从资本运作的角度看旅游项目开发

二、 旅游及旅游地产项目的资本运作

专业的资本运作，可以帮助开发商：做好精细准备――全面细致地完成招商融资等资本运作所需资料的准备工作；进行价值透析――透析项目，挖掘价值，提高招商融资成功率；使甲方有的放矢――准确对接招商融资对象，提高招商融资工作效率；进行高效谈判――更专业、有效地和招商融资对象深入沟通；促成合作落地――在关键合作条款上把关；优化项目方案――寻找问题的解决方案和优化组合方案。

(一) 资本运作的方案及案例剖析

绿维创景将旅游及旅游地产项目的资本运作方案归纳为以下三种：

1. 并购转让

项目方将其取得的项目所有权及旅游地产土地使用权直接转让给另一方，双方通过签订“项目转让合同”的方式实现转让。适合于“高大上”项目，即高投入、大规模、上档次。

绿维案例：云南某旅游项目

（1） 存在问题

大笔资金用于旅游圈地，建设大规模的别墅、洋房，但产品户型单一，面积较大，销路不好；

营销投入资金不足，销售策略不给力，未能形成商业聚集和人气聚集；

开发投资弹性不足，开发成本较高，没有价格优势，施工用料成本高；

高尔夫等运营管理成本较高，由于未能形成人气和商气，形成恶性循环；

（2） 资本运作思路

吸引外部资金，增强投资弹性和造血能力；

引入专业营销团队，盘活存量物业，实现稳定现金流；

股权合作，分担风险；

并购转让，债务重组；

云南某旅游项目合作方案

2. 合作开发

一方以土地、旅游等资源入股，一方以资金、技术、运营管理入股，共同开发旅游及旅游地产项目，按股权比例分配开发收益。

绿维案例：山东某旅游项目

（1） 存在问题

基础设施建设滞后，需要较大投资规模；

土地资源无序开发引发环境矛盾，如别墅群与高尔夫项目的开发；

旅游资源缺乏深度开发，同质产品多，产品竞争力差；

投入少，宣传力度不够，旅游企业规模小，旅游专业人员匮乏；

（2） 资本运作思路

充分利用外部资金，加大招商融资力度，吸引专业旅游运营管理团队，对旅游区内的企业给予扶持；并对景区内的投资人和创业者给予政策支持，孵化产业园，提高造血功能，吸引人气商气。

与绿维创景这样的专业规划设计院合作开发，风险公担，利益共享。

3. 招商融资

招商融资即“三招一融”即开发商、投资商、运营商以及资金方。专注项目重要环节，有的放矢，引入伙伴各展所长，实现资源优化配置。在项目开发的启动、建设到落地运营的各个阶段给予强有力的支持，从而实现项目的引爆和投资回报。

绿维案例：四川某旅游项目

（1） 项目方关注点

专注旅游开发：项目方专注于项目开发的旅游产品开发和经营；

放手地产开发：对于项目地产开发环节，希望引入开发商或投资人，合作开发，分享地产开发收益；

（2） 资本运作思路

?招商融资；

?项目旅游地产开发商共同合作开发，分担风险，分享土地开发利润；

?吸引旅游投资商和运营商，共同打造项目旅游产品吸引核；

?股权合作或债权融资；
 
招商融资对象的权责和利益点

（二）资本运作优质旅游项目的选择标准

旅游项目获得投资方认可就要参与资本市场的竞争，在做好市场研究的同时，还要按照资本市场确定投资项目的选择标准。绿维创景认为，资本市场选择项目必不可少的五个条件是：
 

其中，“产品的独特性”以及“好的商业模式”依靠旅游规划和策划去实现；“好的团队”这一指标是一个招商企业自身的素质以及过去的相关业绩来体现；只有“市场前景”和“财务指标”需要景区在做好规划和策划的同时，通过专业的公司和专业人员通过市场分析和投资分析人员来实现。