城市公园研究专题

案例一、北京朝阳公园

1、利润来源

朝阳公园作为北京最大的城市公园，规划总面积为达288.7 公顷，自建成至今，收入一直可观，究其利润来源，绿维认为可分以下几种途径：

（1）门票：朝阳公园门票仅为五元，且有学生、军人等特殊群体价格优惠政策，故门票并不作为其最主要营业收入。

（2）娱乐设施：朝阳公园每日游客云集，大多客流均集中在游乐场地里，故各种收费的娱乐项目才是它最主要收入来源。

（3）会展业务：朝阳公园每年都要举办大量异彩纷呈的会展业务，如朝阳公园音乐节、泰国风情节、朝阳公园儿童节、朝阳公园风筝节、朝阳公园房展会、朝阳公园庙会、朝阳公园灯会及各种演唱会等。通过开展会展业务，可以出租场地收取租金，丰富日常经营项目，增加客流量和自身知名度，并刺激门票及各种设施的营业收入。

2、可借鉴之处

（1）出租公园内部及周边地产

城市公园中对于旅游服务设施需求是必不可少的，市场经济运作下，必将导致供给的出现。商店、餐馆、茶亭、水吧、娱乐城等各类设施都成为需求的对象。在公园内部及周边开发此类供出租的房地产，既可收取商业租金来维持自身运营，又提供了景区内必不可少的服务设施来方便游客活动。

（2）充分利用现有资源

城市公园一般都包括水、草坪、森林、和广场等资源，针对资源各自特征，合理开发出不同的旅游产品，如朝阳公园对于水的利用，观光湖、水上娱乐项目、沙滩排球等，都值得借鉴。

（3）竞标招商增加投资额

城市公园除了可由政府投资建设，其他经济实体也可根据其看重的营利性进行投机建设。政府通过竞投招商的方式来决定土地由哪方开发经营，这样，可产生较大投资额，有助于项目的建设规模和品质。开发商根据市场投资，以实力竞争，以品质经营，也必将大大提高项目的建设水平。如河南岸公园原规划为区级公共绿地，经论证并招商，

现拟建设含文化馆、大型室外剧场、音乐灯光瀑布的开放式湿地公园， 投资额达1900 万元，

是由台商和当地政府合作经营。因之， 设计方案应适应投资变化的灵活性， 满足不同投资主体的要求。

（4）节约管理和维护费用

A.倡导捐献，发动社会认养：倡导“人民公园人民建，人民公园为人民”的观念，发动各种社会力量进行捐献、认养以及义务植树等，

一些企业、商家为提升形象，获取广告宣传效应的将很乐于此种商业行为。捐赠的内容从建设各种项目至植树、种花，

建小品、设座椅等，而认养主要是一些动植物，认领完成后，认领者出资或亲自负责看护这些物种，维护其生命安全。

B.制定罚款机制：在控制游客的不文明行为时， 强制手段是必要的，

如高额罚款、劝导甚至驱逐等。但究竟要罚多少，

这个问题可由公园管理方、当地居民和有关方面的专家共同商定，

以保证罚款制度更顺利地遵照执行。绿维的意见是惩罚力度宜大不宜小， 罚款金额就高不就低，杜绝游客增多引致的环境破坏，减少公园的维护成本。如杭州、武汉等旅游发达城市，已经出台了地方管理条例，并取得了不小成效。

案例二、东营清风湖

乐得家金瀚家园是一个以“清风湖开发模式”主导下的城市运营项目，走的是一条非常规的开发之路，其核心理念就是“地产开发，先建景观，后建住宅，造景增值”，通过公园造景，为项目增值，最终实现为城市增值。

乐得家金瀚家园位于清风湖公园西侧，北临东营市政新世纪广场，南望明月湖，西接胶州路，东引景观大道胜利大街。早在乐得家金瀚家园项目开发前，以城市运营为使命的山东金瀚集团，就开始实施清风湖公园的建设和运营，开始打造东营市的“城市名片”。

一、乐得家・金瀚家园开发之模式创新

作为黄河三角洲中心城市、石油矿业城市和新兴城市的东营，自1983年建市以来，一直没有建设形成有规模的城市公园。乐得家金瀚家园所处的清风湖公园，原是一片荒洼地，按城市总体规划这里需要建设一个公园。可是工程量大、资金紧，规划一直没有实现，早日建设有规模、有特色、有品位的城市公园，是广大市民盼望已久的事情。

