新型城镇化中的PPP模式

2014年6月29日，我院林峰院长出席了由全国房地产经理人联合会主办、全经联城镇化发展委员会承办的第六期全经联城镇化沙龙。本次沙龙主题为 “新型城镇化与创新金融模式PPP”，在一些专家学者对“PPP模式在城市地铁建设中的实践与反思、新型城镇化金融创新、新型城镇化需要四个产业联盟”等话题进行探讨后，林峰院长分享了自己对于PPP模式的理解。

林峰院长认为PPP实际上意味着由“政府城市运营向政府与企业合作城市运营转向”这样一个方向。所以将PPP称作一个模式是有问题的，不如说是一个政府工作的方向，一句话：落实混合所有制，实现市场真正成为决定性要素的一个工作方向。

PPP落下来的模式很多，不止一种：拿地铁来说，中交集团做佛山的地铁，围绕地铁站画一圈，将其500米以内的土地纳入开发结构，我们称之为“交通枢纽综合体及交通引导的聚集模式”，如果开发范围从500米延伸到5公里，我们将这种开发模式称作“交通带动的城市整合模式”。

目前，绿维创景跟某水务集团合作的一个项目，可将其总结为“以河流整治为核心的生态开发及由此带动的城市结构调整开发模式”，这是一种城市运营模式。

关于PPP，有两点想与大家分享。第一、政府的城市运营方式已逐渐进入到政商合作的深化阶段。这是PPP的理念目标。第二、城市运营商的概念，其本质为“由政府单独运营转向政企合作进行城市运营”。企业参与城市运营是有层次的，最高层次为城市运营商。通俗的讲就是“政府你别干了，我们合作来开发吧！” 。PPP的核心不是投融资商，不是建设商，也不是开发商，而是运营商。

以“运营商”为中心的“PPP"意味着有几大运营：第一类，基础设施运营。以地铁开发运营为例，地铁属于基础设施，首先要了解“能经营地铁吗？如果不能经营地铁，怎么干PPP？基础设施运营需要的不是开发商、投资人，也不是工程公司、建设公司，而是运营商”；第二类，公共服务运营。能否将学校、幼儿园、医院、养老等政府的公共服务接盘，能接盘的就是公共服务运营商。这种运营商和基础设施运营商面临同样的问题：政府将福利型、政府投资运用、收益很低、甚至是长期亏损项目交给企业来运作，但企业更关注的却是投资回报率结构。比如像北京地铁运营补偿，一年北京市关于交通补贴达180个亿，这种补贴成为政府最大的一个包袱，北京市政府只得采用PPP模式。政府将市场交给运营商，没办法给他们补贴，但不给补贴给什么？土地。所以地产商的机会来了。可是对于地铁运营商来说，能运营地铁但不能开发地产，这时能做地产的企业来了，合作就达成了。运营商跟地产商合流实现产业运营及地产运营的一体化，这是公共服务和基础设施开发中最重要的路径。因此企业联盟的价值非常大；第三类，资产运营。有很多政府的资产运营机制不活，怎么办？这时资产运营商便加入到城市开发结构中来；第四类，也是最重要的一类，产业运营。拿旅游文体产业运营来说，基本上很多文化、旅游资源均掌握在政府手上，不是在老百姓手上，因此政府将其作为产业来运营，具有很大优势。可以说产业运营商是PPP模式中最重要的角色。

这四大运营商相结合，既能做基础设施运营、公共服务运营，又能做城市运营，这便是城市综合运营商。城市运营商需要掌握各方面知识，不仅仅需要懂投融资，也需要懂运营，一家企业是无法完成的，需要一个联合机构。城市建设商、产业投资商、基础设施商、运营商共同往城市综合运营商上发展，肯定是个趋势。

总之，PPP给我们的启示是，无论是哪个城市，它的开发运营都是土地开发和城市综合开发的结合， PPP实质上代表政府非常强烈的关于新型城镇化往哪走的思考。林峰院长认为新型城镇化发展，靠的是企业，靠得是城市运营者，而这个运营者恰恰是从原来的建房卖房类企业转化而来的。全经联在反复推进地产创新，企业创新，实质上就是将企业由开发商、投资商往运营商方向推，由综合运营商往单个独立的各行业运营商、各个独特的产业运营商方向推，最终还是土地财富问题，土地财富最后落到土地升值上、落到土地开发上、落到地产价值升级上，所以复合型运作导致企业整合，导致政府与企业的互相合作。