城市商业街景区化提升研究专题

       一、城市商业街的二次升级

1、泛化休闲化

休闲是指人们从工作和生活的压力中解放出来，在闲暇时间依据自身意愿从事各种非报酬性的自由活动，城市商业街休闲化发展就是为了满足人们从事各种自由活动的需求而产生的。休闲化是将商业街功能由简单的购物打造为融观光、消费、娱乐、休闲等多功能于一体的泛休闲化商业街，休闲化丰富了商业街的娱乐功能，有利于增强吸引力，带来更广泛的经济效益。

2、景区化

景区化是指将整个街区看成是一个景区，按照专业旅游景区的管理模式，对商业街进行景区化经营管理、实施营销，内置各种休闲节点、标识系统、交通系统、游线安排等，通过旅游六大要素的安排、旅游景观设计等等，使其符合旅游规律，服务规律，实现商业街的升级管理，这是城市商业街规范市场化行之有效的管理模式，更符合现阶段消费者的需求理念。

3、从休闲化到景区化的升级

我国城市商业街发展到今天，经历了两次升级：第一次是从普通经营性商业街到泛休闲化商业街的转变，这是在自然发展过程中形成的休闲化升级；第二次则是从休闲化商业街向景区化商业街的转变。随着城市经济的发展及人们娱乐消费需求的提高，商业街将进入在休闲化基础上的景区化升级阶段，这是在大众休闲基础上的第二次升级。采用景区化打造手法，能提升打造的水平，进而提升城市商业街的价值，因此，景区化成为当前商业街发展的重要趋势，也是新阶段打造城市新名片的有效途径。

二、城市商业街的景区化发展

1、城市商业街类型

绿维创景依据多年的规划经验和研究成果，按照城市商业街的主要功能、主题特色等的差异，将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型，这一分类反映了我国商业街从诞生到成熟的探索发展过程，也充分显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。

（1）传统商业街

传统商业街是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街，一般具有深厚的文化底蕴，作为旧城区的重要组成部分，往往具有复杂的社会与经济结构，并作为城市传统文化的载体，反映了城市历史发展的脉络。其存在最重要的条件就是，在这条街上集中了一定数量的历史建筑，具有城市独特的传统物质空间环境。我国许多城市传统的商业街都是名声在外的百年老街，见证了历史的沧桑，留下了时代的烙印，最能体现城市的建筑风格和历史文化积淀，如北京的王府井、上海的南京路、青岛的中山路、广州的上下九、天津的和平路、苏州的观前街等。

（2）文化特色街

文化特色街，是街区在形式上的进一步拓展和内涵上的进一步延伸，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色，体现城市文化和品味，具有购物、餐饮、休闲、旅游等一种或多种功能特质的开放式街区，对于城市经济社会发展和提高城市的宜居度、知名度、美誉度具有重要意义。比如成都的锦里、重庆的洪崖洞等特色休闲步行街，杭州的清河坊历史文化街区、杭州丝绸文化特色街等。

（3）专业商业街

专业商业街区是指专业商品街和服务性街区，名称往往能够体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素，有利于节省商铺经营者的市场成本，如北京三里屯酒吧街、北京南城马连道的茶业一条街、杨村的装饰布一条街、杭州的丝绸城、广东省番禹电器一条街、东莞市的金椅婚礼村――“中国第一个婚礼主题街区”，以及散落在各地的很多美食酒吧一条街等；同时，由于经营位置及商品类型一目了然，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。

（4）旅游休闲街

旅游休闲街主要是以休闲产业本身为主体，以休闲、娱乐等旅游功能为主要目的和功能的商业街区，一般由城市休闲和旅游生活方式升级带动形成，街区内的生活形态、商业形态具有可消费性、可体验性及可娱乐性。如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、云南大理洋人街等。这类步行街往往兼休闲、旅游、购物、度假等多种功能于一身，可以为步行者提供一个宜人的休闲、娱乐环境，是这一类步行街的主旨。在这样的步行街中，人们往往可以充分感受到交往、娱乐的乐趣，购物不再是主题。

2、城市商业街与旅游

按照以上的分类，由于不同类型的城市商业街都会具有不同的特色，我们这里可以统称为城市特色商业街，通过分析和研究，我们发现特色商业街与旅游发展关系密切，对调整街区商业业态、促进街区经济社会发展，对提高城市吸引力和促进街区商业复兴都有重要的作用。

