市民农庄生存法则

市民农庄发展过程中形成了一定的模式与经验，绿维文旅对市民农庄开发运营进行深入研究，通过市场化开发平台、投融资模式分析对市民农庄开发运营模式进行创造性探索，并形成理论成果以指导市民农庄的开发运营。

一、市场化开发平台

村集体与投资开发公司联合成立市场开发公司，市场化开发公司作为市场化开发平台，全权负责运作市民农庄的融资、规划、建设、运营的全链条。

二、投融资模式分析

1、投融资机构

投融资机构包括政府、金融机构和社会团体三个方面。

政府：国家政府、省市政府、村集体

•负责基础设施与公共服务设施建设资金

•对主导产业补贴性建设

•对盈利前景不好的重要项目进行建设

金融机构：中央银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构

•提供市民农庄启动建设的资金

•提供产业项目发展资金

•提供三农改革资金

•发行开发资金的股票、基金、证券等

社会团体：农业开发公司、三农改革社会组织、农业实践个人与团体、其他类型公司

•进行某一市民农庄项目的建设开发

•进行农庄内产品的建设开发

•进行其他产业公司的植入

2、投融资渠道

渠道包括政府资本和社会资本两块。其中政府资本主要来自国家财政拨出的支持农业发展资金、用于城镇建设的专项建设资金、中国扶贫基金和政策性的发展基金，社会资本包括贷款抵押融资、土地运营权融资、项目经营权融资、股票基金证券融资以及项目融资。

3、开发要点：轻、重、活

产业“重”开发：产业是实现乡村人口净流入的基础。市民农庄的开发需要确定核心产业，并重构乡村产业布局，保证产业配套，以吸引企业，人口下乡，保证城乡有效流动，实现乡村可持续发展。

景观建筑“轻”开发：乡村的景观、建筑、空间结构是乡土文化的载体，是市民乡愁寄托的实体。市民农庄的开发需要依托地块内原有的构筑物，自然景观，山形水势，进行保护性开发，精细化打造。

人口“活”开发：对不同人群的开发，需要根据人口特征与需求，进行灵活对待。须通过在市民农庄这个人口集聚区建立交流沟通平台，实现群体间的融合，不同文化的融合，并逐渐形成可持续发展的新乡村人口，文化，重建乡土结构。原住民——发挥原住民原有农业技术优势，通过政策引导等方式调动他们的积极性与创造力，实现项目的共建共享；产业人口——是乡村能够重获活力的关键。一是要充分发挥并使用他们带到乡村的新技术，新理念，重建乡村产业结构与文化结构；旅游人口——旅游人口实现了城市消费向乡村的搬运。另一方面，通过口碑相传，旅游者是市民农庄宣传推广、树立品牌的重要途径。

4、市民农庄类型及打造要点

（1）生态型：生态移民是此类农庄可持续发展的关键

依托乡村良好的生态环境，以“有机”为产品核心理念，为旅游者提供食品到生活的全方位“有机”服务；

主导产业：有机农业；

人口构成：农业种植人口、旅游人口、旅游服务人口、生态移民。

（2）休闲型：鼓励农民并吸引市民依托休闲产业创业是关键

依托乡村的良好环境及场的休闲需求，重点打造以某一休闲活动为核心的休闲旅游综合体；

主导产业：休闲旅游产业；

人口构成：休闲旅游人口、休闲旅游服务人口、创业人口。

（3）产业型：公司下乡/产业人口下乡是重塑乡村活力的关键

依托乡村环境，充分考虑区位特征，在农庄中引入食品无污染加工、艺术创意、影视制作等产业。并通过产业链延伸发展旅游，形成产业集聚；

主导产业：二产/三产；

人口构成：产业人口、旅游人口、服务人口。

（4）租赁型：激发下乡人口活力，发挥其特长共建乡村是关键

依托乡村原真的生活方式，以中国“田居”文化为基础，向市民长租房屋与土地，逐渐形成市民向乡村的回流；

主导产业：地产业、农田租赁业；

人口构成：养老人口、财务自由人口、艺术创作人口、服务人口。