新型城镇化下休闲商业与度假地产的开发运营

2014年12月5-7日2014广州国际设计周举行的“2014中国商业和旅游地产设计年会”隆重举办。我院作为协办单位出席本次年会，我院院长林峰博士在会议上做了《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》主题演讲，引起了相关人士的高度关注。

林峰院长发表《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》主题演讲

以下为演讲内容摘要：

一、休闲小镇的打造要点及发展架构

1、休闲小镇的三个打造要点

休闲小镇是指依靠某类具有开发价值的自然景观或人文景观，以旅游服务和休闲产业为主的小城镇。休闲小镇不同于传统城市，其成功打造一定要有三点：首先要有吸引核；二是要有休闲聚集中心；三是要创造延伸发展中心，这是休闲小镇发展的基本模型。

首先，打造旅游吸引核是旅游小镇发展的前提。温泉、文化、博物馆、文化遗产和非物质文化遗产都可以是吸引核。我认为旅游小镇的打造要形成完整风貌，整体成为一个景区，成为一种吸引力。

其次，要构建休闲聚集中心，把客人留下来消费。仅有吸引力，没有相应的休闲聚集结构，是无法打动游客留下来消费的，因此，应把夜间游客作为整个项目运作的核心机制，形成一个以休闲广场为核心的人气聚集核。夜间人气聚集，一是要靠游客、休闲客，一是要靠城市本地的居住人群。夜间人气的多少在于是否善于运作夜间聚集结构。通过人气聚集核形成酒吧街区、餐饮街区、小商铺街区、客栈街区等，构建围绕着夜间消费的多街区多业态的消费聚集结构。以西安曲江为例，大雁塔北广场每晚的音乐喷泉能为它聚集10-20万人的人气，从而使周边很快形成酒吧一条街、餐饮一条街，又进而形成了休闲娱乐街区、休闲商业街区、休闲酒店，由此形成了夜间发展的动力，在此基础上，其居住区有了很好的落地条件支持。

最后，多业态的消费聚集结构需要大量就业人口，由此形成本地就业人口的聚集。有了这些消费业态和一系列持续消费的特色产品后，可延伸出创造城镇化地产的基础。这个基础包括休闲商业地产以人气带动商气，商气带动财气，休闲商业聚集带动商业口岸价值，商业口岸价值提升商业地产价值，一个个商业街区的核心街区扩展到多街区，形成商业和商业地产快速发展的依托。而住宿业态所形成的客栈、酒店、度假村、酒店式公寓等是旅游小镇中重要的商业地产项目，也是重要的商业与居住结合的人居型地产。

以上的旅游小镇发展架构，我将其概括为三部分：吸引核+聚集核+地产延伸，具体包括：1、风貌吸引力：古镇、艺术、创意、西洋；2、广场吸引核：激光水秀、篝火晚会；3、餐饮吸引与聚集：一招先吃遍天；4、酒吧与夜间聚集：留客的关键；5、创意客栈聚集：客栈酒店及公寓房地产； 6、创意工坊街区：百工坊、百艺坊；7、娱乐游乐街区：演艺、洗浴、养疗；8、街区与商业房地产；9、就业与本地居民第一居所；10、大城市与周末居住第二居所；11、远客与度假居住第三所；12、养老居住。

休闲小镇的打造要点

2、绿维案例：贵州黄果树度假小镇

贵州黄果树度假小镇是绿维创景做的比较经典的一个旅游小镇案例。该项目位于黄果树新城的核心区和制高点，整个地块为丘陵地貌，距离黄果树瀑布仅2公里，地理区位非常优越。目前，黄果树瀑布虽知名度较大，但存在一个致命的缺点，即留不住游客，无法进行深度消费。因此，黄果树瀑布亟需跟一个与之相匹配的休闲类项目联袂，发展“泛黄果树大旅游圈” ，实现区域综合开发。在本项目中，绿维创景提出了“打造三心，构建旅游综合体，带动区域综合”的核心思路。一是，打造苗头宴舞项目，构建核心吸引中心。二是，以民俗文化为主题，设计餐饮娱乐、创意工坊等业态，做足夜文章，做强休闲氛围，打造休闲聚集中心。三是，以市场需求为导向，设置了精品酒店、休闲商业街区等休闲商业地产项目，一方面为游客提供餐饮、住宿、娱乐、休闲等服务，一方面促进资金快速回收，推动项目可持续发展。最后，通过我们的规划，黄果树成为了一个以“旅游小镇”为引擎，带动区域综合发展的典型代表，有效带动了区域的经济发展。