（1）城市特色商业街与旅游融合提升，可以促进经济发展。

特色商业街的出现，一般都会与旅游挂钩，其中的特色商品本来就是一个个旅游吸引点，在商业经营的基础上发展旅游，能够提升商业街的整体吸引力，带来相辅相成的经济效益。以北京秀水、红桥、雅秀三条特色商业街为例，入境游客中，单独光顾其中一条商业街的游客就占到70%以上，而王府井大街更是早已成为来京游客的“必逛景点”。

（2）改造升级特色商业街，可以提升城市吸引力，打造城市个性化符号。

“浓浓的老北京味，深深的新北京情”，经过修缮改造的北京市的南锣鼓巷、南新仓、烟袋斜街、红桥市场、世贸天阶、秀水街以及观音堂画廊街、北京古玩城、潘家园旧货市场等9条特色商业街，留存了古都风貌、再现了北京风情，成为了北京新的个性化符号，为北京市民和奥运期间的来京国内外游客提供全新的商业感受。 

（3）商业街的提升改造是商业复兴的一种有效手段。

商业街的景区化提升改造可以丰富一日游线路，增加城市旅游产品。目前我国商业发展正处于传统商业向现代商业的转变，发展或提升改造特色商业街可以促进城市或街区的商业复兴，带动商业的兴旺发展。

如北京前门大街是以传统文化和现代生活、时尚紧密结合的特色商业街，经过改造修缮后，成为助力“北京一日游”的又一条北京特色商业街，这之前，王府井大街、秀水街、红桥市场、雅秀市场及什刹海酒吧街等特色商业街，也都是“北京一日游”线路重点推介的景点，旅游的介入使得原来商业街业态有所调整，会带来更多经济效益和社会效益。在北京特色商业街尤其是文化特色街的改造过程中，一定要注意如何在京味文化与现代商业之间保持平衡，这将成为商业复兴的关键。因此，在商业街提升发展过程中应注重旅游规划、策划的作用，只有在真正了解当地的文脉特色和游客需求特征等的基础上，用专业手法进行设计，才能创造性的打造出符合当地消费需求及城市特色的商业街

3、我国城市商业街发展现状

随着消费理念的转变和商业模式的多样化，商业街在全国各地迅速发展起来，已成为打造“城市名片”的形象工程，如北京的王府井大街，黄山的屯溪老街等，出现了一城一街，甚至一城多街的现象，形成了文化特色街、旅游休闲街等各类商业街发展模式，且各地政府也在加紧商业街建设的步伐。

但随着人们对休闲娱乐要求的不断提高，单纯的休闲商业街管理模式已无法满足人们日益多样化的需求，城市商业街进入到了全面升级时代。部分商业街进行了一些新的尝试，将旅游景区与商业街两者的功能进行融合提升，按照旅游景区的标准和要求管理和提升改造商业街，促进商业街的升级发展，不仅可以调整商业业态，促进城市或街区商业的兴旺发展，带来更多经济效益和社会效益，还可以丰富城市旅游产品，对提升城市吸引力，打造城市个性化符号有积极作用。

到目前为止，我国部分著名商业街已经被国家旅游局评为4A甚至5A旅游景区，如：天津古文化街旅游商贸区2007年已被国家旅游局评为“国家5A级旅游景区”，这是全国首批66家5A级旅游景区中，唯一一家开放商业街形式的旅游景区；杭州清河坊历史文化特色街区2007被国家旅游局正式评定为“国家4A级景区”，成为全国首个获得4A级景区称号的商业街区。

此外，还有部分商业街从景区化提升改造方面进行了探索和尝试，取得了一定的成效，如：成都锦里古街就是依托于武侯祠与旅游景区结合发展起来的商业街；夫子庙特色商业街依托于夫子庙秦淮风光带景区正在创建5A景区，是城市商业街朝着景区化方向发展的一个尝试，推进了夫子庙商业业态的调整提升，促进了夫子庙景区的进一步繁荣，改善了景区的整体经营环境，增加了景区吸引力。

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4、城市商业街景区化发展小结

从以上对我国商业街发展现状及景区化趋势和探索的分析可以得出，景区化发展模式正是在商业街运作过程中经过不断尝试、探索而形成的一种全新的发展模式，景区化商业街既具有休闲商业街的基本功能，能够满足消费者购物、休闲、娱乐等的需求，同时又带有景区的部分功能，如对商业街进行景区化管理，将旅游六要素融入商业街经营、营销的全过程等，有利于提高商业街的开发水平和经营档次，从而提高名气，吸引人气，进而增加财气，我国部分著名商业街进行的景区化提升取得了很大的成效。景区商业街以其独特的吸引力和卖点，将成为我国城市商业街发展的新趋势，更多著名商业街将融入到景区商业街的行列中。