林峰：特色小镇开发运营与全经联IP导入

“三架构”指的是特色小镇发展不仅要遵循产业链整合架构，还要符合旅游目的地发展架构和新型城镇化发展架构。林峰院长认为，特色小镇发展的基础是人口聚集。特色产业和泛旅游产业的发展，形成产业集聚，带动常住人口聚集和外来游客聚集，促进配套产业和公共设施的发展，以及多样化的消费结构和聚集，从而推动城镇化架构的形成与旅游目的地发展。

林峰博士认为特色小镇旅游产业分为自然资源、人文资源，对于我们特色小镇而言，要增加一个产业资源，每一个特色小镇基于当地的产业资源不一样，因此在选择产业的时候，选择的产业资源基础，我们说鲜花小镇、航空小镇、会展小镇、教育小镇等等不同，各种各样小镇之间，如何运用资源的本身，都是非常重要的。

（三）特色小镇的总体特征

林峰博士认为特色小镇的特征是以特色的产业及环境资源为基础，以坚定的政府政策及投融资支持为依托，以产城一体化综合开发为手段，以泛旅游为引擎与目标归宿，以产业链开发及房产开发为盈利核心。

以产业为基础，通过消费聚集实现就业增加、人口聚集、城镇繁荣，是特色小镇发展的核心逻辑，基于这个逻辑，产业本身、产业应用、产业服务和相关延伸产业，构成了对产业的四个板块的构架。所以选择产业、然后延伸产业。在旅游结构里称之为“泛旅游产业”，就是把旅游和相关的其他产业，如医疗、健康、养生等，与各种资源之间相互整合，构成了泛旅游资源的矩阵结构。

二、特色小镇的开发架构

林峰博士认为，特色小镇的打造要点体现在以下三方面：

林峰博士认为特色小镇核心实际是产业融合、产业延伸，由此构成人口聚集、产业聚集、产业的三产消费聚集与特色产业加起来，延伸出产业延伸环，形成居住发展带，结合社区配套网，构建新型城镇化发展结构，由此形成了发展的整体。

在这个结构里面不仅要导入产业，还要导入事业，还要导入一系列的IP，旅游小镇开发中，最核心的内容涉及到要打造风貌、性格、快速的夜间聚集核、多业态的服务关系，最后落在商业地产、居住地产、大城市的二居地产、落实到养老和度假的第三居所地产，由此构成房产开发、业态开发、产业开发的整个结构链，所以是一个复合开发的结构。

特色小镇开发架构

特色产业项目开发架构

旅游产业项目开发架构

三、特色小镇的运营模式

（一）特色小镇的商业模式

（二）特色小镇的运营模式

企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇。

（三）特色小镇的投融资模式

构建以项目为核心；以城市投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调；特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。

林峰博士认为特色小镇涉及到的一系列产业链开发，第一是政府需求，第二是企业运营，企业运营的逻辑里面分成四大企业收益，第一块建造收益，第二块是产业收益，第三块是房地产收益，第四块是通过IPO、上市寻求资本收益，这四大收益是综合收益，现在追求纯粹的产业收益，只做一个点、一类产品，很难实现真正的盈利，有效的整合、开发综合利润，一定要把四大盈利结构有效结合起来。

（四）特色小镇的PPP模式设计

基于房地产开发的盈利结构和旅游地产结构，逐渐向基于政府公共基层的3P开发的建造利润+房地产开发利润+土地增值利润+产业利润构建的复合利润构架。

四、特色小镇开发中的IP导入

（一）特色小镇开发中的资源导入模式

绿维创景以产业链整合为模式，有效利用各种资源，突破原有的项目推进和开发时序，将后期导入前期，在进行策划规划设计的同时，引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源，使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。

全产业链整合模式

结合建造导入

结合运营导入

结合投融资导入

（二）特色小镇开发中的IP导入

IP的导入对于特色小镇的的开发来说，是推动其落地建设的重要抓手，是支撑其健康发展的关键内容，是盘活其现有存量资产的重要手段。

全经联聚集了上百个IP，无论是园区地产IP、文化旅游IP、社区服务IP还是养老服务IP。对于全经联来说，每一个会员企业就是一个创新IP，上百上千个IP在全经联的“平台+智库+资本”架构上，组成一个生态圈。

林峰博士认为在特色小镇的打造中，将全经联平台及业界各种创新IP通过有效、有序的梳理，通过在策划端、规划端，把有价值的IP导入到前端去，形成新的合作模式，即政府提供开发性支撑，提供支持体系，包括开发商投资的项目以及基金跟进的项目，到运营商运营的项目，都可以形成一个互联互动和聚集结构。

林峰博士提出绿维和城镇委在下一步工作中最核心的工作就是把这些IP标准化，IP的商业模式清晰化，IP利用手法明确化，让所有的策划师、规划师掌握这些IP、导入这些IP，在特色小镇发展中间形成全经联共同发展、联合发展的发展结构。

绿维文旅是以规划设计业务为基础，围绕"旅游规划设计、旅游开发建设、旅游投融资、旅游运维管理"四大环节，提供旅游全产业链整合咨询服务，实现旅游产业开发运营全程服务的集团企业。遵循“平台化运作，产业链经营”战略，通过合伙人制度、合资公司模式及合作伙伴计划（百家上下游合作机构），形成了大量可以导入的资源。绿维集团及其旅游运营网，构成了国内唯一的O2O旅游产业开发平台，网上规划设计院、旅游投融资数据库、旅游IP数据库、旅游经理人频道等，正在构建旅游产业独一无二的旅游开发要素聚集平台。为打造各具风格的特色小镇提供专业化、全面性的服务，为加速推进特色小镇建设增添强劲动力。

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