绿维创景亮相上海城博会论坛

2013城市投资暨产业地产博览会于8月15-17号于上海新国际博览中心隆重举行。本次城博会主题涵盖城市规划、产业发展、创新转型、小城镇可持续发展等，旨在通过聚焦转型、投资、合作实现共赢。2013城博会同期举办“2013产业地产与城市转型暨小城镇发展高峰论坛”，我院综合开发分院罗红宝院长参加论坛并发表《新型城镇化与旅游综合体开发》的演讲，罗院长从六个角度认识新型城镇化的“新”，提出旅游是新型城镇化的新型动力产业，并以旅游综合体为例介绍旅游引导的新型城镇化模式。其演讲内容丰富，针对性强，获得与会嘉宾高度认可，掌声经久不息。

工作人员在展台接受咨询

综合开发分院罗红宝院长发表精彩演讲

以下为精彩观点摘录：

新型城镇化是未来十年中国经济的总纲领

在当前全球经济形势背景下，要实现国民生产总值不低于7%的增长率，完全靠出口和投资，已经非常吃力，它需要一种新的支撑创造内需，什么途径最能创造内需？新型城镇化是最有效的扩大内需途径。新型城镇化是基于城镇建设，包括了产业发展与社会进步的系统工程，是经济社会发展的纲领性方针，行行业业都在这个网络之中。新型城镇化被认为是保持未来中国持续增长的关键架构，受到新一届领导班子的极大重视，将是中国未来5-10年综合发展结构中顶层设计的核心主题。

六个角度认识新型城镇化的“新”

第一个是“新核心”，原来是以利益为重，现在要转向以人为本，从关注空间到对人的关注的转变。第二个是“新历程”。从产城分离到产城融合，这是新型城镇化建设的路径。第三个是“新驱动”，从传统的引擎到新型的动力。以前很多的城镇化都是靠工业来带领，但不能把眼光只盯在工业上，从旅游的角度，就是一个非常好的机会。第四个是“新要求”，从原来比较粗放，比较浪费土地的方式走向生态、集约和节约的路径。第五个是“新目标”，要从“城乡二元”结构到“城乡一体化”，使城镇结构体系更合理化。第六个是“新突破”，要从“千城一面”到“各具特色”，城镇的发展定位要差异化。

旅游地产商参与新型城镇化的途径

第一是旅游地产的土地开发。它属于一级或一级半开发，包括旅游项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施建设，这是旅游引导的新型城镇化的基础。第二是旅游公共设施建设。包括游客中心、旅游专线交通、旅游景观、旅游环境整治、资源保护等，由此形成旅游产业与房地产发展的基础。第三是旅游休闲项目建设。主要形成旅游休闲度假环境、休闲内容及接待能力的基础，是旅游休闲度假产品开发的主体，与房地产相配套。第四是旅游地产产品开发。它作为销售加持有的房地产产品，既有经营型商业地产项目，又有销售型商业或居住产品，是旅游引导的新型城镇化的核心内容。

旅游是区域发展中重要的新型动力

依靠什么动力，才能保持中国经济持续高速增长，不仅仅是党中央国务院考虑的大事，也是我们每一个人要面对的问题。绿维认为，中国在逐步丧失劳动力“人口红利”之时，又获得了巨大的消费“人口红利”。13亿人口中真正的中等收入市民的增长，将是世界发展的最大动力。旅游通过“搬运”实现消费聚集、产业聚集带动土地升值、延伸商业房地产及休闲度假房地产等高利润项目，为城镇化提供了产业、就业、环境、服务和居住五大支持，成为城镇化的直接动力。

旅游引导的新型城镇化模式

绿维创景根据多年的实践经验总结出旅游引导的新型城镇化模式，从现有大型城市的扩张与升级到中小城镇特色化发展，从产城一体化项目开发与非建制性旅游城镇化到新农村社区建设等方面，具体模式可以分为七种：旅游中心城市（旅游大中型城市及旅游集散中心城市）、休闲卫星城（大城市周边休闲聚集城镇）、旅游小城（旅游小城及较大的旅游中心镇）、旅游小镇（较小旅游中心镇与旅游建制镇）、旅游综合体（非建制产居一体化）、旅游休闲度假区（产业区）、旅游新型农村社区（产居一体社区）。

罗红宝院长向与会嘉宾介绍公司图书《旅游引导的新型城镇化》

旅游综合体是未来发展的主流模式

旅游综合体是基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的旅游吸引核、休闲聚集区、旅游地产社区为核心功能构架，相关配套设施与延伸产业为支撑保障，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。它是青出于蓝而异于蓝。旅游首先要进行吸引力打造，通过旅游核心吸引力形成游客聚集，例如：高尔夫球场、主娱乐园、温泉等。其次是构建休闲集聚区。要让人停留下来并且形成消费。通过前两个方面打造形成消费聚集、产业聚集，带动土地的价值提升。旅游综合体是非建制型城镇化，其架构主要体现在五方面：第一是核心吸引中心，第二是休闲集聚区，第三个是利润创造中心，第四个是产业延伸，第五个是社区的配套化。通过完善相关的服务设施配套，才能留下人安心的休闲度假。由此，旅游综合体项目是房地产商切入新型城镇化结构里最重要的模式。

旅游综合体开发规划咨询需求特点

一般项目会经历两个阶段：拿地阶段与开发阶段。在拿地阶段，考虑最多的是怎样才能赚钱及向政府展示通过项目怎样带动区域的发展。开发阶段要考虑的是投入多少钱，在这个阶段要做详细的规划、产品设计与营销等。一般拿到一块地，如果想做旅游综合开发，要打通这四个环节：第一个环节是策划的环节，要关注商业模型，弄明白怎么赚钱，项目定位、产品等基本方向要搞明白。第二个环节是规划，需要考虑入网，景观、土地、建筑的目的等方面。第三个环节是算账，要考虑项目大概能够吸引多少人前来，项目的投入等。第四个环节是运营，在运营环节中首先考虑的是定位，同时包括分期开发建设、产业发展、相关配套等。所有旅游项目，一般都要把这些细节打通。作为一家规划设计机构，绿维创景规划设计院一直要求：创意经典，落地运营。旅游要讲创意，经典的创意一般要考虑三个方面：第一个是商业模式，第二个是主题概念，第三个是产品策划的设计。对于项目的运营要考虑：第一是经济，要求算出投入产出的账；第二是市场，如果没有人来，那是白费，再有创意也没用；第三个是建设，这要结合当地的人文气候、场地的特征等。

与会嘉宾在阅读《旅游引导的新型城镇化》

与会嘉宾认真听演讲并做记录