生态人居系统生态与宜居的创新整合

       案例：石像湖生态人居示范区房地产开发策划

1、区域开发与房地产开发

中业集团委托我们的是对蒲江县20平方公里左右土地的近中长三个时期的开发策划。因此，我们首先对全部区域长期开发的总体框架进行策划，进而制定出中期、近期的开发目标与运作计划。

从大的结构上看，石象湖生态人居综合示范区，是一个区域开发的框架。但从企业最求的实际目标看。这是一项房地产开发计划。换句话说，最终落地的，实现盈利的，是地产和房产的建设与销售。

我们认为，中国的房地产开发营运模式，已经从一般的楼盘开发，走向社区开发，并发展到新城镇开发的新阶段，由民营企业进行新型城市与中心镇的承包开发，正在全国逐步显现。珠江集团开发的京津新城，就是一个最典型的案例，其开发面积达250平方公里，建成后居住人口规划为100万，包括了工业区、教育园区、物流区及度假区。

中业集团开发的石象湖生态人居综合示范区，同样是一座城市，是一座特殊的城 市。这座城市占地面积20平方公里，常驻人口3万人，非常驻人口2万人，年接待游客300万人次。

我们将这座城市的特殊性概括为以下三个方面：

（1）主题城市

所谓主题城市，是一个区别于自然聚和形成的综合城镇结构，而是按照特定目标构建的，以“生态人居”为主题的城市。整座城市规划，服务于开发商对于“生态人居”目标的探索。

（2）科学研究试验城市

我们将城市定位于“生态人居”示范，其前提是对于生态人居的科学研究。整座城市，都是生态人居科学研究的试验项目，是一个试验城。因此，对于未来的中国人居环境及城市化道路而言，这座城市充满了新的探索，却一定存在不完善的缺点。

（3）新居住模式的示范城市

这是一个探索最佳生态人居的示范区，一个中国城市生活方式提升的示范区。这座城市，标志着中国社会在科学的发展观指导下，新的城市化发展的成果。

这样一座城市，对于中国城市化及人居环境的研究与发展，是具有里程碑意义的。开发这样一座城市，远远超越了一般房地产商的短期盈利目标，而是一种伟大的科学技术与社会人文的综合探索。

但是，作为项目策划机构，我们必须同时把握项目的商业运作目标，力求用最好的商业模型，为委托人中业集团提供符合其现实条件的操作计划，保证项目实施的可行性与可操作性。这，就是以房地产开发的角度，对项目的清理。本策划力求完成落脚于房地产开发的运作构架。

我们认为，本项目必须站在区域开发(新城市开发)的高度上，落脚于房地产开发的盈利目标。

2、石象湖的房地产定位

石象湖生态人居综合示范区，是一个新城市开发，这一定位已经非常明确了。但站在房地产开发的角度上，我们仍然需要给出一个定位。

主体：泛旅游房地产。附带：中心城镇房地产、农业综合房地产、教育房地产、医疗保健房地产。

我们提出了泛旅游产业的概念，专指超出传统旅游的更广泛的产业关系。这些产业关系，对于分析研究产业带动区域经济发展，具有十分方便的工具作用。

所谓泛旅游产业，是指超出观光、休闲、度假等传统旅游概念的更加泛化的旅游产业概念，其内容还包括会展、运动、康体、娱乐等等，产业链连接到餐饮、运输、酒店、商业、农业等等。

泛旅游产业具有极大的区域聚集和经济带动作用，往往会带动一个区域的城市化进程，形成游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等等，推动区域型旅游房地产和商业房地产发展。因此，泛旅游产业被广泛用作为提升城市功能，推动城市经营的有效手段。

我们从经济运行的角度，把泛旅游产业看作“出游型消费经济”。在以“出游行为”作为前提的条件下，所有的消费经济通过相互融合，构成了巨大的消费经济构架。

（1）泛旅游房地产

即以泛旅游产业为依托，开发的房地产项目，其中主要包括泛旅游项目地产，产权酒店，时权酒店，度假别墅区，休闲庄园，养老社区，泛旅游商业房地产七种形态。

泛旅游产业项目地产――指以规划为指引，对泛旅游产业相关项目的地产开发；开发商作为一级或其他方式运作的地产开发商，运用策划、规划、周边建设、土地整理等手段，获取土地升值的盈利运作；

产权酒店――以住宿单元出售产权的酒店开发模式；

时权酒店――依托分时度假交换网络，以度假时权出售的酒店开发模式；

度假别墅区――以完整的别墅或房屋 单元完整产权销售的住宅开发模式；

休闲庄园――从事旅游休闲主业或用于机构、家庭休闲度假，以完整或不完整产权方式合作经营或租赁经营的大面积农业土地开发模式；

养老社区――以养老服务为依托，提供老人居住的住宅社区开发模式；

泛旅游商业房产――以泛旅游产业项目为依托，开发的休闲街区、商务休闲楼层、步行街区、商业街区、市场区及商铺、餐饮街及铺面、游客服务铺点等等全产权商业房产项目。

在本项目中，泛旅游房地产是主要的开发形态，以上其中方式都有充分的运用空间，其中，度假别墅区、产权酒店、休闲庄园是最主要的内容。

（2）中心城镇房地产

以中心镇开发为依托的城镇房地产开发模式，主要包括行政管理机构办公楼开发，中心镇公共设施开发，中心镇商业房地产与住宅房地产开发等等。

本项目中，石象湖镇的规划与开发，将是项目中期能否顺利展开的关键。

（3）农业综合房地产

以农业产业化为内容，按照现代农业基础设施要求开发农业土地、大棚与房屋的开发模式；包括农业庄园、现代农业基础设施、临时性建筑等；本项目中，农村土地整合的运作，是一个必需突破的内容，由农村运用而发展的农业综合房地产，是石象湖综合试验的重中之重。

（4）教育房地产

以现代教育为依托，开发周边商业服务及住宅项目的房地产开发模式；包括大学城、私立学校、名牌学校等等。

本项目从新城市必需的教育配套角度，设计了教育房地产开发的高起点商业化方案。因为由政府提供教育配套的可能性极小，开发商必须通过商业化的教育引入，才能完成区域高水准教育配套的任务，也才可能完成新城市开发的长期目标。

（5）医疗保健房地产

以现代疗养医院、保健医院、贵族医院等为依托，开发周边商业服务与住宅项目的开发模式。

本项目从新城市必需的医疗配套与促进康疗休闲发展及养老居住的角度，设计了医疗房地产开发的高起点商业化方案。因为由政府提供医疗配套的水平不可能很高，开发商必需通过商业化的医疗引入，才能完成区域高水准医疗配套的任务，同时以疗养医院、保健医院，贵族医院的方式，提高区域泛旅游房地产的价值，并完成新城市开发的长期目标。