十七届三中全会后的乡村旅游发展研究报告

       土地使用权流转模式探讨

3、土地使用权流转模式探讨      

我国土地流转存在土地置换、出租承包、农户退包集体转让、委托转包、集体反租转包和股份合作制等多种流转形式；土地流转范围逐渐从以耕地为主逐步扩大到林地、草原、水面等整个农用土地；土地流转主体呈现多元化。总得来说，流转呈现规模化的趋势，为乡村旅游和其他关联产业的发展提供了广阔的发展空间。目前我国各地都在尝试新的土地流转模式，其中比较成功的案例有：

(1)成都“联建房”模式  

自从成都获批统筹城乡综合配套改革试验区之后，在土地制度改革上又进行了更大范围的探索。成都市的农村产权制度改革的目标就是建立城乡产权“同证、同权、同价”。具体方式有：      

① 农民将自己确权的宅基地交与有经济实力的投资方参加联建，联建方全额出资为农民修建住房，并按一定标准租用农民土地。 

② 而在原址重建中，农户也可申请向金融机构贷建房屋款最多6万元，最长8年。农村宅基地的使用证，农户用合法的宅基地使用权和拟建房产证抵押，可在信用社贷款。     

③ 土地经营权入股合作经营方式。比如龙泉驿区的龙华模式，由村委会和8个村民小组共同发起并出资10万元，以农民的土地承包经营权和整理出来的宅基地使用权作为个人股；将整理出来的林盘地、荒山等非耕地的使用权作为集体股入股，组建龙华农民股份合作社，合法流转农民宅基地用于市场开发和建设。另外还有以自然优势为依托的都江堰虹口生态产业模式，以花卉和新型农业观光旅游产业为特色的锦江区模式等。与此同时，成都市还设立了农村土地承包流转服务中心。 

（2）南海模式与昆山模式

南海模式的特点在于由股份合作组织直接出租土地或修建厂房再出租，村里的农民出资入股，凭股权分享土地非农化的增值收益。     

南海土地股份制中农户的股权是其土地承包权的延伸。股份合作组织一般是规定原集体组织的承包农户才有权入股分红，承包制下农民拥有的土地转让权只限于农业用途，而股份制则将农民的土地转让权延伸到非农用途，农民可以凭借股权分享土地农转非带来的增值收益，农民收入显著提高。股份合作组织控制着土地非农用途的转让权，占据了大部分土地增值收益，股民对管理者的监督比较困难。     

昆山模式的特点是通过复垦获得一些非农建设用地的“额度”，土地转让权不全归集体所有，农民也可以“单干”，比起南海模式，昆山农户获得更多土地增值收益。昆山的村集体先通过复垦等方式获得一些非农建设用地的“额度”，然后向本村农户“招标”，由农户或由农民成立的合作经济组织（例如“投资合作社”或“富民合作社”）联合投资修建标准厂房、商铺或打工宿舍楼向外来工商投资者出租。不同之处在于，昆山模式下的非农用途的土地转让权不再完全归集体，而主要是通过集体与农户的合约直接界定给农户或农民的合作组织。

(3)安徽小岗模式：从“分田到户”到新型合作化     

小岗村的改革历程：     

30年前，当安徽省小岗村村民严金昌在曾经推动了中国农村重大变革的“分田到户”的秘密协议上摁下手印时，他没有想到，有一天，他会把分到自家的田地又租出去。两年前，严金昌和十几户农民一起，以每亩500元的价格把自家的两亩土地出租给一家上海养殖公司，发展规模养殖，年终参与分红。年薪、土地租金，再加上年终分红比单纯种地收益高的多。 

小岗村人眼中的未来：     

小岗村党支部书记沈浩为小岗村的经济发展规划了“三步走”的“宏伟”蓝图：第一步，进一步扩大土地流转规模，调整农业结构；第二步，依托“小岗”品牌，发展休闲旅游、红色旅游；第三步，引进工商企业，促进工农业协调发展。