旅游引导的区域综合开发与投资新时代

旅游综合开发已经成为旅游投资的主流模式，绿维认为，旅游投资的新综合时代已经到来。绿维通过对开发模式的梳理，引导出良性的商业模型，使企业投资人成为真正的区域运营商，为政府决策和管理提供有力的支持。

我国旅游开发已与区域发展和城镇化进程全面结合，并在产业上趋于融合，形成了旅游产业导向下泛旅游产业聚合的区域经济与城镇化综合开发模式，这种以旅游为引擎的区域综合开发模式，我们称之为“旅游引导的区域综合开发模式”。绿维认为，旅游引导的区域综合开发分为四个层次：吸客、留客、扩展、综合，从而形成游客聚集、消费聚集、产业聚集、综合发展。

这是中国当前旅游产业和区域经济发展结合最好的一套工具和模式，对省、市、县一级区域的综合发展具有很好的指导作用。

一、旅游开发面临的社会背景

1、居民消费升级，旅游服务需求增长，但增速低于旅游名义下的开发投资增速

中国老百姓可支配收入的增长，带动了旅游消费需求的较快增长，特别是人均GDP超过2500美元之后，休闲消费增幅加大。2008年后，汽车消费大幅增长，休闲需求同步升级。这些，都对旅游服务产业的发展，提出了较大的要求。

但2005年之后，旅游项目的投资常常给人以震撼，一不小心，就遇到投资额高达10亿、100亿、500亿之类的项目。开始时，我们拒绝接受：这明显的不是旅游投资，是区域开发、城镇化投资、房地产开发。如果把这些项目都纳入计算，旅游产业投资已远远超出了这个阶段市场的真实需求（我们所谓的旅游市场需求，是作为服务业的旅游市场需求，是旅游服务需求）。

绿维文旅.旅游投融资院《中国旅游投融资研究报告（2017）》显示，2016年我国旅游市场在全球经济复苏缓慢的背景下，依然保持快速发展的态势，全国旅游投资约1.3万亿元，同比增长29.05%。预计到2020年，旅游投资总额将达2万亿元。

2、旅游的引擎作用与附加价值凸显

国务院《关于加快发展旅游业的意见》首次提出“旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好”。这一产业定位使得旅游产业的作用得到了明确的提升与鼓励。同时受到党中央、国务院的高度重视，地位得到不断巩固和攀升，旅游业列为“五大幸福产业”之首。

绿维认为，旅游的战略性，就在于其“引擎作用”。

旅游产业的实质，是以“客流搬运”为前提，产生游客在异地（非生活区域）进行消费的“出游型消费经济”效果。这一搬运，把“市场”搬运到了目的地、景区、休闲度假区、郊区、乡村，从而产生了极大的区域聚集和经济带动作用，形成了泛旅游产业。

3、中产阶级及旅游房地产需求

中产阶级是一种社会阶层，在现代社会中，指拥有一定程度的经济独立，在现代社会对社会的发展和稳定起很大的作用，也可以被称作小康阶级；由于家庭是社会的细胞，且大部分人的财富是以家庭为单元拥有的，所以中产阶级主要由“中产家庭”组成。

以中国4千万中产阶级家庭为例，如果5年中每2个家庭需购买1套度假房（60平米，40万元价格），合计2千万套，市场约8万亿元,每年1.6万亿元以上，400万套房子。

二、产业转型、土地财政与旅游房地产商业利益合流，推升了旅游开发新浪潮

实际上，随着我国城市化的发展，旅游成为了提升城市化质量的重要因素，是城市化中具有产业、居住支持双重价值的要素，为其发展提供了产业支撑。中国的旅游开发，已经与区域发展和城镇化进程全面结合，并在产业上趋于融合，形成了旅游产业导向下泛旅游产业聚合的区域经济与城镇化综合开发模式，这种以旅游为引擎的区域综合开发模式，我们称之为“旅游引导的区域综合开发模式”（Tourism-oriented regional integrated development model，简称TORD模式）。

旅游具有引擎效应，能够推进服务产业进行聚集发展、形成新农村建设的全面提升、带动土地升值、延伸商业房地产及休闲度假房地产等高利润项目，实现开发的快速回报。依托“服务产业聚集、土地升值、房地产高回报”这三要素，形成了旅游引导下区域综合开发的模式，并已经成为旅游产业发展的主流模式。

实际上，传统旅游项目（以游客为服务对象，通过服务，获取收益的项目）的投入产出比越来越低，特别是在一流观光资源已经全部开发完成之后，旅游服务与旅游设施开发项目都是“高投资、低回报、长周期”型项目。政府为促进产业转型升级的产业开发导向，与投资商在泛地产高通胀时代的高回报率要求，在当今的旅游服务与旅游设施产品开发上，已经形成了明显的矛盾结构。

然而，由于国家房地产调控，城市房地产开发受到严重打压，投资商亟需绕过调控政策，获得开发土地。而旅游地产的开发环境相对来说还比较宽松，高额的土地一级开发利润和旅游休闲度假房产利润，可以抵消旅游服务与旅游设施项目开发的高成本。据估算，只需要把旅游房地产开发中盈利的40%，用于开发旅游服务与旅游设施，就足以推动整个区域的综合开发了。