酒店可行性研究报告的编制内容及要点

日益壮大的旅游产业规模需要酒店业不断的调整内部结构，形成多元化产品体系。然而多个地区、城市、旅游度假区盲目追求高星级酒店建设，土地、建造、资金等成本的上升带来高端酒店投资成本的日益上涨，致使其投资回报率大幅度降低。与此同时，酒店的主要客源结构也发生着变化，人们在追求生活品质的同时也渴望心灵的回归。什么样的酒店能够刺激游客消费，适合市场需求？绿维创景认为，这需要通过项目投资前期的市场及财务可行性论证研究，为项目的投资、建设、经营决策提供正确指引。

一、可行性研究报告的使用范围

酒店可行性研究报告（以下简称《报告》）主要为酒店项目开发商、投资者以及经营管理者的决策提供参考。

各方对《报告》的使用和关注点各不相同：开发商通过《报告》，掌握拟建项目档次、建设规模、功能分区、合理投资规模、预期收益等，作为项目进一步开发的指引；投资者关注投资额度、资金计划、项目经营现金流以及投资回收保障，以此作为投资决策重要的参考依据；经营管理者则关注拟建项目所在区域酒店市场的整体发展情况、项目客群和竞争优势、档次和规模、预期建设时间、预期经营收入等，以决策是否进入该市场，以怎样的档次和类型进入该市场。

二、可行性研究报告的主要内容和要求

可行性研究报告应对拟建项目的必要性、市场可行性、项目定位及技术经济指标、市场竞争力、经济可行性等进行论证，以及对项目的经济、社会和环境效益进行综合分析，寻求建设项目的最佳方案和最优投资效果，提出项目的可行性方案。

（一）拟建项目市场可行性分析

酒店因所在的区位不同，客源结构也存在较大区别。在市场必要性分析中，应深入分析项目所在区域的宏观市场环境、需求临近度和周边典型客户，同时结合本区域酒店市场的供给及经营情况，分析不同类型酒店发展的饱和度、市场的潜在供应及未来的供需关系，对比竞争对手，判断发展空间，论证项目在市场中的地位及建设可行性。

（二）拟建项目定位及技术经济指标

通过对拟建项目区域市场空间的判断和竞争项目的经营设施分析，结合拟建项目资源条件，确定目标客源和市场定位、项目档次、规模、酒店形象及主题风格、管理模式，并进一步明确主要服务功能、主题和面积。

（三）拟建项目竞争分析及竞争战略策划

对竞争项目进行分析，包括酒店品牌、地理位置、功能设施、环境、服务、商业环境、硬件及装修等，制订本项目的竞争战略、项目特色与核心竞争力。结合市场发展，预测拟建项目入市房价、出租率及各项设施经营情况。

（四）拟建项目经济可行性论证

依据项目的市场定位与功能布局，估算项目总投资，并评价投资风险，进一步论证项目定位及产品策划的合理性。

1、资金使用计划

对项目建造期资金投入、经营期现金流量进行估测，分析项目建造资金运转情况。

1）项目开发期资金投入

根据项目功能布局定位，对建造总投资进行测算，包括土地成本、工程造价估算、开业前期开办费用估算、投资进度计划及资金成本测算。

2）项目经营期预测

分析市场发展及变动趋势，对项目开业首年的主要经营指标进行测算，并根据行业趋势，预测未来十年的经营现金流，得出经营稳定期收益后，用收益法预测剩余年限的变现价值，最终得出整体经营期的资金净流入，主要包括客房收入预测、餐饮、娱乐及会议收入预测、项目经营利润分析等。

3）项目资金运用分析

结合项目资金投入及经营产出，分析项目资金运用情况及资金融资需求。

2、经济效益分析与评价

依据项目经营预测，评估项目的经营成果。根据项目资金计划，分别通过动静态指标（项目GOP、投资利润率、项目回收期、内部报酬率IRR、财务净现值等）和敏感性分析，评估项目的经济效益及抵抗风险能力。

三、结论

酒店项目因产品类型不同，投资及运营模式差距明显。在项目决策阶段，应做好项目的可行性研究工作，为以后的投资额度、回收周期、运营目标等确定合理的目标值，以便在项目实施和运营过程中，动态控制各个相关因素，保证投资方向的正确性，并保障合理的利润回报。