紧扣休闲度假，以旅游带动地产

       温泉镇休闲度假旅游房地产开发现状

一、 综述

云南省建设厅总规划师韩先成先生指出，以保护不可再生资源为前提，通过商业化理念运作，云南的旅游地产一定会迎来一个高速发展期。这就是云南旅游第二次创业的钥匙之一--以地产撬动旅游产业的运作模式。

旅游房地产，对于拥有旅游资源的温泉小镇建设而言，意味着巨大的商机--因为旅游房地产的卖家，不是本地居民，而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。以低价获取的小镇土地为依托，面向全国乃至国际销售风景旅游地的旅游度假房地产，利差极大，一旦销售成功，获利丰厚。这就是旅游小镇提供的商机。下面以云南省安宁市温泉镇为例，浅议在进行旅游度假区保护和利用规划过程中，如何在保护旅游资源的基础上，对旅游房地产进行引导性的开发。

二、 温泉镇旅游建设现状

温泉镇距安宁市区8公里，距昆明市仅40公里，位于龙山和凤山之间，螳螂川畔，是昆明著名的游览休闲胜地，温泉有“天下第一汤”之誉。附近有环云崖摩石刻、曹溪寺、牧羊湖等景点。全镇森林覆盖率达79.24％，被称为天然的“氧吧”， 云南省首个国家卫生镇，也是云南省建设旅游小镇、推进旅游“二次创业”首批12个重点小城镇之一。

早在20世纪80年代，温泉镇旅游事业就进入全面建设阶段，并且形成一定的规模，但是经过长时间的发展，由于经济的发展和国家政策的调整以及人们消费观念的改变，温泉镇旅游产业的发展模式已经不能满足现代生活的需要，存在以下主要问题。

1、温泉镇由于历史原因和资源优势，有各单位、各时期的各类休疗养、培训设施29家，占据中心地段，功能单一、土地管理混乱、无序开发现象严重。

2、受计划经济的影响，导致项目论证不充分，盲目投资造成项目功能不全。各类培训中心由于开发时候仅考虑本系统内部，致使规模较小，功能不全，推向市场后难以满足市场要求，随之而来的无序恶意竞争，服务下降，令多方受伤。

3、温泉资源与历史文化资源、宗教资源、生态资源开发没有形成良好的整合。许多人文资源仍在企业手中、或被脏乱差的民居所包围。

4、历史文化挖掘、遗迹开发、保护不足。

5、温泉镇旅游接待设施落后。大多数宾馆酒店为各级行政部门培训和修疗养设施，入住率低、对外接待能力差。

于诸多因素的影响，温泉镇游客量一直处在比较低的水平，由此反映出温泉镇现有的旅游产品对旅客缺乏吸引力。

针对上述问题，我们在规划初期采用游客调查表的形式对问题进行有针对性的问答。共发放问卷2000份，汇总得出结论：温泉镇旅游资源品位绝佳、种类多样、文化底蕴深厚，潜力巨大，完全可以形成以温泉资源为基础，特色温泉文化为核心，包括泛户外运动、古镇休闲、宗教朝觐、康疗养生、会议会展、乡村旅游、居住等多种功能为一体的休闲度假名镇及全国温泉休闲度假目的地。发展紧扣休闲度假，并且与安宁历史文化、地域特色相结合的旅游房地产业，则是其中的关键。

三、 温泉镇休闲度假旅游房地产开发现状

1、规划管理混乱，缺乏对景区的保护和协调

宏观上表现为房地产开发没有从更大的旅游地域空间考虑问题，各自为政；微观上表现为景区内房地产开发缺少可行性研究，项目开发主观随意性强，选址和规模的确定缺少依据，建设呈无序状态，房地产开发和景区景观不协调。目前温泉镇旅游地产仅仅停留在单位自用的水平，功能陈旧、建筑形式杂乱无章，完全没有考虑对景区的保护和协调。

2、无序开发，生态破坏现象严重

旅游地产的开发缺乏统一的规划管理，地块开发和建筑形式随意性较大。一些开发商在修建房地产项目时，缺乏科学规划和论证，大兴土木，开山采石，伐木筑路，导致山体破坏，植被减少，生物多样性受损，水土流失加剧。

3、引导力度不足

对旅游房地产的引导不够，导致旅游房地产开发的盲目性，粗制滥造，重复建设，缺乏文化品位。进而形成旅游房地产开发就是对景区的破坏这样一种错误认识。

四、温泉镇旅游房地产开发原则

我们认为做好温泉镇的房地产，必须与旅游景区建设相结合，通过对景区的保护性开发和文化资源的挖掘，形成良好的休闲旅游度假环境。这是发展旅游房地产的生存基础；通过旅游房地产的开发又可以盘活资金，进而完成对旅游景区的保护。在进行旅游房地产开发时，主要应遵循以下原则：

1、统筹规划，合理布局
 
规划是建设的龙头，所有项目必须符合旅游区规划，确保项目布局合理。既着眼当前，又立足长远，防止过多过滥和破坏性开发建设，使房地产的开发效益与风景区的生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。

2、准确定位，强调文化内涵

找准旅游房地产在温泉镇旅游产业中担当的时代性角色，发挥温泉生态旅游度假这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发项目中去。文化性主要通过项目的创意、服务的功能、承载的内容、使用的材料、施工的工艺、历史的传承以及建筑的形体语言等环境与意蕴来展现，在直接使用和间接观感中反映其格调与品位，在社会的逐步认同中增强其魅力。

3、精心设计，营造良好的环境氛围

旅游房地产常常是以“第二居所”的功能被市场认同，项目设计应遵循功能完善、设施齐全、规划恰当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服的原则，在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫，力戒贪大求全或零星开发。

4、依法建设，保护环境

开发旅游房地产，不能搞“掠夺性开发”，必须注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，通过对旅游资源的合理利用与开发，形成滚动发展和良性循环，以开发促进环境保护，以环境保护营造更引人向往的人间仙境，反过来支持开发更高级的旅游景点。