旅游城市经营与旅游房地产开发
城市经营及其手段
政府使用多种手段进行旅游城市经营,这是旅游目的地运营的一种重要手段,其市场运作的关键,是旅游房地产开发。其中,特色商业休闲街区等旅游商业房地产的开发,具有凝聚人气和提升地价的带动作用;而旅游房地产的开发,可以有效地推动旅游目的地品牌营销。
一、城市经营及其手段
城市经营,就是地方政府以城市土地为基础,采取直接或间接手段,改变城市投资环境和生活条件,吸引社会资金投资开发城市。
我国地方政府的城市经营模式,主要的推动手段大体上分为4方面:
1、财政手段运用
财政来源于税费收入、政府借贷、上级专项资金和一般转移支付。改革开放以来,地方政府运用财政资金开展经济建设的条件发生了变化,拥有了多种促进经济的财政手段:一是减免税费,包括后来的财政补偿(贴);二是直接投资,形成投资环境与条件;三是资金扶持,给予一定的无偿或有偿支持;四是剥离消化负债与人员,为企业减负。
一般的财政手段,表现在地方政府制定的招商引资优惠政策上。
2、公共工程建设
公共工程是对区域整体发展有益,而又无法实现直接盈利的建设项目。公共工程对于区域经济中的收益个体,完全是不平衡的,这就为一部分企业创造了巨大的商机。
道路建设是最大的公共工程投资项目。特别是非收费性的城市公路,对于土地价值的提升,具备了特别重要的作用。城市公共配套设施包括供水、供气、供热、排污、医院、学校、商业等,是社区发展的核心要素。政府在城市扩展中的规划及配套工程的建设速度,直接影响房地产商的投资收益率及回收时间。
3、土地运营
土地一级市场利润丰厚,公共工程带动效应显著,形成了良性滚动结构,增长空间大。因此,新区开发、旧城改造等都形成了巨大的商业机会。
4、国有资产运营
国有存量资产是政府可以运营的一张重要的牌。随着国退民进战略的实施,国资退出竞争性领域,为政府运营经济提供了政策空间。
宾馆、餐厅、景区民营化已经成为主流运营方式,社会投资介入后,效益明显改善。资源开发包括矿产资源(温泉等)、风景名胜资源、文物文化资源等等,都是政府控制的可运作资产。
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