新型城镇化下的房地产商机与模式创新

2014年4月12日，“陕西地产创新发展研讨会暨全经联（西安）商学院成立仪式”在陕西西安举办，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士、全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长杨乐渝先生等200余名业界同仁和媒体朋友齐聚西安香格里拉大酒店，交流探讨房地产创新发展和新商业模式，共商陕西地产创新发展方向。我院林峰院长受邀出席并发表《新型城镇化下的房地产商机与模式创新》主题演讲，以下为演讲内容摘要。

林峰院长发表主题演讲

一、新型城镇化规划解读

《国家新型城镇化规划(2014―2020年)》的出台历经了一年多的时间，发改委发布的这一规划与住建部一直谈的城市规划、城镇规划和地产界所熟悉的规划有着本质差别。它是以整个中国城镇化率及质量提升为目标的社会经济综合发展规划，涉及的面非常广、内容非常丰富，而不仅仅是指城镇化建设，因此这一规划的实施不仅为房地产界更是为整个中国的食、住、交通、教育、文化、医疗、养老等带来了巨大的需求。而这种城市人口大规模增长所带来的消费升级和扩张成为中国未来发展的重要基础。

（一）规划背景

如今中国城镇化最大的问题在于有大量的农民工，虽然人在城市，但并没有真正的实现城市化。因此我国出现了与国际上城市化最大的差别，即城市建设突飞猛进的同时，城镇人口和城市消费水平却分为了等级。第一等级：拥有城镇户口的人；第二等级，没有城镇户口的农民工；第三等级，既不是城市人口也不是农民工，因为某些因素进城的非务工人员；第四等级，是农村人口。由于户口问题这些人口之间形成了社会福利、教育、医疗和生活水平之间的差异。这些差异不仅涉及城市本身的建设，也不仅是农民进城的问题，还涉及产业发展、城镇公共服务配套建设、政策制度完善等一系列相关问题。基于此，形成了这个新型城镇的规划。

（二）指导思想和发展目标

新型城镇化规划，首先把“人的城镇化”作为第一要素，强调有序推进农民转移人口市民化；第二，是推动大中小城市和小城镇的协调发展，这主要涉及城市发展结构问题；第三，通过体制创新释放城镇化发展的潜力，这涉及改革问题；第四，提升城市的可持续发展水平，形成城市综合发展的承载力，所谓可持续发展是基于城市的产业发展，基于城市综合结构的合理化的。

另外，新型城镇化规划还提出了七大原则，以及落实下去的五个目标：第一个讲总面，水平和质量稳步提升，第二个讲结构，格局更加优化，第三个是城市发展模式，要科学；第四，城市生活和谐宜人，主要指环境。第五，完善城市化的体制机制，这涉及金融、城市管理、城市规划结构等多个方面。

（三）有序推进农业转移人口市民化

这实际上存在三个问题，一是推进人口转移落户，第二是享受城镇基本公共服务；第三，健全农业转移人口市民化推进的保障机制。这三方面推进了人口市民化的进程。

户籍制度改革是推进农业转移人口市民化的重要方面。基于我国现状，中小城市、大城市、超大城市会形成户籍制度的区别化，这个变化将会带来什么机会呢？林峰院长认为户籍制度改革一定会带来房地产商机，比如，京津冀一体化结构中，环北京的河北城市的户口问题和北京户口的无差异化形成后，这里就会成为北京下一步居住结构中最重要的区域。

推进农业转移人口市民化还需要完善农村转移人口的社会参与机制、合理确定各级政府职责、建立成本分摊机制。成本分摊很有可能成为今后中国发展机遇所在。比如，京津冀一体化最核心的前提是北京用其产业和政策支持河北地区的产业升级和结构调整，这样就出现一些机会，北京产业外移的同时带来人口和消费的外移，带来房地产发展结构的变化，这种发展是政策性调整所带动的重大机遇。

（四）优化城镇化布局和形态

第一，优化提升东部地区城市群，这个城市群发展较为成熟，结构也相当复杂，这里不做赘述。第二，培育发展中西部城市群，这一城市群将会成为我国未来5年之内阶梯化发展最快的区域之一，包括产业的转型、城镇化的发展、城镇人口的增加。对于西北特别是关东经济区来说，无论是丝绸之路国际化还是大西安城市圈，都承载着大量的发展机遇和政策导向。第三是促进城市协调发展，发改委对城市结构进行了分类，从沿海城市到内陆城市再到重点节点城市进行了区分，其中进一步对中小城市提出了特别的要求，包括沿边城市、沿海城市、内陆型城市。第四，是强化综合交通运输网络支持。交通一直是国家最重要的投资和带动区域发展的抓手，一旦经济遇到困难或瓶颈，交通将是带动区域发展的纽带。从大交通、大干线到区域干线，城市公共交通发展的变化非常快。在交通一体化的带动下，以城际为主体、以城市群为基础形成的同城化、卫星城、花园式城市组团将是今后中国城市结构布局最重要的模式。

