城市公园研究专题

       开发模式

四、 城市公园开发模式

目前，很多城市公园要依靠政府的财政支持来继续艰难的支撑着，或者处于常年的亏损状态。从对这些城市公园的现状做了分析之后发现，城市公园之所以处于不景气的状态，大多基于公园的设计和经营两方面原因，而现在一些成功的城市公园也是得益于他们出色的公园设计理念和优秀的经营管理。目前城市公园在设计和经营中应注意的问题主要为：

（一）充分合理地利用各种可利用的土地

土地的缺乏是很多公园和开放空间发展最大的障碍之一。因此，合理地改造和综合利用各种可以利用的土地就成为解决这一问题的有效途径。例如可以使用街道、公路、滨水地区等。当然还有将废弃的场地开发成城市公园的成功案例。

废地到公园，顾名思义，就是通过建设公园对废弃场地进行恢复和重建。当前，随着城市化发展和经济结构的转型，世界各国的城市中都出现了一些工业时代遗留的废弃地，如停产倒闭的工厂、废弃的码头、污染严重的垃圾处理厂等等。

（二）实施要素的重要性设施的配置

1.把公园作为组织要素

城市公园不仅可以创造一种场所感、一个地表和一个社区的核心焦点，反过来还可以提高地产的价值，并刺激新的发展。

2.合理开发公园项目

开发合理的项目，不仅可以提高公园的收入，解决公园建设资金不足的问题，而且在一定程度上还能起到治安防卫的作用。如城市公园应该设置多样化的活动设施、要考虑到大众的口味、要营造有亲和力的景观，并积极促进人们的交往等。

3.创造安全的环境

许多大城市的公园的衰落。在很大程度上是因为人们意识到，他们不具有安全的环境。

4.清洁等于尊重

为了鼓励人们适宜的行为，公园良好的维护是非常重要的。高标准的维护是对于使用者的尊重，反过来也会得到他们对公园财产的尊重。

（三）公众参与机制的介入

公众参与是一种让群众参与决策过程的设计，使群众真正成为公园建设的主人。公众参与的结果能提升公众自身的园林审美区位与欣赏水准，反过来影响设计师和建设者，在高品质的园林景观，使环境和人的关系更和谐，使公园建设的盲目性消失。

（四）投资建设阶段的方式

1.BOT（Build-Operate-Transfer） 模式

典型的BOT方式也叫做“公共工程特许权”，是政府同私营机构的项目公司签订合同，由项目公司融资和建设基础设施项目。项目公司在协议期内拥有、运营和维护这项设施，通过收取使用费或服务费回收投资，并取得合理利润，协议期满后这项设施的所有权无偿移交给政府。

BOT 方式建设经营城市公园项目适合那些具有明显的经营性和综合性城市基础公园或旅游公园。这种公园的特点是投资非常的大，建设周期大，投资回报比较大，而政府无力对城市公园的经营筹集足够的资金，需要运用市场的手段来进行项目的融资，并利用成功运营商的经营管理理念对城市公园进行可行性分析、设计规划、建设经营。公司在为广大市民提供游览娱乐休闲的良好环境，保证城市公园的运营效率。

2.TOT 模式

TOT （Transfer-Operate-Transfer）模式也称作有偿转让经营权模式。这种模式是由城市园林建设经营部门或授权的经营管理公司通过合约的形式，经有关部门批准，将城市公园全部或部分经营权在一定时期内转让给具有法人资格的经营单位经营，转让期满后，将该城市公园无偿地、完好的交还给主管部门。主要的特点就是城市公园的主管部门一次性获得转让经营权的投资，而投资者则在经营期限内收回投资并获得利益。对于政府而言，在一个特定时期，城市公园的建设资金比较紧张，其他融资方式难以实施的情况下，转让经营权是利大于弊的。

3.综合开发模式

公园用地和商住用地整体开发，引入房地产开发公司，政府给企业优惠的地价，企业在开发商住小区的同时承担公园的建设和管理。这也就是我们所说的综合开发模式，当然也有人从房地产的角度称之为“公园地产”，它带来了深远影响，不仅是一个升级版城区的形成，也不仅是对周边区域价值的提升，而是提供一种全新的健康时尚生活方式，一种在现代化的大都市中最稀缺的“绿色生活”。

（五）管理维护阶段的方式

1.物业管理外包、盈利场所自营

通过招标引入物业管理公司管理，政府支付物业管理费用，盈利的场所和设施由政府管理和收益。此方式的好处在于：管理责任明晰，政府制定场所的收费标准，公众利益易于得到保障；弊端是管理费用难以界定，经营收益由政府统收统支，人员编制增多，管理漏洞大，不利于设施的更新。

2.物业管理和盈利项目整体外包

政府出让合同期内的公园经营收益，用以抵扣日常管理开支，并且鼓励经营公司不断改善和提升公园的环境和设施，增加盈利项目的吸引力，节流增收，最终达到以园养园的目的。

（六）养护管理方式

一种办法就是：可以通过单位和个人“认养”绿地，捐赠花草树木和园林设施、义务植树等；另一种方式就是：实行招标管理，达到降低养护成本、提高绿地质量和管理水平的目的；还有一种方式就是：与街道联建管理，管理社区参与建立综合管理的模式，这样可以调动市民的积极性实现公众与政府的互动管理，另外对部分居民区的城市公园可探索实行属地化管理。这几种方式都会在一定程度上降低城市公园的管理成本，同时也能提高市民的绿化环保意识。