东营市大开放、大招商战略的深入实施，为政府利用市场化手段更好的经营城市，借助民间资金兴建大型公益性设施提供了历史机遇。2001年，东营市开展大招商，正式把公园建设列入招商项目，几经洽谈，金瀚集团接了“绣球”。2001年5月1日，东营市人民政府与山东金瀚集团签订了《东营市清风湖公园委托建设、管理、经营合同》，双方约定：金瀚集团自筹资金承担总占地2650亩清风湖公园整体建设，享有商业配套设施的50年经营权；市里规划出400亩相邻荒地以优惠价格交金瀚集团开发房地产，盈利用于公园建设；限定两年半时间总体投资不少于2.3亿元。从此，拉开了清风湖公园建设的序幕。2002年7月20日，历时9个多月、投资近6000多万元的清风湖公园一期工程建成启用，结束了东营无城市公园的历史，并很快成为东营市区的一个标志性工程，成为市民休闲娱乐的好去处，成为外来游客逛东营不可不看的一个景点。

“政府不投钱、百姓不掏钱、企业不亏钱”的清风湖公园开发建设模式，成为东营市经营城市理念的一个成功实践，被誉为“山东省经营城市的典范”。清风湖公园的开发建设模式，已经成为领导、专家、百姓认可的成功案例，成为“清风湖开发模式”。

二、乐得家・金瀚家园开发之捆绑连接、背景转换

金瀚集团采取与政府合作，运用市场化手段经营城市，造景增值，使昔日的荒洼地变成今日风景秀美的“水上的香格里拉”，此举不仅提升了城市形象，塑造了企业信誉，也极大地挖掘了城市土地的潜在价值。在此基础上，公司从兼顾社会效益和经济效益的角度出发，以公园带家园，借势开发建设了乐得家・金瀚家园，把公益性项目与经营性项目进行捆绑连接、背景转换，使乐得家金瀚家园与清风湖公园有机互动，两者相互促进、相得益彰，成为一种二元一体的开发模式。由此，从“水上的香格里拉”――清风湖公园畔，塑造了一个“水边的香格里拉”――乐得家金瀚家园。

作为政府与企业联手运用市场化手段经营城市的“清风湖开发模式”，引起了社会各界的广泛关注，受到多方面的高度赞誉。清风湖公园的建设和投入运营，成为东营市经营城市的一大妙笔，乐得家金瀚家园以“清风湖开发模式”为主导下的开发理念，并迅速兴起和一路热销，为东营城市建设锦上添花，妙笔生辉，取得了社会效益、经济效益和生态效益的三重唱，为政府利用市场化手段更好的经营城市，借助外来和民间资金兴建大型城市公益设施提供了典型的经营模式，这是政府工作的新思路，也是企业独具慧眼的选择，是政府和企业实现“双赢”的成功范例。

三、多方共赢――“三不模式”政府不投钱、百姓不掏钱、企业不亏钱

多年以来，人们习惯于城市公园完全由政府投资、政府直接管理经营模式。然而，现实生活中，出现了许多令人惋惜的例子：政府直接投资、管理城市公园，不但效率低下，而且经营困顿，公园成为无底洞，财政越来越不堪重负。

在清风湖公园建设上，东营市政府更具开放性视野和科学发展观，更加注重市场化原则，由传统的项目直接承担者转变为项目建设的领导者、组织者，这不仅使政府从建设的具体事务中解脱出来，而且使政府更容易从宏观上控制项目质量、进度，通过规划的审批、对项目提出建议和创意等，政府可以为项目建设确定科学合理的框架，可以更加高瞻远瞩地审视和安排项目的整体和全局问题，还通过项目法人这个媒介有效地集中了“民智”，节省了政府的开发成本。

“政府不投钱”，就是政府通过对城市空间、城市功能的载体进行积聚、重组，以适当的政策组合来调节社会资金介入，走以城建城、以城养城的路子，形成了新的资金凝聚方式，解决了城市建设资金短缺对城市发展的制约。

“百姓不掏钱”，充分体现了东营市委、市政府和我们金瀚集团以民为本的追求，保证了清风湖城市公园首先是公益性项目的基本属性，体现了东营市委、市政府建设清风湖的初衷，即清风湖公园是一项民心工程，建设的根本目的不是追求“形象工程”、“政绩工程”，而是满足市民日益强烈的精神、文化需求。清风湖公园则采用开放性设计，不收门票，对市民来说，能够免费到公园走走看看，享受休闲时光，得到了实实在在的实惠。

“企业不亏钱”，必须保证清风湖公园在具有公益性属性的同时，有必要的、足够规模的商业性配套设施和消费能力，能够有市场化运作的空间，整个清风湖社区项目能够至少微利，只有这样整个清风湖社区才可以长期经营，保证可持续性。这个项目赚得主要是无形资产。“清风湖模式”推出后，许多城市的党政考察团、企业参观团络绎不绝。很多地方的主要领导向他们发出热情的邀请，希望他们参与其城市开发建设，给他们提供了无限商机。目前，“清风湖模式”在河南省已得到了克隆。还有一些其他城市开发项目正在洽谈之中。

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