旅游引导的区域综合开发与投资新时代

于是，对土地开发及房地产开发的共同需要，构成了新的旅游与地产的对接模式——旅游区域综合开发：政府出让土地一级开发的利润，引导和要求投资商开发旅游服务与旅游设施项目；而投资商在开发旅游服务与旅游设施项目的同时，就会要求政府匹配土地，用于住宅开发、商业地产开发或旅游房地产开发。政府与投资商找到了各自利益的归属，结合旅游服务与旅游设施项目开发需要，整合形成了旅游区域开发、旅游综合体开发、旅游小城镇开发、旅游文化产业园区开发、休闲农业区开发等等，这些以旅游为引擎开发形成的旅游区、休闲区、度假区、文化产业园区、休闲农业园区等等，都是在土地开发红利与房产红利的支撑下，形成模式。

从此，面向非城市区域的旅游区域开发，成为新一轮圈地运动的主要方向。大批房地产商及其他投资者纷纷涉足旅游综合开发，大量资金涌入酒店、温泉、旅游地产、旅游演艺等行业，投资项目也逐渐呈现出大规模、高档次的特点。

旅游开发热就此成为旅游开发大潮。

三、“保、规、控、管”四字方针，引导旅游综合开发健康发展

中国经济发展高度依赖于城市化的快速推进。世界上最大的建设大潮，引发了以短缺资源及房地产不动产的长期化升值，成为中国财富增长的主导模式。这一模式，成为中国经济行为的主流导向，引导着企业的投资行为。

旅游产业发展，也在这一主流趋势下形成了旅游综合开发模式。

因此，我们只有跳出传统旅游产业的发展模式，才能够看清楚中国旅游投资的这一大潮。

新的旅游开发，已经实现了两个突破，第一个突破，是旅游与城市化结合，旅游区与城镇村的开发全面融合，并形成典型的旅游综合体新模式。第二个突破，是旅游服务产业与文化、教育、会议会展、养生养老、医疗、体育、农业、房地产等产业的全面融合，形成了旅游产业主导下的泛旅游产业聚集与整合，出现了泛旅游产业集群。

旅游发展的趋势，已远远超越了我们原来想象的，就旅游服务来评价旅游发展的方式。因此，其投资规模也不该局限于旅游服务业本身，而应被看成是一种综合性产业及综合区域投资开发。这种大规模、高速度的投资增长是中国整体经济发展的缩影。从整体上来看，我国并没有出现大量的旅游服务产品过剩与闲置，大规模旅游投资，是旅游引导下中国城市化发展的表现之一。

在与旅游结合上，投资商的开发方式主要有三：一种是旅游和地产一体化的开发，对开发商来说，旅游并不是一个附属品，而是地产的支撑；第二种是旅游和地产分离的开发，这种投资商只将旅游当做是与政府置换资源的条件，获得土地的条件就是必须投资旅游；无论目的为何，这种方式对旅游开发是有一定的推动作用的；第三种，是打着旅游的幌子做纯地产，这是对旅游资源的浪费和破坏。

对此，绿维认为：以旅游为引擎的区域综合开发模式，是中国特色的旅游综合开发模式；政企协调非常有效，发展状态基本健康，为旅游产业发展带来极大机遇；同时，政府必须进行“保规控管”，杜绝一切唯利是图的做法，确保旅游综合开发的健康持续发展。

站在旅游作为城市化引擎、国家战略性支柱产业的角度，我们用大旅游的思路来判断，结论就十分明确了：旅游综合开发的投资规模将不断突破，在中国经济发展中将会产生更大的、让人们难以想象的重大作用。

四、解放思想，用旅游带动区域经济全面突破

对于生态屏障地区、偏远山区、无资源开发优势又无人才聚集条件的欠发达地区，旅游一直是其区域发展的引擎产业。但旅游的引擎，如何才能带动区域社会经济全面发展，需要跳出旅游看旅游，跳出传统旅游业态来做旅游。

绿维总结了中国旅游投资与区域开发的历史实践，通过数百个成功案例研究，提出了《旅游引导的区域综合开发模式》，希望能够帮助地方政府，充分运用旅游产业发展的契机，带动泛旅游产业全面发展，并借力土地开发，加速以现代服务产业为依托的城市化进程，实现区域综合开发突破，达成区域经济社会高速和谐发展。（链接）

绿维对旅游带动区域经济突破总结了案例与创新思维，希望大型投资企业，可以有效把握时代的脉搏，以区域综合开发运营为己任，借力旅游产业的引擎功能，实现区域运营商的宏伟发展，通过操盘旅游，实现操盘区域经济的价值升级。

五、区域运营商及旅游综合开发的商业模式

一个投资商投资区域旅游开发项目，与常规房地产项目不同，不能只建房子不搞产业与经营；面对一个区域从事综合开发，不能只搞房地产，还必需安置农民，形成社会统筹房展。

基于此，我们把旅游综合开发投资商定位为区域运营商。所谓区域运营商，就是以区域经济社会统筹发展为己任，把产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过在规划、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业房地产开发、住宅和度假商业开发等六个领域发挥作用，实现商业化良性运营，分阶段实现区域经济社会发展，实现企业在区域综合开发中的系统整合，实现企业基于10~30年在区域运营上的良性现金流和持续增值效应。

旅游综合开发模式，是一个经济社会发展的综合构架。其中，政府的规划、土地政策、财政税收政策、基础设施与公共服务设施配套，有着战略和基础的作用。区域运营商，应该全面介入政策管理，参与规划，参与基础设施建设的BOT、TOT、BT，参与一级土地开发，参与农民就业社区产业发展项目等。

在旅游综合开发中，最关键的还是旅游产业落地到具有核心吸引力的旅游产品的开发上，要能够形成人气聚集能力，能够形成旅游吸引核，由此，可以带动大量游客，形成消费市场，并扩展出引擎效应。