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众筹度假与众筹小镇——众筹的创新利用

绿维创景2015-06-17 09:45:11

编者按:由全国房地产经理人联合会主办的“首届房地产金融创新大会”于2015年6月12日拉开帷幕,300余名一线房地产及相关行业的实战专家齐聚北京,共同分享、研讨创新模式与创新案例,搭建金融资本和创新项目合作平台。北京绿维创景规划设计院院长林峰先生受邀出席本次会议,并发表了《众筹与创客:房地产、产业、互联网、金融跨界整合》主题演讲。演讲中阐述了众筹在度假与地产开发中的创新利用,以下为主要内容:

众创与众筹都是基于资本发展,地产和资本从一开始是“股份+”的结构,而当房地产产品本身很难盈利的时候,旅游产业如何去化房地产,如何用旅游产业、休闲产业、养生产业、养老产业等第三产业有效地促进房地产转化?是我们基于国家顶层设计研究下一直在探索的发展模式。产城一体化是房地产与产业结合的转化,在此基础上,我们找到这样一种出路——“众筹+”,并有了分权宝众筹和众筹小镇的创新实践模式。

一、分权宝众筹——O2O分权度假交换与运营平台

分权宝是北京绿维创景旅游投资管理有限公司开发运营的“旅游、地产、互联网、金融”跨界的O2O分权度假交换与运营平台。分权宝提出 “一地置业,全球换住,终生度假,私顾服务”的全新服务架构,用“以房养游”的消费型投资回报方式,打开了地产开发、金融投资与旅行度假之间的跨界通道,成为互联网思维下,产业融合的创新案例。它的出现,蕴含着大众度假时代的旅游需求,通过把一套房子分成有效的10—13个人的分享,实现购买产权获得时权,通过时权交换实现全球度假,成为消化、去化房地产的工具。具体做法是:首先,把住宅转化为可经营的酒店;第二,用产权进行分割,并实行时权交换。一栋房产,60平米,分成13份,一年365天,每份拥有28天,通过产权的分割实现时权的分割。如在分权宝导入1000家地产,如果在某地你购买了1/13的产权,你拥有28天的居住权利,同时也获得了用这28天在分权宝的网络上交换全球一千家酒店的权益,你可以把这28天交换到三亚住5天,巴厘岛住10天,交换到长白山滑雪5天,你购买了一处房产,获得了全球度假交换的机会。如果你想去帆船酒店住,那么你只需要增加5%的手续费,可以用分权宝的积分交换不同的酒店。最后它实现的价值我们做了一个标准模式,10万元钱的分权度假产品,有1/13的产权,共67000元钱,购买了40年的服务费,你需要交的所有的水电费、物业费等等,一次性交完,用这个积分交换,28天的积分每年都可以使用,40年总分分消费价值是51万,10万块钱投资40年获得了5倍杠杆的价值,这个价值由什么支撑呢?我们称之为“以房养房”,以旅游的休闲消费支撑房产的价值,我们即将发行的所有产权都是由投资商进行发起。

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标准化测试产品

B2B2C的商业模式——平台思维,是我们的运作方式。针对B端开发商,进行快速去化,获得3倍回笼资金,带来会员,实现粘性服务,把卖房子变成卖旅行投资;针对C端客户群,可以全球换住及旅行交换,降低成本,实现使用价值最大化,拥有产权保障的中等回报率理财产品。商业运作模式分为四个步骤,即:资产选择、产品包装与设计(房产拆分、产权共享)、产品发行与销售、分分交换与旅行服务。

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资产选择:选择分权度假产品的度假物业的标准

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产品包装与设计

二、众筹小镇:PPP+三层众筹+创筹

另一个实践,是一个葡萄酒小镇项目,其理念是将东方文化与葡萄酒文化结合,打造东方世界葡萄酒文化聚集地和文化高地、品牌标志地。围绕这个葡萄酒文化休闲旅游小镇,我们设计了集聚葡萄酒美食、零售、商贸交易、休闲商业、主题客栈、演艺场所等业态布局以及主题广场、主题街区、博览中心和演艺中心的商业结构,最终形成集居住、养老、旅游、产业综合发展的产城一体化开发结构,预计年消费量15亿元人民币。在此基础上,形成了三层众筹结构:投资型的产权众筹;以引入投资经营的运营商为主体的众筹;消费者众筹,通过把消费者导入到股权投资端,把消费者和客栈、酒店、餐饮的开发商的第二层众筹相结合,实现整个小镇三层众筹模式。

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三层众筹结构

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众筹参与者组成结构

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众筹者的权益结构

我们还加入了创筹的概念,通过“创筹人+资本领筹+众筹项目”,实现创业、创业融资结合。例如有创客愿意开一家特色红酒客栈,可以提出方案,由投资人做领筹人,面向社会众筹,完成项目建设。

从众筹方式来看,采用PPP公司的模式,其资金压力和运作结构将会和传统的众筹完全不一样。这种众筹的好处是,我们将花半年时间来阐释我们的方案,半年里将会大量吸收经营的参与各种商铺经营的客人,大量吸引粉丝们提出意见,从而调整我们的设计方案,导入自营物业和各种各样的经营物业的经营者,从而实现小镇一开始就面向消费者,在早期就进入市场对接。

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PPP众筹模式

了解更多请点击“中国文化旅游创客联盟”亮相全国房地产金融创新大会

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