紧扣休闲度假，以旅游带动地产

       温泉镇旅游房地产开发整体思路

五、温泉镇旅游房地产开发整体思路

根据功能定位，我们把温泉镇的功能结构分为八大板块，如图，每个板块的发展方向由其功能确定，总体上我们对温泉镇旅游房地产的开发原则概括为：

改造旧城区、建设新城区、完善度假区

改造旧城区：规划将温泉老城镇作为温泉镇旅游度假中心区，迁出区内的居民，置换出的土地作为旅游度假用地进行开发利用，以突出核心景区旅游功能，增加土地效益。同时对现有大量酒店和修疗养院进行改造，提升接待档次、优化接待能力。开发原则：修缮和保护小镇风貌，展现小镇历史文化；房产开发与旅游景观开发合为一体。房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。主要地产项目类型为：高端旅游接待酒店地产、度假酒店地产、古镇休闲街区地产、温泉洗浴地产等。

建设新城区：规划在温泉镇南部规划建设温泉城镇扩展区，用来安置核心景区拆迁居民和未来温泉镇增长人口，形成温泉镇新的居民社区，整体提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。主要地产项目类型为：以提供第一居所为主要目的的景区住宅、社区服务业地产等。

完善度假区：充分利用温泉地热资源优势，规划紧邻温泉镇核心景区，完善和建设闲

度假设施，大力营造旅游度假氛围。以提供第二居所度假休闲为目的，形成成熟的高端休闲旅游度假市场。主要地产项目类型为：生态度假地产、运动休闲地产、会议商务地产、田园地产、综合旅游地产等。

六、温泉镇旅游房地产市场开发规划

1、休闲度假产业全面升级，满足休闲度假需求

针对目前温泉镇休闲度假旅游房地产市场存在的供求矛盾，对现有休闲度假产业进行整合运作，改善供给产品，将闲置的传统观光旅游接待设施改造成休闲度假产品，使休闲度假供求双方都能得到最大收益，为温泉镇休闲度假旅游房地产开发创造一个良好的国内大环境。主要应从以下两方面入手：

第一，根据市场需求,实现休闲旅游度假产业升级换代。提升休闲度假产品质量,通过休闲度假产品供给,引导和培育消费者的休闲度假理念。针对市场定位，根据休闲度假旅游细分市场需求，开发满足不同市场需求的产品，同时通过对传统观光型供给产品的改造，引导消费者将潜在休闲度假旅游需求转化为现实休闲度假需求。

第二，优化产业链。镇内旅游接待企业和单位应进行广泛的横向联合，以增强旅游房地产的连锁优势，通过组建行业协会，构建配套的旅游房地产网络体系，整合资源优势，满足消费者多样化需求，并相互监督，形成共赢局面。

2、积极开拓休闲度假市场

第一，针对温泉镇旅游市场的客观情况，进行合理的产品设计，突出产品的个性化。旅游房地产产品具有规模效应，只有目标市场规模足够大，消费者足够多，才能充分利用现有资源,实现最小成本和利润最大化经营。温泉镇现有旅游度假设施的用途单一、设施老化、各自为政等因素，导致了目标市场过小，无法体现规模效应，产品的价格仍居高不下。

第二，建立和健全温泉镇度假旅游房地产度假使用权交换网络。云南省休闲度假旅游资源丰富,可进行省内乃至全国度假旅游房地产度假使用权的交换。通过建立交换公司或成立度假联盟，温泉镇可以加强与国内旅游企业之间的联合，提升产品的价值，充分体现其可交换性的魅力,满足消费者多样化的度假需求。

第三，着力打造温泉镇休闲度假产品品牌。温泉镇拥有丰富的休闲旅游度假资源，良好的自然生态环境，同时“天下第一汤”、摩崖石刻、曹溪寺、佛学院、龙云别墅等著名景点为休闲度假旅游提供了绝佳的基础条件，温泉镇应着力打造休闲度假品牌，以品牌效应促进休闲度假理念的推广，从而带整个旅游房地产业的发展，为我国旅游小城镇休闲度假旅游房地产开发提供一个可借鉴的模式。

第四，市场定位，面向中高收入群体市场。休闲度假为一种高层次的消费品，无论是分时度假还是其它休闲度假产品形式，产品价格相对一般工薪阶层来说都是比较奢侈的。就目前而言，它的目标市场应主要定位在高收入阶层，由高收入阶层消费者形成良好口碑来推动市场的进一步发展。随着旅游房地产市场的不断发展和市场环境的成熟，目标市场自然逐步拓宽到中低层次的消费者。

第五，休闲度假旅游产品营销多样化和客户服务人性化。在信息时代，建立多样化的休闲度假旅游产品营销方式是推介和宣传产品的必要手段。而客户服务人性化应从以下几个方面着手：首先，规范为客户服务的业务流程；其次，扩展客户资源；再次，建立稳定的客户资源；最后，现有客户关系中的整合共羸。

第六，规范经营、培育市场。必须沿着先旅游产业，后酒店行业，最后房地产业的思路运作。要下大力气培育市场、培育消费者，要运用好的促销手段、示范方式，逐步培育形成休闲度假市场。

3、整合资源，营造休闲度假旅游环境

针对温泉镇目前存在的休闲度假旅游房地产项目数量多、规模小；实力弱、精品少的问题，我们认为迫切需要将各类资源进行整合，按照效益第一的原则，进行结构优化、资源配置和利益关系的调整。资源整合主要可以从以下两方面着手：

第一，整合旅游资源，打造精品旅游线路。温泉镇旅游资源丰富，但大多各自为政，缺少精品旅游路线，游客多以观光旅游为主，逗留时间短，旅游支出少。因此,温泉镇要致力于创建旅游小城镇的品牌形象，打造有地方特色的精品旅游线路，增加对旅游者的吸引力，延长旅游者逗留时间，从而促使观光型旅游者向休闲度假型旅游者转变。

第二，整合旅游业六要素，创建旅游产业链，为休闲度假市场提供良好环境。旅游业是食、住、行、游、购、娱各要素的联合体，整合旅游业各要素有利于充分挖掘各行业的潜在资源，为旅游者提供全方位的服务，从整体上提升旅游业的规模和效益。实行资产组合，打造包括饭店,度假区、产权酒店、旅行社、景区开发等项目的旅游产业链，集团化经营带来了规模效益。

4、政府产业政策和市场规范

政府给予支持并加强行业管理，是旅游房地产顺利发展的政治前提。政府应提供必要的法律保障，在市场环境建设方面，政府应加紧对旅游房地产市场的规范和管理，尽快出台并完善有关法律法规，从而将旅游房地产业纳入法制化的框架，使旅游房地产被更多的消费者接受，特别是在消费者对这一市场的认知还有待引导的情况下，同时也有利于旅游房地产行业的长远健康发展。