第三届中国地金联盟理事会议圆桌对话――中国房地产的模式创新与金融创新

       廖明舜谈宝龙经验

廖明舜：住宅这几年受到政策的调控，大家很多都转型了，也做了一点商业地产。我也想把宝龙的一些经验介绍给大家，给大家一些借鉴作用和多一些思考。

宝龙目前确确实实商业营运已经是非常关键了。因为建设一个城市综合体很容易，但要把它运营好，让它带来人流是比较难的。这方面我们也做了很多的尝试。

第一个改变，商业模式调整。我们原来是只做大规模的城市综合体。现在我们的模式也做了调整。第一个调整，以前大家知道宝龙都在二、三线城市，和万达在一线城市是差异化的经营。但二线城市这几年建设的也多起来了，城市综合体，像刚才林总说到的成都、沈阳都已经有太多了，但是还在建设，怎么办？不解决这个问题就会带来很大的经营困难。现在宝龙搬到上海，我看到我们公司楼下日本人开发的一个高岛屋百货公司，我平常去吃饭就看到没有什么人流。面对这样的情况，面对我们的业务员比顾客还多的情况，这样经营下去就确确实实是非常难的。

所以，宝龙现在也算走入一线城市了。一线城市虽然投资大，但我们认为风险还是比较低的。但我们算是后来者，也不可能在中心城市，因为位置都被占光了。所以，我们在卫星城镇建设邻里社区型的小型MALL。

原来我们做12多万平方米，这个是标准MALL，地上12万，地下3-5万，现在我们的邻里社区型定在5-8万中间，社区型小型综合体，服务一片社区十公里半径范围内人流。在二线城市做区域性的，也是8万-10万MALL，不再做城市级的。在三、四线城市，如果它的商业还不够发达，但那边的购买力比较好的沿海城市，我们就做一个城市级的MALL。

第二个改变，要让入驻宝龙广场的商户赚到钱，我们把这个作为宝龙商业运营的招商理念。所以做了很多的服务。把双方的租金挂钩，共同把这个地方发展起来。

第三个改变，开始建立资产管理平台，把借助于资产和运营、还有金融，连在一起。资产方面，新加坡凯德置地做的是最好的，开发方面是万达最快。我们要让商家在这块挣到钱，把这个作为发展理念。

我们引进了很多的设备，包括澳大利亚的一些设备、技术。2013年我们去参观了澳大利亚最大的一个城市综合体，五十几万平方米，澳大利亚人口不多，但它们运营的还是非常好。现在中国一拥而上，造成租金越来越低，回报率不如银行贷款利息，这样运营下去是低效率的。怎么提高效率，怎么让它更有效果，这是我们面临的问题，也是以后要做城市综合体的开发商要解决的问题。

林峰：廖总，您对城市综合体激烈竞争下，今年和未来的发展趋势怎么看？

廖明舜：肯定还是有发展空间的，但是要有差异化的经营。如果跟风太多，必须是在5公里以内不要有太多的竞争。同时，要想好服务一定的区域。这是我的看法。

林峰：对电商的冲击您怎么看？

廖明舜：毫无疑问，电商对传统零售的冲击肯定有。像2013年马云和王健林两位年度人物打赌，确确实实大家也都做了，万达他们也做起来了，宝龙事实上也做了一个电商平台，宝龙的APP，就是O2O的这种产品。我们服务半径6公里，只解决1公里的配送问题，宝龙自己建立了一个小团队。2013年11月24日正式在福州营运，因为宝龙第一个城市广场就在福州。目前一个多月来已经有5万多用户，交易额也是快速增长，在这一点上确实会有新的模式，是对传统商业的补充。电商完全取代传统零售现在还不可能，我个人认为在十年内都取代不了。

林峰：这个问题是大家非常关注，也是有争议的一个问题，因为挑战太大，商业地产自身的竞争和电商的这种压力形成极度竞争的环境，不创新在这个领域中难以发展。王志刚王总，请您再谈一谈，你们的产品，无论是商业地产还是旅游地产，特别是在地产开发模式创新上您的一些看法。