绿维创景：温泉行业重新洗牌，综合体成温泉开发主流模式

近日，全国各地纷纷开办温泉旅游节来推广品牌、吸引投资。记者走访时获悉，一些规模小、资金弱、功能单一、设施落后的温泉项目或消失、或被改造，温泉旅游度假综合体、温泉小镇取而代之，成为很多投资商的首选。对此，记者采访了北京绿维创景规划设计院（www.lwcj.com）院长林峰博士，林峰博士结合绿维创景旗下温泉设计中心的经验，向记者介绍了温泉开发的发展趋势。

温泉走向“综合开发时代”是市场的必然选择

林峰博士向记者介绍到，在消费需求不断升级与市场竞争日趋激烈的态势下，温泉行业必然要进行重新洗牌，从“单一利用”走向“综合开发”是市场的选择。从开发商角度来看，单一开发温泉泡浴产品显然已经无法实现快速回报，而土地开发却能解决这一难题。加之温泉本身所具有的养生与休闲双重价值，能有力提升地产的附加值、增加开发回报（但凡打上温泉概念的楼盘价格都不菲），因此，温泉和地产的互动已是必然选择。

从消费需求角度来看，富裕起来的人们对于温泉的消费需求，已经不局限于“单一泡浴”的层面，而是要求能够满足其对于“保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假”等全方位、多层次、综合性的休闲消费需求，导致功能单一的温泉产品逐步丧失竞争力，亟待改造升级。

如何实现温泉综合开发？

提及温泉综合开发如何实现，绿微创景林峰博士表示，温泉综合开发的目标，实际上是打造“以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心”的“温泉休闲综合体”――小则百余亩即温泉度假村，大则数平方公里即温泉小镇或温泉新城。

 
绿维创景温泉设计项目――辽宁思拉堡温泉小镇之畅景海泉

打造“温泉休闲综合体”，是将温泉休闲产业的各种业态聚集起来，构建一个功能齐全的品质化休闲平台。因其功能业态的综合性，开发上不仅需要大规模的资金投入，还需要一流的方案――要求规划设计机构不仅要懂温泉，更要洞悉酒店、商业、旅游和休闲地产等领域，能够以商业模式的突破为核心，以休闲综合体的眼光来审视温泉开发，从投资运营的实质来把握各个功能板块的互动关系与土地利用结构。只有这样，才能够真正实现“温泉休闲综合体”开发价值的最优化。绿维创景旗下的温泉与疗养度假规划设计中心（wq.lwcj.com），在研究近年来完成的多个温泉小镇、温泉休闲社区特别是大型温泉综合体案例的基础上，提出了创新打造特色“温泉休闲综合体”的六个关键点。

温泉开发关键一：以“土地综合开发”为导向，理清功能关系

绿维创景林峰博士告诉记者，“温泉休闲综合体”的开发，必须理清旅游板块、地产板块和温泉资源之间的特定关系，进行全局性、系统性、综合性的开发：

由温泉水疗、会议酒店及特色休闲构成的旅游板块，是带动人气、树立形象、提升地气并创造长期持续现金流回报的基础板块，尽管需要较大投入，也是首先必须创新打造的；
以休闲商业地产和养生居住地产为构成的地产板块，是创造快速回报、获取土地开发收益的核心板块，应当重点开发；

温泉本身具有突出的“养生与休闲”效应，是打造温泉休闲、会议酒店、养生地产的引擎资源，特别能够有效提升酒店、商业与休闲地产的附加值。因此，必须在旅游板块和地产板块的开发中创新融入温泉功能，突出温泉养生休闲价值，形成温泉休闲中心、温泉会议酒店、温泉养生地产等产品，才能够实现整体开发价值的最优化。

温泉开发关键二：以“休闲产业整合”为手段，形成功能聚集

“温泉休闲综合体”的打造，要充分利用温泉对于休闲产业的聚集效应，面向市场需求，整合休闲资源，形成休闲功能聚集与多元化休闲产业体系，构建温泉休闲产业聚集区，重点发展五类产业，即养生产业、会议产业、房地产业、运动游乐和温泉农业产业。（具体内容请见www.lwcj.com《走向温泉综合开发时代――“温泉休闲综合体”开发研究》）

温泉开发关键三：以“温泉产品创新”为基础，打造吸引核心

对于“温泉休闲综合体”来说，温泉是关键，是创造吸引力与附加值的核心所在。绿维创景林峰博士表示，打造“温泉休闲综合体”的根本基础，就是要进行温泉产品的创新。未来的温泉创新，可以从以下几个方面来把握：以中高端市场为重点，打造精品化温泉、以衍生化发展为方向，打造复合型温泉。做足亲水游乐和健康养生的文章、以风格主题化为手段，进行主题型温泉开发。

温泉开发关键四：以“会议度假酒店”为重点，构建接待载体

作为核心接待载体的会议度假酒店是“温泉休闲综合体”的重点构成，与温泉中心相辅相成，其建设水准决定了整个“温泉休闲综合体”的品质和形象，对于后期地产的开发也有重要影响。
林峰博士向记者表示，绿维创景之所以在温泉项目中，非常明确的提出“会议度假酒店”概念，是由温泉度假村的经营特性决定的――对于绝大多数温泉度假项目来说，会议几乎是不可或缺的功能，这一点在全国多个温泉度假村的经营中得到证实，在未来的发展中会议休闲也仍将是温泉度假项目的重要产品。

温泉开发关键五：以“温泉养生地产”为核心，创造利润中心

作为土地综合开发的核心与快速回收投资的载体，“温泉养生地产”是“温泉休闲综合体”开发的关键所在，应成为精心打造的对象。主要包括作为第二居所的“住宅型物业”、作为可以返租的“度假型物业”以及以温泉为特色的休闲商业街。
 “温泉养生地产”的开发运作，要注重以下三个方面：

一是温泉综合价值的大力彰显。从主题概念和功能特色上，要突出温泉地产、养生地产、休闲地产的特征，提升地产的附加值。

二是会议度假酒店的充分结合。要结合会议经营，形成对产权式度假物业的返租结构，实现物业价值的最大化利用。

三是整体开发节奏的科学把握。林峰博士表示，在具体的开发中，要本着“先投资型，后自住型；先经营型，后居住型；先小户型，后大户型；先中端，后高端”的原则来安排科学合理的开发节奏，才能实现土地开发价值的最大化。

温泉开发关键六：以“温泉生活方式”为目标，实现品牌突破

温泉生活方式，是温泉度假项目的最高境界。“温泉休闲综合体”的目标，是通过规模化的优势和差异化的产品，构建出多元的功能结构，营造出良好的休闲环境，创造全新的温泉文化，最终形成一种全新的温泉生活方式，让游客充分享受到温泉休闲养生的乐趣。

最后，绿维创景林峰博士向记者表示，无论是温泉休闲综合体、度假区还是温泉小镇，都较之以前有更丰富的业态和更多元文化元素，这在温泉设计时，对项目人员也有了更多特殊要求。走向综合时代的温泉开发，无形之中给咨询公司带来了更大的压力和挑战。以专业精神和科学的方法进行前期规划，掌握多产业整合、多文化整合的技术成为了重中之重。绿维创景策划设计的浙江缙云仙都?黄帝温泉谷、北京蓝调温泉庄园、辽宁思拉堡温泉等，都创新实践了这一思路。