（五）提高城市可持续发展动力

发展动力的核心取决于城市发展的方式、空间结构、城市人口、城市基础、城市产业发展等等。在城市格局方面，这次的新型城镇化规划特别强调改造中心城区功能，严格规范新城新区建设，改善城乡接合部环境。其中，中心城区的发展已经进入升级阶段，新城新区一直是这几年重点发展的方向，而城乡结合部接下来是最重要的一个发展方面。这三个结构的发展模式和所带来的机遇各不相同。

另外，这次规划还特别提出了推动新型城市建设，什么是新型城市建设？第一种是绿色城市，到2020年绿色建筑要达到新建建筑的50%，这对绿色建筑产业的推动是巨大的。绿色建筑的发展和绿色城市的规划之间形成了巨大的机会和呼应关系。第二种是智慧城市，尤其是与互联网技术的结合。第三种是人文城市，比如文创城市、文化休闲城市、文化旅游城市、文化养生城市等。如今的城市不仅要宜居还要宜养，不仅仅要适合居住，还要适合老年人的养老、中年人的养生。从宜居城市到宜养城市的发展，其实是和绿色城市、人文城市直接相关的。

（六）推动城乡发展一体化

“一体化”和原来政府所强调的“统筹”有巨大的差别，一体化意味着使用同等的标准、同样的方式和一样的模型，也意味着让农民享受到与城市居民同样的福利、享受公平的教育机会、就业机会和医疗机会。基于一体化要求，形成了新农村建设与小城镇结合发展的要求，未来，村庄、村落与城镇、城市之间的差别会越来越小。

（七）改革完善城镇化发展体制机制

包括人口管理制度、土地管理制度、资金保障机制、城镇住房制度、生态环境保护制度。其中，土地制度改革带来的机会非常大。由于新增住宅用地的减少，产业用地比例的上升，如何结合产业用地、旧城改造进行房地产开发模式转换成为最重要的发展方向。

（八）规划实施

如何有效实施全国城镇化规划，涉及到加强组织协调，其核心问题是突破行政管理的框架。尤其是在城市群发展架构中，面临跨省、跨市、跨区域的现状，突破行政框架局限，实现行政资源配置的协调，成为了发展重点。从优势区域到相对弱势区域，由于级差地租、社会福利和公共配套条件差异化而带动的土地、房价升值机会非常大。这种由城市格局变化和公共设施发展模式创新所带来的结构性机会，是未来需把握的重点。

二、新型城镇化所带来的商机

新型城镇化的主流是市场配置，最重是：第一，政府不再控制市场终端，将其交还市场；第二，原来政府直接控制的大量公共配套和公共建设，比如医院、健康产业、养老产业和教育产业等，要逐渐进入市场化的开放式发展阶段。这将带来民营医院、民营学校的繁荣，从而使得房地产与综合社会配套、综合公共服务配套、商业化配套相结合的条件变得比以往任何时候更好。以前是政府配套这些条件，地产商到政府配套好的地方拿地。未来将会是依靠市场的力量开发整片土地，用市场的力量形成最好的区域配套条件，提升土地价值。土地一级开发、城市综合开发、运用社会公共资源市场化改革机会而提升区域品牌价值、配套价值的大型综合性城镇化开发，将成为未来中国地产领域开发的主流。这是以城镇化为目标、以城市运营商为核心内容进行土地开发、产业开发和城市房产开发一体化发展最重要的契机。

在这里要特别提到的是，除了工业园区、服务产业园区这种由产业支撑的城市化开发外，另外一个非常大的机会是以消费聚集为核心构成的新型城镇化发展模式。因为，在内需发展结构下，消费产业将成为社会经济发展的重要支撑。这是工业产业之外引导城市聚集的另一有效模型。最典型的案例是万达文化旅游综合体。万达从商业综合体过渡到文化综合体，有巨大区别。商业综合体不能称为产业聚集区，只能称为服务聚集的一个核心项目，但现在的文化旅游综合体，是由旅游、休闲、商务、会议会展和文化相结合的产业项目群，这种项目群构成了旅游文化产业聚集区的概念，这样的聚集区带动的是整个区域的一体化发展。

另一个需要特别提出的是逆城市化，除了以大型城市为聚集的方式外，面向养生养老，特别是度假型养老的需求，会形成向城市外围、资源环境较好的地区的人口聚集。

最后，林峰院长认为在西部城市群结构中，西安周边的卫星城面临着巨大的发展机会，这个机会有赖于城际交通、环线交通的发展。我们不应该局限于西咸新区的发展，而应该把眼光放大。特别是依托于秦岭和渭水两个生态带形成的休闲旅游卫星城，将会在以后面临巨大机会。总之，以城市群为核心，同城化商机、城市网络化商机、卫星城的商机和休闲养老带城市群的商机将会对西安城市群带来巨大发展机遇。