众筹度假与众筹小镇——众筹的创新利用

编者按：由全国房地产经理人联合会主办的“首届房地产金融创新大会”于2015年6月12日拉开帷幕，300余名一线房地产及相关行业的实战专家齐聚北京，共同分享、研讨创新模式与创新案例，搭建金融资本和创新项目合作平台。北京绿维创景规划设计院院长林峰先生受邀出席本次会议，并发表了《众筹与创客：房地产、产业、互联网、金融跨界整合》主题演讲。演讲中阐述了众筹在度假与地产开发中的创新利用，以下为主要内容：

众创与众筹都是基于资本发展，地产和资本从一开始是“股份+”的结构，而当房地产产品本身很难盈利的时候，旅游产业如何去化房地产，如何用旅游产业、休闲产业、养生产业、养老产业等第三产业有效地促进房地产转化？是我们基于国家顶层设计研究下一直在探索的发展模式。产城一体化是房地产与产业结合的转化，在此基础上，我们找到这样一种出路——“众筹+”，并有了分权宝众筹和众筹小镇的创新实践模式。

一、分权宝众筹——O2O分权度假交换与运营平台

分权宝是北京绿维创景旅游投资管理有限公司开发运营的“旅游、地产、互联网、金融”跨界的O2O分权度假交换与运营平台。分权宝提出 “一地置业，全球换住，终生度假，私顾服务”的全新服务架构，用“以房养游”的消费型投资回报方式，打开了地产开发、金融投资与旅行度假之间的跨界通道，成为互联网思维下，产业融合的创新案例。它的出现，蕴含着大众度假时代的旅游需求，通过把一套房子分成有效的10—13个人的分享，实现购买产权获得时权，通过时权交换实现全球度假，成为消化、去化房地产的工具。具体做法是：首先，把住宅转化为可经营的酒店；第二，用产权进行分割，并实行时权交换。一栋房产，60平米，分成13份，一年365天，每份拥有28天，通过产权的分割实现时权的分割。如在分权宝导入1000家地产，如果在某地你购买了1/13的产权，你拥有28天的居住权利，同时也获得了用这28天在分权宝的网络上交换全球一千家酒店的权益，你可以把这28天交换到三亚住5天，巴厘岛住10天，交换到长白山滑雪5天，你购买了一处房产，获得了全球度假交换的机会。如果你想去帆船酒店住，那么你只需要增加5%的手续费，可以用分权宝的积分交换不同的酒店。最后它实现的价值我们做了一个标准模式，10万元钱的分权度假产品，有1/13的产权，共67000元钱，购买了40年的服务费，你需要交的所有的水电费、物业费等等，一次性交完，用这个积分交换，28天的积分每年都可以使用，40年总分分消费价值是51万，10万块钱投资40年获得了5倍杠杆的价值，这个价值由什么支撑呢？我们称之为“以房养房”，以旅游的休闲消费支撑房产的价值，我们即将发行的所有产权都是由投资商进行发起。

标准化测试产品

B2B2C的商业模式——平台思维，是我们的运作方式。针对B端开发商，进行快速去化，获得3倍回笼资金，带来会员，实现粘性服务，把卖房子变成卖旅行投资；针对C端客户群，可以全球换住及旅行交换，降低成本，实现使用价值最大化，拥有产权保障的中等回报率理财产品。商业运作模式分为四个步骤，即：资产选择、产品包装与设计（房产拆分、产权共享）、产品发行与销售、分分交换与旅行服务。

资产选择：选择分权度假产品的度假物业的标准

产品包装与设计

二、众筹小镇：PPP+三层众筹+创筹

另一个实践，是一个葡萄酒小镇项目，其理念是将东方文化与葡萄酒文化结合，打造东方世界葡萄酒文化聚集地和文化高地、品牌标志地。围绕这个葡萄酒文化休闲旅游小镇，我们设计了集聚葡萄酒美食、零售、商贸交易、休闲商业、主题客栈、演艺场所等业态布局以及主题广场、主题街区、博览中心和演艺中心的商业结构，最终形成集居住、养老、旅游、产业综合发展的产城一体化开发结构，预计年消费量15亿元人民币。在此基础上，形成了三层众筹结构：投资型的产权众筹；以引入投资经营的运营商为主体的众筹；消费者众筹，通过把消费者导入到股权投资端，把消费者和客栈、酒店、餐饮的开发商的第二层众筹相结合，实现整个小镇三层众筹模式。

三层众筹结构

众筹参与者组成结构

众筹者的权益结构

我们还加入了创筹的概念，通过“创筹人+资本领筹+众筹项目”，实现创业、创业融资结合。例如有创客愿意开一家特色红酒客栈，可以提出方案，由投资人做领筹人，面向社会众筹，完成项目建设。

从众筹方式来看，采用PPP公司的模式，其资金压力和运作结构将会和传统的众筹完全不一样。这种众筹的好处是，我们将花半年时间来阐释我们的方案，半年里将会大量吸收经营的参与各种商铺经营的客人，大量吸引粉丝们提出意见，从而调整我们的设计方案，导入自营物业和各种各样的经营物业的经营者，从而实现小镇一开始就面向消费者，在早期就进入市场对接。

PPP众筹模式

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