联合建设合同，也可以取得一定的报酬。