国内外综合体经典案例解读

生态主题公园旅游综合体研究-东部华侨城

一、项目概况

东部华侨城坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，由华侨城集团斥资35亿元精心打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。

总平面图

（一）区位交通条件

东部华侨城距深圳市中心12公里，仅20分钟车程，香港、澳门及珠三角各城市2小时车程范围内。

（二）生态资源条件

位于中国最美八大海岸之一的深圳大鹏湾畔，前拥深圳大梅沙黄金海岸，背依连绵梧桐山脉，坐拥大峡谷及原生态自然资源，生态自然环境十分优越。

（三）功能布局

1、大峡谷：生态游乐板块

大峡谷生态乐园俯瞰深圳东部黄金海岸线，集山地郊野公园和都市主题公园于一体，体现生态动感旅游文化，实现了自然景观、生态理念与娱乐体验、科普教育的创新结合，主要包括水公园、海菲德小镇、峡湾森林、探险峡谷、云海高地等五大主题区。

2、茶溪谷：休闲度假板块

茶溪谷体现中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素，包括茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇和三洲茶园四个游览区，融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化的融合和岭南茶田的幽雅，占地约2平方公里。

3、云海谷：户外运动板块

以休闲健身、生态探险、时尚运动、休闲娱乐、奥运军体运动为主线，体现户外运动旅游文化。主要产品有高尔夫锦标赛场和练习场、户外奥林匹克运动训练基地及野外拓展训练基地，占地2.5平方公里。

二、产品体系

东部华侨城是华侨城从都市娱乐旅游向山地生态旅游的一次重要探索，是观光旅游向度假旅游转变的重大突破。在前期开发建设中，受云雾气候、水源保护线、生态控制线等问题的束缚，曾被形容为“戴着脚链跳舞”。设计师与建设者们在夹缝中寻求创新与突破。走出了一条“生态与人文、东方与西方、现代与传统”相结合的发展道路，创造了一系列中国之最。

在产品打造上，以优越的自然资源为依托，以两大主题公园为核心引擎，以特色小镇、酒店、体育运动、主题演艺、文化园区等一流的配套服务为保障，以高端地产为核心，打造了一套生态旅游产品综合体系。

产品体系

三、核心吸引力

从游客角度来说，“全新的旅游体验”是东部华侨城的核心吸引力，体验的转变主要体现在以下四个方面：

四、开发模式

（一）开发实施周期

（二）开发运营模式

以生态旅游为引擎打造品牌，聚集人气，提升土地价值，利用高端地产快速回笼资金，促进旅游的深度开发。旅游与地产滚动推出，滚动发展，形成良好的可持续发展模式，获得丰厚的投资回报。

五、案例总结

（一）成功因素

东部华侨城的成功开发，主要归功于以下四大因素：1、开发经验丰富：华侨城集团主题园区、酒店、艺术、地产等方面的操作经验丰富，旅游+地产运作模式娴熟；2、市场趋势显著：生态旅游与休闲度假旅游发展趋势显著，人们“逃离城市，回归自然”的欲望强烈；3、资源优势明显：区位优势显著，距离香港及珠三角城市均在2小时车程内；自然资源优良，依山傍海；4、政策支持力度大：包括税收优惠政策的支持，基础建设的大力推进，周边地段大梅沙片区的价值和形象提升。

（二）综合效益

“旅游+地产”的综合盈利模式，为旅游业务带来稳定的现金流，同时，实现旅游地产开发的丰厚收益。2007年对外试营业，接待游客超过80万人次，实现门票收入1亿元。 2008年，门票收入毛利率为52.36%，旅游业务对总体利润贡献为1.71亿元。 配套地产开发是东部华侨城的主要来源，度假地产销售支撑区域的持续收益。

（三）对生态旅游综合体开发的启示

1、超前规划，成片开发

利用旅游获得低廉的地产开发用地；同时，规划先行，利用高标准、高要求打造主题体验完整的旅游园区。

2、环境引导，形象树立

通过环境的营造、产品的创新体验，文化的演绎树立品牌形象，培育区域价值，打造多产业组合的商业模式，不仅创造多赢利点，而且获取了更高的盈利。

3、主题突出，文化鲜明

主题体验突出文化内涵鲜明是项目具有持续吸引力的重要因素。

4、追求卓越，缔造中国之最

从场地本身环境资源出发，结合高新技术，开创独特的旅游产品，例如东部华侨城“打造9个中国之最”，从而引导旅游市场潮流；

5、滚动开发，盈利持续

利用旅游与地产相结合的模式，带动周边地价抬升，然后开发高端地产，最终实现公司利润快速增长，并实现持续性土地开发模式。