酒店策划方法论

（一）核心逻辑

酒店策划，关键在于把握“市场需求与酒店产品”之间的对应关系，把酒店所面对的具体市场需求研究透，把酒店选址的基础吃透，把周边的环境利用充分，把竞争的形势分析透，通过整合分析，特色化创意再造，最后形成完整的产品构架与运营模式，就可以指导建设性规划设计和开业经营了。

（二）策划过程要求与策划实现目标

通过区域环境及地块条件考察，依托对市场现状与发展趋势的深度研究，结合竞争比较与场地景观文化挖掘，对项目进行整合，沿着特色化目标，形成总体定位与总体发展战略；创意性的策划私人空间与公共空间产品特色，设计功能特色化结构；结合地块，形成初步布局结构；策划文化主题与风格意境要求，初步形成景观与建筑风格规范要求；设计开发运作的过程、工程建设要求、投资分期、招商融资方式、营销思路、管理方案等各个环节；系统整合区域的各个要素与环节，形成整体开发的思路方案。

经过策划，应该达到以下目标：定位清晰，市场目标明确，主题与功能特色化的酒店产品新颖独特，区域联动互动关系明朗，投资分期合理，营销渠道与战略清楚，具备可操作性的基础。

（三）策划基础模板

内容包括八部分：基础环境分析、市场研究、定位分析、功能结构特色化与布局、主题与风格创意策划、建筑与景观概念策划、商业模式设计、运营实施计划设计。基础环境分析：考察项目地块、周边环境、文化风俗及相关资源，进行系统的资源环境与地块条件分析；对区域经济社会发展现状及周边相关项目进行比较分析，形成基础环境分析报告，论断项目开发的合理性；

市场研究：收集相关市场资料，进行系统的市场调查，深度分析市场需求，比较竞争项目及可能的竞争环境，挖掘细分市场， 提出项目精确的市场定位与市场目标；

定位分析：通过SWOT分析，对项目资源、市场、文化进行系统整合，形成对项目的系统定位，包括主题定位、发展目标定位、功能定位、运营战略定位四方面；

功能结构特色化与布局：按照酒店功能基本要素及延伸特色化模式，对项目进行特色化产品的创意策划，明确酒店功能，并进行空间布局，落实私人空间与公共空间的具体特色，进行详细描述，并与市场需求进行对应消费比较分析；

主题与风格创意策划：创意策划酒店的文化主题，以文化为脉，整合风格与风情，形成酒店的主题与风格格调。其中，包括整体建筑、客房风格、休闲娱乐内容、故事编撰与情境化场景布置、内部个性化装饰、特色功能、体验模式、特色餐饮等等；落实“吃住行游娱购”六要素在酒店内部的具体互补镶嵌系统结构；

建筑与景观概念策划：策划建筑体量、平面布局、板块结构、标志性特征、风格规范要求、功能建筑特色、植物造景与园林景观等等；形成特色建筑及景观规范要求，营造休闲度假氛围；

商业模式设计：包括卖点策划与分析、收入点设置、收入结构设计、租售配比、销售模式、营销模式设计、品牌策划、营销渠道策划、促销思路策划、管理模式设计、人力资源开发策划、投资估算、财务预测、投资分期策划、融资策划、开发流程策划、杠杆运用策划、商业模式整合等；

运营实施计划：对项目投资运作进行目标任务分项的计划，以资金投入为基础，按照业务顺序与结构板块，组建相应的管理实施部门，形成具体的工作计划。

图件：区位分析图、市场分析图、总平面规划图、场地分析图、现状与竞争分析图、功能分区示意图、建筑与功能项目布局示意图、建筑效果图、建筑平立剖面图、道路交通示意图、标志性景观及风格控制示意图、景观平面图、重要节点景观效果示意图。

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