林峰院长接受媒体采访谈旅游地产发展

绿维创景2014-05-09

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2014年5月7日-8日，由旅游财富网主办，上海市旅游协会、北京绿维创景规划设计院、德安杰环球顾问集团联合主办的“第三届国际旅游财富峰会暨国际旅游地产专评委年会”在上海明捷万丽酒店举行。我院林峰院长在会上发表了题为《新型城镇化与旅游地产》的主题演讲，会后接受了海南电视台、证券时报等多家媒体的采访，解答了有关旅游地产存在的空置率高、售后服务问题频出等问题。

旅游地产一半是海水、一半是火焰

如今，整个地产业都进入了一个分化阶段。住宅地产可以说短期内进入了发展的低潮，但并不是说会长期处在低潮，会形成起伏。旅游地产现在处于一半是海水、一半是火焰的状态。

一半是火焰，意思是说旅游地产现在很火。大型企业大规模拿地、大规模造城、大规模造景、大手笔运作，现在在世界上产生的效应是非常强的，比如万达的文化旅游城。所以说旅游地产现在非常火。

另一半是海水，比较冰冷。鬼楼、鬼城、鬼镇、鬼社区，特别是对于以前受气候影响比较大的北方，形成的一些滨海地区的楼群，比较明显，山东沿海几千万的旅游地产，基本上都属于空置率极高的地产。这种现象是在中国早期，只要买房子就一定会涨，只要拿着房子就一定会有收益的房地产短缺条件下形成的畸形增长。出现这种现象最主要原因有两个：一,地产与旅游分离。地产开发商不去注重旅游的服务功能和旅游价值,不去注重旅游地产本身的服务价值,而注重我把房子买给你之后能不能升值；二，旅游地产与城市分离，很多旅游地产的盘在景区和海边，相对距离城市比较远，没有打造城市配套/管理/交通/业态等。

山东仙境海岸打造提供了借鉴

山东省打造的仙境海岸，将地产的所有权和使用权分离，把居住服务、休闲服务引入社区，引入楼盘和客房管理结构，把物业管理转化为带着酒店经营和旅居服务的社区管理，做到给中国旅游地产纠正轨道，进行结构调整和产品提升。

其主要手法是借助于度假、养生、养老市场巨大的发展机会和前景，把鬼楼等空置率极高的投资型旅游地产产品调整成可旅居交换的、可具有旅游服务功能的、具有旅游服务物业管理和酒店式管理结构的仙居产品。为此，依托于仙居产品，要配套观光旅游产品、休闲旅游产品、养生型的产品，要配套修学养生服务和道家文化产品，这样，通过仙境海岸的产品梳理打造和升级，把胶东半岛的旅游地产转换成面向未来的、面向度假生活方式的新的旅游地产产品，把旅游和城镇的关系落到旅游小城镇、旅游休闲小镇上去整合。所以，山东半岛的仙境海岸也是个城市群，是一个城镇化结合、城镇村相结合的城镇群的提升结构。

旅游地产发展前景仍然利好

中国已经进入到休闲度假时代，我将之称作“一个休闲、四个度假”的大型市场结构。一个休闲指周末为主导的，在2个小时范围内的休闲需求。即人们离开惯常居住的城

市到郊区，面对的是旅游景区和休闲农场，由此衍生一批休闲房地产；

四个度假市场，分别指黄金周、学生假期市场、银发度假市场、带薪休假市场。黄金周，这个度假市场有7天时间，非常巨大；学生假期市场，是以学生为主体构建的一个巨大的青年群体，并带动家人，构成寒暑假度假市场；银发度假市场，55-80岁之间的老人我们称之为“青年老人”，他们追求的是乐老生活，也就是绿维创景所说的度假型养老，这是个巨大的市场，而且随着中国老龄化的加剧，这个市场还在逐步扩张。

综上，度假市场是7天到1个月,养老度假大概是1个月到3个月。旅游地产很大一部分是要围绕这样的市场来开发的。而产权和使用权分离的产品是未来度假地产最大的产品和最受欢迎的产品。除了那些选址不当的楼盘,大部分楼盘也都会通过提升产品的互动性和参与性的途径,通过提升物业可交换的价值被这个市场消化掉。而一批新的度假旅游产品，新的物业业态、新的旅游功能的旅游度假产品会更加丰富地发展。

另外一个观点是旅游引导的城镇化。旅游以人的搬运为前提，搬运的不仅仅是人，还是消费，这样的消费一旦在旅游景点、景区、目的地聚集，将实现休闲聚集。通过消费聚集形成产业聚集，通过产业聚集形成就业、形成产业发展，由此形成居住，形成城市发展人口。这样的发展模式林峰院长称为旅游引导的新型城镇化。这种模式是将来会在中国大量发生的新型城镇化的模型，对于落后地区、生态保护地区和相对于远离工业化发展的地区是非常好的城市发展手段。

因此，旅游地产和以旅游导向的新型城镇化发展就成为中国旅游产业带动区域经济发展最好的模型，而地产投资商应该从原来的楼盘开发商转化成把旅游与地产结合起来，开发具有功能和服务价值的旅游地产，并进一步不仅仅做旅游地产，还要把城市配套结合起来，打造旅游休闲小城镇，从而实现带动区域经济综合发展的运营，我称之为旅游综合运营开发商。如何实现上述转化，我提出了一个“2363”模型，通过开发建设、招商引资、房屋销售、有效经营四个方面的结合，来进行综合开发。

这样，未来通过纠偏、有效消化和发展，一种更加健康的产城乡一体的、产业融合和城市化建设相结合的旅游地产和区域综合发展将会成为中国整个经济发展中特别有价值和有效的生长模式。