第三届中国地金联盟理事会议圆桌对话――中国房地产的模式创新与金融创新

       黄斌谈金融地产

林峰：王总更多谈到了咱们的基金资管模式，是今年很好的一个推动。请黄总谈谈，您对金融地产的创新手法和模式，包括你们的一些方法和支持的方案。

黄斌：对银行来讲，这几年还款，每年是500-600亿，2013年达到了峰值，差不多是500亿。很痛苦。我们定位的客户都是一批上市企业的大客户，都是一些跨区域运作的大型企业，对这种融资，以前的开发贷，他们当时从一地往全国发展的时候有这种迫切的需求，当规模做大了以后，尤其是现在土地市场非常旺的情况下，他们更多的需求就在土地环节，是否能提供这种服务。

作为一个传统商业银行能否提供这种服务显得非常关键，作为专业化的金融机构，我们是专做地产的，做到今年是第七年了，的确是很高的挑战。这方面和大家分享一下，在2013年6月份，民生银行和一家在香港上市的核心客户，成功做了首笔国内人民币永续债，人民币56亿，我们找到了专业机构的价值在哪里。香港永续债产品已经非常成熟了，怎样把这个产品引入国内？两地不同的法律体系，不同的监管环境。

林峰：还有跨国的金融服务？

黄斌：是这样的。我们总共做了60多个合同，20多万字，一开始都是一张白纸，这些条款会不会和香港当地上市公司、联交所条例、在香港发行票据的相关条款有冲突？这里面我们做了大量的工作。有香港的律师楼，有会计师楼，还有对香港非常熟悉的投行，企业把所有核心的团队全部派到北京，我们这边光是事业部还不够，把我们总部的资源也调动起来，来落实这个事情，我们深入到了客户的前面。在土地这个环节能不能提供这个服务？在这一点上，通过我们结构化的设计，我们做到通过永续债给他们提供前期资金。因为永续债是无期限的债券，在香港，会计师认为它是权益，一方面给它大规模的资金支持它去拓展业务，把规模做大，同时，它在资产负债表里的这种平衡是做得非常好的。因为这里面算权益。现在我们正在和一些上市公司合作，准备加大力度，推广复制这个产品。

第二，作为专业化的金融机构，民生银行不仅仅在产品，也在融资方面进行创新。2013年是大资管的时代，要管理这些核心企业融资成本。前两天我到一个大型的信托公司，和一个朋友在聊，他感觉到2013年已经是非常迷茫，那么2014年到底怎么办。我觉得非常简单，一定要做主动管理的业务。前两天我统计了一下，中国上千亿的房地产企业已经有7家了，而且上百亿的企业已经是70多家，这样的一些企业大规模进入一线城市，比如北京，很多上市公司现在一个方案拿出来，资金杠杆的比例非常高，他出两成，你出八成敢不敢做，以前是五五、四六的，敢不敢做，但仍然有一些机构敢去做这件事情。这就是出现了隐忧，这种风险的意识，作为我们金融机构来说会更保守一些，我们要在其他领域开辟自己的蓝海，就是整合合作伙伴。大家一起和地方政府沟通，因为很多地方政府其实很需要一些大的机构给它带来产业，作为银行来讲，我们有几十万的这种客户，有很多企业，同时作为金融机构，我们有很多合作伙伴，比如通州或者其他地方，我们有没有可能在这里做一个金融PE小镇，有没有可能做一个金融小微区域总部呢？他们提出很多需求，谈谈在这里面有没有可能，在商业方面多整合一些这种资源，恰恰我们有这方面的平台。

我觉得在资源整合领域，大家可以共享这个平台，去共同参与。这方面我们正在进行实践，我也希望和在座的，有这方面需求的朋友，大家共同打造大平台，有了大平台就有大业务。从前面的统计环节，到中间，到后期下一步的资产证券化，我们传统的开发贷都可以提供银行支持。地方政府是非常欢迎的，整合了产业、资源进去，给地方政府带来了税收、产业升级和就业，这些方面都需要我们大家共同去参与整合资源，参与到平台整合。谢谢。

林峰：咱们金融机构是主动管理，从大资产管理到主动管理，深入到平台共享的结果中。回过头来，廖总，您这个上市公司从资本运作方面，除了银行平台和资产管理平台，现在特别是利率市场化以后，2013年利率市场化的步子越来越快，包括互联网金融、大规模的金融渠道越来越多样，你找谁借钱，用什么手段借钱，包括直接融资和间接融资间的配比关系，作为上市公司您是怎么想的？

廖明舜：城镇化事实上是给房地产带来一个新的机会，但对商业地产来讲，因为它有它的商业领域的模式，它的资产比较大，就需要拿到更便宜的钱。拿到更便宜的钱，就需要做大做强，让银行觉得借给你没有风险。黄总刚才也谈到了永续债的问题，永续债可以很好的改善财务报表，起到美化财务的作用。

以宝龙为例，刚才我们说到了，租金不够高，但你要把它做得好，把商场从开场到稳场到旺场，缩短时间，让客人挣到钱，他就愿意给你提高租金。所以，我们也找了很多原来做精细微的钱拿来做资产配合贷，按照2013年的经验做起来，大概在4%以下，这是我找到比较便宜的钱的方法。

对于2014年来讲，我还是希望城镇化带来机会，还是要差异化经营，也祝大家开发的更好，赚的钱更多，马到成功。谢谢。

林峰：每人说一句话，表达对2014年房地产创新和金融创新的计划或是期望。

黄斌：2014年我们会去实践中央提出的新型城镇化相关的课题，在新型城镇化中，会找到更多的机会和机遇。谢谢。借此机会，祝在座的朋友们2014年生意兴隆，合家欢乐，幸福。谢谢。

王克明：2013年是基金资管元年，在这一年中从4家开始批到了60家，2014年应该是基金资管加速发展的一年，现在已经有了初步的规模和基础，所以，2014年不但在基金资管计划为开发商、开发项目提供更多的融资，也希望能够有像REITs、准REITs  ABS、IPO  REITs这种新的金融产品创新出来，不但为开发，也为商业物业的持有和退出提供新的金融支持。谢谢大家，2014年很愿意为大家提供服务。

王志刚：2014年是房地产多元化发展的年代，对房地产开发商来讲，首先要顺应市场变化，保持持续创新，走自己的路，做一个城市综合的运营开发商。

王军：我希望2014年，因为今天是地产金融联盟年会，所以，我更希望2014年中国真正出现既懂地产又懂金融的，类似于投资银行的财务投资机构、金融机构的出现，而不仅仅是个放高利贷者。

苏建权：新型城镇化给我们大家带来新一轮的机会，希望2014年大家都能身体健康，生意兴隆，马上都能找到适合自己发展的一条路。谢谢。

林峰：2014年在金融创新、地产创新的这条路上，相信将会是开创性的一年，2013年在转型的困难中间找路，我们相信2014年会找出更好的一些办法，谢谢大家，谢谢各位嘉宾。