旅游地产解构

一、基本特征――旅游与地产相互交叉

旅游地产以旅游开发为基础和发展背景，以地产为盈利点和终极目标。这就要求既要把旅游项目经营好，又要把房产配套建设好，二者结合促进旅游地产作用的发挥。因此，旅游地产区别于单纯的旅游或房地产项目运作，包括了产品定位、产品开发、资本运作、资产经营等多个环节，是一种结合了金融业、房地产业、旅游业和资产管理的复合型投资开发及经营管理概念。

二、旅游地产的核心价值――生活方式的引导

旅游地产需要在公共空间、绿化环境、户型及内部装饰上，考虑消费者的需要，突出个性化、人性化和体验性，即旅游特征的表现相对鲜明。对自然与文化资源特色的体现，对生活方式的引导，构成了旅游地产市场的核心诉求。例如“乐活”的生活方式，即迎合人们向往自由、回归自然的心理需求，对生活方式形成引导。

三、旅游地产的市场定位――中高端消费群

旅游地产具有多重市场价值，具有消费的可存储性和期权消费特征，在旅游产业化升级中，以中高端休闲、度假市场，特别是中高收入阶层为主要客源，消费水平较高，消费需求趋向多元化、个性化、品质化，构成旅游地产的产品和服务打造的市场驱动力。

四、旅游地产的开发模式――“投资与消费”双重功能的发挥

旅游地产具有“投资+自用”双重功能。作为一种投资品，固定资产投资通常被认为是拉动地方经济增长的三架马车之一，这就要求旅游地产同时具有人气和商气，具有极高的升值空间。从消费环节上，一方面需要能够为旅游消费提供方便，另一方面，住户可以将旅游地产作为一种投资选择，在不同的时段租借给不同的消费者。正是这种特点，使旅游地产与一般的旅游项目相比较，投资回收期较短，投资回收率高，显示出较高的抗通胀、保值的功能。

五、旅游地产的综合效应――产城一体化作用

旅游地产与城市建设关系密切，对于塑造城市性格，树立城市品牌，推广城市形象等方面具有重要作用。基于此，旅游地产在开发过程中，需要综合考虑景区发展、城市发展、政策的扶持和制约等因素，最终实现产城一体化开发，而开发商也由旅游投资商或城市运营商，向区域运营商转变。