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旅游地产产品研究

绿维创景2014-09-10

      

旅游地产不仅仅是简单的物业,其背后有巨大的使用和功能需求。如何有效的将旅游地产的地产属性和功能使用属性结合,从而使其最大化满足市场需求,发挥本身价值,是开发商、投资人所一直探索的领域。目前,在产权、使用权、产品、营销等方面出现了一些创新模式,我们从资产模式、功能内容、产品结构三方面进行了总结。

一、资产模式

土地产权包括土地所有权、土地使用权和土地他项权利。在我国,土地所有权归国家或集体所有,单位或个人通过合法手段取得的只是土地的使用权。物业产权有物业所有权和土地使用权两部分组成,物业所有权的期限为永久,而土地使用权根据土地使用性质的不同为40、50年或70年不等。由于,物业是建立在土地之上的,因此物业的产权年限最终由土地的使用权限来决定。根据土地产权、物业产权、使用权及附加的免费或优惠功能,我们将旅游地产产品的资产模式分为以下几类:

(一)土地产权
1、70年住宅用地:主要指旅游住宅地产产品;
2、50年商业用地:主要指公寓、酒店式公寓、商住结合地产、商业地产等产品;
3、40年宾馆(旅游)用地:包括酒店、公寓式酒店等产品;
4、集体建设用地(产业用地):主要指产业用房、商业、变相住宅、小产权等产品;
5、宅基地——无产权或小产权;
6、流转地租赁:租赁土地使用权。
 
(二)地上物业产权
1、固定建筑
2、临时性建筑:例如,木屋、简易房、钢结构、农业大棚等;
3、移动设备或移动建筑:包括房车、集装箱房屋、移动别墅等。

(三)使用权
使用权是在不变更物业本质的基础上,对其的实际利用权力。使用权可以跟产权挂钩也可以与产权分离,可以完整使用也可以部分使用,可以全段使用也可以分时使用。具体模式,可分为以下几种:
1、40-70年全段完整使用权(与土地挂钩):全使用权;
2、1-20年分段完整使用权(不与土地挂钩):分段使用权;
3、分时使用权:分时模式,一年内享有一定时间的使用权;
4、优惠使用权:会员卡模式。

(四)免费或优惠功能附加
1、公园:如后花园、湿地公园、保护地公园、山地公园等;
2、景区:周边或区域3A、4A等景区门票的减免;
3、运动项目:高尔夫、网球、小球、自行车、拓展、马术等;
4、健身项目:健身房、游泳池等;
5、养疗项目: SPA、温泉、瑜伽、太极拳、禅修、美容美体、护理、体检、健康管理、养生课堂、中医理疗、特殊治疗、有机菜地等;
6、文化娱乐项目:演出、KTV、电子游戏、博彩、夜总会、俱乐部等;
7、儿童项目:儿童乐园、托管、培训等;
8、游乐项目: CIS镭战、水乐园、机动乐园、乡村乐园等。

二、功能内容

对于传统住宅地产来说,最主要的功能就是“居住”,其他都是配套。但对于旅游地产来说,功能远不止于“居住”,往往是多种功能的聚合体。我们从室内功能、环境功能、物业管理功能三个角度,对旅游地产进行了概括:

(一)室内功能
1、清水房
2、精装修
3、拎包入住
4、温泉入户:温泉公寓
5、智能化服务功能(老年监控等):老年公寓

(二) 室外扩大环境
1、含院落(建设用地、租赁用地):别院等;
2、农场(租赁用地):庄园、农场等。
 
(三) 物业管理服务
1、提供配套小区物业管理:小区物管
2、提供配套酒店物业管理:酒店式管理
3、提供酒店综合服务配套
4、提供运动综合服务配套
6、提供养生综合服务配套                          
7、提供医疗与养老综合服务配套
7、提供教育服务配套
8、提供区域综合度假服务配套

三、产品结构
在各种产权归属、使用权归属、功能结构的组合下,形成了多种产品结构:

(一)全产权产品+附带功能:住宅或酒店公寓
1、完整产权+物业使用
2、完整产权+物业使用+免费配套使用:房+会员卡
3、完整产权+物业使用+免费配套使用+优惠配套使用:房+会员卡
 
(二)全产权产品+回报功能:投资性与理财功能
1、产权酒店,保证回报率6-12%:理财产品
2、长租租金模式:途家
3、长租分成模式;
4、产权酒店部分时段保证回报率
5、产权酒店不保证回报率:自用带理财
6、代理短租模式:途家
7、自助短租模式:借助网络
8、半自助撮合模式——旅游财富网

(三)共享产权+使用权分时——分权模式
1、10人共享一套公寓或别墅+每人每年28天入住——美尔模式;
2、40人共享一套公寓或别墅+每人每年7天入住——蓬达模式;
3、众筹共享模式——特殊房屋或建筑。

(四)不完整土地权+完整设备或地上物业+完整使用权
1、集体建设用地+木屋                                 
2、租赁农民土地+移动别墅
3、租赁农民土地+房车

(五)产权交易模式
1、国有土地+房产产权:国家房地产交易系统
2、集体土地+房产产权:正在形成地方房地产交易系统
3、运营机构代持内部交易:自办交易系统

(六) 使用权交易模式
1、分时度假交换:RCI (全称Resort Condominiums International美国国际分时度假交换公司)
2、CPE卡及“易通币”模式:蓬达易通交易系统
3、电脑撮合换住系统:旅游财富网
4、分权与分时交换系统:美尔交换网络
 

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