把脉旅游地产，共推产城融合

在2014年5月7日-5月8日举行的第三届国际旅游财富峰会上，我院院长林峰发表了题为《新型城镇化与旅游地产》的主题演讲。新型城镇化下旅游地产有着怎样的发展机遇？又面临着怎样的发展困境？未来该何去何从？让我们来看看林峰院长的分析。

据统计，2013年全国旅游地产项目达到了5000多个，其中有3000多个大型项目，可以说地产百强企业中的90%都进入了旅游地产业。未来5年，旅游地产将会占据15%~30%的比例。如果用泛旅游地产的概念来计算，将度假地产、养老地产、休闲商业地产、文化运动娱乐地产等都纳入进来，比例还要更大。无论是从人均GDP、人均收入的水平来看，还是从人们的消费习惯来看，已经形成了以内需消费作为带动经济成长的主导型的改革和政策导向。

一、度假时代为旅游地产发展带来大好时机

每个人都有一个度假梦，都梦想拥有自己的庄园，也都怀有在三亚海边拥有自己度假别墅的梦。那么这个梦会形成什么呢？对休闲居住地产和度假居住地产的需求，包括度假需求和投资需求。经粗略估算，一年有2%-4%的家庭，将会购买度假型物业或者是度假型的消费投资型产业，该比例意味着每年4-7亿元的消费水平。

二、度假地产投资路线图

度假旅游是度假地产发展的重要基础 ，度假地产发展是基于四季度假和单季度假两种模式，纵观世界旅游度假地产的发展，四季是最佳的模式。而中国海南、以及云南地区具有这方面得天独厚的自然条件。从本投资路线图可以看出，避寒市场、避暑市场以及向山东这种提供单项复合型的特殊消费的市场，是重要的投资区域。这也是度假地产追逐季节变化，消费者追寻度假旅游生活方式，资本追逐度假自然条件，形成投资热点，形成度假旅游发展的必要结构。

三、新型城镇化与旅游地产

林峰院长把新型城镇化简单总结为产城一体化。新型服务产业主导下形成的新型城镇化是未来中国最重要的发展目标和方向。而旅游作为一种服务产业，由于其“搬运”特性，形成大规模的人流聚集，并带来消费聚集，由此形成区域产业发展、城市发展和整个区域结构提升。旅游带来的消费不仅是门票、观光，还有大量的吃住行游购娱，这些是形成城镇化的基础。城市建设所涉及的消费设施、商业地产、休闲地产、旅游景区地产、旅游居住地产、养老居所等等这些都是旅游地产。他们卖的不再是住宅而是复合型地产，其销售、管理模式是综合型复合化的。因此传统做楼盘的地产正在死亡，而这样的一种旅游地产是等待大家去创造的、也是中国城镇化的一种全新发展模式。

基于这样的理解，在中国，人口除了向大城市聚集之外，还有养生、养老、会议、旅游等产业带动形成的就地城镇化。从国家推迟了一年才出台的新型城镇化规划来看，他为旅游、休闲、度假的发展带来了巨大的发展机会。

在这样的架构下，未来旅游地产可能会呈现以下特征：第一，开发综合化；第二，产城一体化；第三，产品服务化；第四，收益配置的合理化；第五，金融服务利用的合理化；第六，企业联合和品牌整合化。

四、如何摆脱旅游地产发展困境

可以推断，现在和未来的五年内，旅游地产在中国仍将继续大规模前行，这个浪潮在中国的政经环境下不可避免。但是旅游地产还面临着一些发挥在那困境，其中，最核心的问题就是鬼楼鬼屋现象。一句话，纯粹以住宅方式，即与城市分离、与旅游分离的社区住宅型地产，实际上已经走到了劲头，并且已经成为社会的包袱和困难，也成为旅游地产发展中一个非常奇怪的现象。

解决这个困境的方法是什么？林峰院长认为：

首先旅游地产要功能化。旅游地产需要一个规范和标准，来把旅游地产的模式、形态和符合于市场发展的要求，进行规范，形成一个明确的导向结构。而这样的导向首先是功能化，旅游地产不仅是房子，还是生活方式。

其次，旅游地产必须是城镇化的，要依托城镇配套，把生活居住环境，配套支持系统、管理系统有效承担起来，而不仅仅是别墅楼台。

第三是旅游地产要大量的创新。最主要的创新就是把使用权和产权之间进行分离和交换。所谓的产权是法定权利，而由于旅游的特殊性，旅游地产必然是部分使用，让渡没有使用的空间和时间的权利，是旅游地产要去创新解决的核心问题。如今财富网、途家等各种旅居交换系统都在做探索，我们相信在不久的将来将会实现突破。

五、旅游地产发展的未来趋势

旅游地产发展的核心是人气，赚人气，提地气，最终形成财气。林峰院长认为，未来旅游地产的发展趋势有三：

第一，在资源环境上，将强调生态自然、文化特色、科技智慧、可持续发展；

第二，在产品开发上，将融合体验消费，追求生活方式营造 ；

第三，在开发模式上，产业与地产深度结合，为区域综合开发及产城一体化开发 。绿维创景将旅游地产的开发运营概括为2363模式：开发、招商、销售、经营 。

建设开发2： 土地开发+项目建设

招商运作3：土地招商+商业招商+旅游招商

地产销售6：酒店产权地产+休闲商业房产+安置居住+休闲居住+养老居住+度假居住

经营管理3：景区经营+休闲消费商业经营+酒店管理经营

六、休闲小镇成为未来旅游地产开发的一种重要模式

在未来旅游地产开发的高标准要求下，林峰院长将休闲小镇看成是这里面最重要的一种模式。其打造架构首先要有吸引核，把人带来，形成人流，聚集人气。第二，做足休闲文章，把产业聚集起来，把业态做足，让人留下来消费，形成消费聚集。第三，延伸出来居住、酒店、客栈，以及社区配套和城市配套，形成利润收益。

这样形成的发展架构，林峰院长认为是一种开放型景区，而且这种景区将成为中国景区未来发展的主战场，因为他带来的是风貌吸引力、广场吸引力、客栈吸引力等等。他不仅是开放型景区还是消费产业聚集区，涉及各种业态，这些业态的聚集形成了产业园区的概念。另外他还是新型城镇化结构，需要社会配套，需要社会服务。他是在市场当中生长出来的，符合市场需求的城市。

休闲小镇理想模式

最后，林峰院长介绍了绿维创景倡议成立的“中国泛旅游产业服务联盟”。我们希望为泛旅游产业及泛旅游房地产开发与运营提供品牌导入服务；我们希望通过联合旅游全产业链所有环节上的品牌机构，聚集服务资源与服务能力，使旅游与旅游房地产开发的投资运营过程，成为资源整合与联合作战的价值运作过程。我们希望这种服务可以实现旅游和房地产投资运营过程的整合和联合运作发展的机遇。