从机会与困境中 探索旅游房地产创新开发模式

日前，林峰院长在全国房地产经理人联合会上，就房地产的现状及创新、绿维创景在房地产创新领域的探索及经验、行业在房地产创新大趋势下的变化等方面做了发言，现整理如下：

1、中国房地产存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境

中国房地产发展处于结构性矛盾状态，良性发展与不良困境同时存在。我认为存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境。

五大结构良性机会：第一、城镇化空间巨大，为未来20年提供了持续增长的机会；第二、土地控制有效，土地升值结构有序良性，保证了不动产持续保值增值的基础，为土地一级开发提供稳定的空间与机会；第三、城市配套水平持续升级，重置成本保持增长，保证了城市房地产保值升值基础，为城市梯级房地产升值形成波浪式推进结构，形成城市房地产开发的可控与有序机会；第四、产城一体化趋势明确，为城市可持续发展提供了保障，为工业区、高新区、产业区、经济开发区等与城市房地产混合发展提供了机会。同时，新的产城一体化城镇开发，形成了创新开发的商机，使产业资本与房地产资本融合发展成为新主流模式；第五、刚需、改善性需求、服务业需求、商业需求、休闲需求、投资需求等等依然旺盛，房地产成本与市场价格之间的利润空间仍然较大，构成了多数产品盈利能力的基础，房地产产品开发仍然是最盈利的商业模式。

四大结构恶性困境：第一、基于房地产商低价土地高房价开发追求与政府政绩需求的新城造城模式，是大多数脱离产业的城市化的恶性开发，造成了空城与鬼城；第二、既脱离旅游又脱离城镇的所谓“旅游房地产”，特别是沿海地区大量的空楼鬼楼，是极大的资源浪费；第三、大规模的商业综合体规划与开发，由于缺少商业及休闲娱乐文化商务等等产业经营基础，以卖房给小业主为目标，建造了大量无人气的商业楼盘，形成了开发商与小业主间较大矛盾，也因此越来越难卖；第四、产业房地产热中，虚产业，实房地产的运作手法，骗政府又骗业主，害人又害己，在社会大背景之下，已经越来越难。

2、绿维创景对旅游房地产创新开发模式的探索

在党的十八大精神指导下， 北京绿维创景规划设计院开展了“旅游引导的产业集群化与新型城镇化模式”研究，并将相关成果集结出版了《旅游引导的新型城镇化》一书。研究范畴已经跳出旅游产业本身，在研究旅游产业与其他产业互动化、集群化发展的同时，不断探索旅游与城镇化之间、旅游与地产之间、地产与城镇化之间的关系以及运作构架，在此基础上创新的推出了“旅游房地产开发模式”，并在实践中得到了检验及修正。

绿维创景提出了旅游房地产五级台阶的开发模式，第一，进行资源包装和前期设计，卖出项目；第二，实施基础开发，进行子项目的招商引资，或卖出项目；第三，开发引爆人气的项目，形成地价升值，招商引资或卖出项目；第四，开展一期开发，形成人气，销售部分商业与住宅房产，再招商引资或卖出项目；第五，独立整体开发，引入资本合作，或上市资本运作。每一种形式所对应的开发关键及盈利来源、盈利大小均不相同。

绿维创景提出面向新型城镇化的旅游地产开发，必须以区域综合开发为理念，运用泛旅游产业集群化发展模式，开发泛旅游架构下的地产产品。我院运用泛旅游地产的架构，将旅游地产概括为休闲商业地产、休闲居住（第二居所）地产、度假居住（第三居所）地产、酒店地产、养老居住地产、文化创意地产、庄园地产、新农村社区旅游地产八大开发模式。

3、中国房地产行业的创新趋势

在房地产创新趋势下，最主要的变化为三个方向：第一、开发综合化，包括商业综合体、休闲综合体、旅游综合体、养老综合体、文化综合体等等；第二、产城一体化，包括产业园区、经济开发区、高新区、物流园区、教育园区、文化产业园区、旅游度假区等等与城市融为一体的开发架构与模式；第三、产品服务化，包括居住楼盘配套服务、社区配套服务、物业管理服务提升、商业管理服务升级等等。

最后，林峰院长指出全经联作为房地产精英平台，在理念推进、技术交流、经验借鉴等方面，可以发挥重要作用，希望即将召开的中国房地产创新大会，能够成为行业创新的风向标和引领者。