从资本运作的角度看旅游项目开发
资本运作的规划设计理念
项目的成功开发及运作离不开资本,在这个资本至关重要的时代,单纯从策划、规划、设计角度看项目,已不能满足甲方的多元化需求。开发商投资旅游的关注点在哪里?如何关注甲方资金实力,优化项目落地方案?哪些旅游项目更易融资?旅游及旅游地产开发中的资本运作模式有哪些?绿维创景认为,换个角度,利用好资本运作知识和工具,提高落地执行力,是旅游项目开发应该关注的重点。
一、 关注资本运作的规划设计理念
目前,我国旅游及旅游地产开发水平普遍不高,设计师和开发商之间由于不同的专业能力、文化背景、项目经验和个人经历,双方存在着一定的矛盾和冲突。开发商多从成本、利润和现金流等方面对设计方案进行评价,而设计师则更多的是从专业技术角度。绿维创景认为,要推动项目的成功开发,规划设计师必须关注资本运作的设计理念。
(一) 方法:解剖、验证、综合
1. 解剖
? 市场随着时间推移在不断变化;
市场追求创新和特色的趋势是持续不变的;
旅游项目规划注重市场需求的变化是基本原则;
应把钱用到刀刃上:
1) 准确解剖项目形式和特征,
2) 预测未来市场的发展方向,把握市场的趋势;
3) 项目投资才能“有的放矢”,
4) 从而实现投资人追求的价值最大化
2. 验证
一个良好的旅游地产开发模式应该是通过地产开发反哺旅游,通过旅游项目的成功带动地产开发。在未来发展中,房企将由关注地产业务转向关注旅游产品本身。旅游产品将成为决定旅游地产经营的关键。
决定旅游地产项目成败的主要因素在于其核心“景观”的吸引力范围,以及这个范围内的消费力。
通常有两点是重要的:一是产品(物业类型),二是市场。
3. 综合
综合的前提是对项目的理解和把握。理解到何种程度?怎样才是对项目的准确把握?标准为“行得通”,每个经过验证的对象,要达到行得通后才可以进行综合。
什么是“行得通”?
1) 技术上行得通,就是拿得出合乎目标的产品;
2) 经济上行得通,就是从收入倒推到综合成本,看有无利润生长的空间;
3) 标准上行得通,就要以最终用户的接受来论定;
4) 模式上行得通,就是你创造的套路能够环环相扣,实现目的与方法的和谐 。
(二) 关注项目开发资本运作的规划设计
成本、利润、现金流、投资回报率等是开发商特别看重的,也是决定项目成功与否的一些关键因素。因此,在项目前期开发中,规划设计师就不仅要重视技术层面上的设计工作,也应重视资本层面对设计方案的制约作用,应充分理解项目的开发目标、运作模式,关注新的土地招拍挂制度实施以来,开发商巨额资本投入对项目设计的影响,否则可能会造成大量的设计反复。
规划设计师需要关注的几个重点
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