林峰院长谈2014房地产发展趋势系列之三：四大调节构成房地产长效调节机制

编者按：日前，我院林峰院长在接受媒体采访时，针对2014年的房价走势、目前房地产行业所面临的风险、一二三线城市楼市将如何分化、十年调控迎来新转折，长效机制何时形成以及如何评价城镇化对房地产的影响等，形成了一系列前瞻性的观点。编者对此进行了整理，并分系列发布。本文为系列之三。

对于房价的调控，纵观中国房地产市场十多年来的发展，各项“文件”、“通知”等政策条款相伴而生。众多地产专家、业界人士认为，未来，房地产调控将在加强落实现有短期政策力度的背景下，着重进行中长期政策制定，建立房地产调控长效机制。

林峰院长认为长效机制基于政府对福利性保障房及市场化商品房的双向控制，土地调节、金融调节、税收调节和产业政策调节这四大调节，构成了房地产行业的长效调节机制。今年调控着力点，将从抑制需求和价格逐步转向加大土地与住房供应，包括保障房的建设和供给、市场化商品房的建设和供应。

长效机制的核心――“双轨制”

在十八届三中全会精神的推动下，2014年房地产政策调控将迎来十年来的最大转折――由短期政策干预向房地产长效机制的培育转变。林峰院长认为长效机制的建立基于政府对整个房地产产业的双向控制：一是福利性保障房，即以政府保障性的措施形成非市场化的、福利性的地产发展，形成民生解决方案。目前这一模式呈增长趋势。二是市场化的商品房开发，这一模式和民生有一定的关系，但更多的是基于市场本身的价值，呈周期性波动发展。这种双轨制的房地产发展模式将市场的正常波动与调控相结合，是长效机制的核心和基础。

长效机制的“四大调节手段”

长效机制的建立主要是进行制度建设，尤其是以土地、金融、税收等手段为主，通过市场规律的传导，达到调整市场结构、促进房地产业健康发展的目标。林峰院长认为土地调节、金融调节、税收调节和政策调节（产业政策与工商政策调节），这四大调节构成了房地产行业的长效调节机制。土地调节以土地供应量和供应方式的调节为手段，税收调节以房产税与房地产税的探索及与税费的结合为调节手段，金融调节以投资及消费信贷和市场化资金运作为调节手段，政策调节则通过鼓励绿色建筑和用地控制、容积率控制、城市规划控制等，形成对产业的调节。这些形成了政府进行长期有效调节市场的行政和政策手段，最终实现市场化的、长期化的调整结构。

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