苗头宴舞——贵州黄果树度假小镇策划规划建筑设计

二、休闲商业业态与运营

休闲商业的业态与常规的住宅地产、常规的商业业态差距比较大，最重要的就是体验性，没有体验性就会被淘汰。体验的核心是休闲、娱乐，未来的商业地产发展中，体验将成为重要要素。对于休闲商业，强调小型业态化、多业主化，其中有很多具体业态模式，在此不细讲。

休闲商业和休闲小镇经济是景区的概念，加上商业本身招商运营的商业结构、房地产营销体系、金融结构，构成了休闲商业的架构。成功的休闲商业，依托商业打造模式，可形成“招商—选商—活商—养商”的商业运营体系；按权重也可简单分为招商和活商两大分支，即所谓“招的进来，活的下去”。

三、大众度假时代下的分权度假模式

1、大众度假时代已经来临

经济收入及中等收入人群的增长，为度假经济时代的来临奠定了基础。2011年，中国人均GDP突破5000美元，2013年达到了6767美元，预计2020年将破万，这为我国休闲度假的发展提供了强劲的经济基础。我国居民出游率快速稳定增长，市场上已形成了一定规模的度假需求，并将逐渐扩大。休闲度假占旅游总人次中比例大幅提升。大众度假时代已经来临，度假地产将是未来发展最迅猛的一个领域。

2、度假市场解读

在国家消费导向型政策的带动下，整个中央以消费作为主要带动能力，形成了很强的经济带动结构。中国现在的改革简单说两个方向，一个是释放消费需求，一个是提供消费供给。按照国务院办公厅正式颁布的《国民旅游休闲纲要（2013－2020年）》，到2020年基本可以落实全国5-6亿职工的带薪度假市场，计算下来平均每人每年带薪度假的时间为10天。带薪休假不仅意味着休假本身的时间，将这10天划分为两个阶段，每个阶段5天假期，加上前后两个周末，就可以形成一个9天的长假期，这样每个职工一年就可以多出两个共计18天的长假期。该群体一定会将这段时间用作度假使用，这也更加符合一个家庭或一个群体的效益。这样一个市场带来的经济潜力是不容忽视的。因此，带薪休假的落实显得尤为重要。

国务院的政策导向非常明确，到2016年到2017年带薪度假基本落实，将促使形成以下五大度假市场：

3、分权度假模式——度假地产的销售之道

但是同时度假市场也面临着几个主要问题：度假购房，不需要长期使用——产权与使用权分离问题；一地购买，不可能只去一地度假——交换问题；谁来打理与经营，收益如何保障——管理与经营问题；高总价买房，挡住了80%家庭——大众度假的供给问题。

针对以上问题，应运而生了“分权度假模式”，我们认为这是面向大众的度假地产销售之道。分权度假和分时度假都是国际市场上发展比较好的模式。

“美尔旅居”是由美尔公司创新打造的一种分权度假模式， 消费者每购买一份美尔度假产品，拥有一间精装度假酒店或度假公寓客房的十分之一产权（有实实在在的产权证），可享受每年免费28天，40年免费全球加盟酒店及公寓自由交换入住的服务。

2014年，绿维创景与美尔公司合资成立了北京绿维美尔旅居投资管理有限公司，以度假地产为基础，旅居交换与度假生活服务为主旨，创新发展度假地产开发新模式、旅居新模式及全球度假服务平台。绿维美尔以“一地置业，全球换住，终生度假，私人顾问”为口号，将立足北京，辐射全球，站在全新的高度服务全球旅居生活爱好者，开启分权旅居生活的新局面。

绿维美尔·全球度假俱乐部

绿维美尔的分权度假模式：

总体来说，现在有很多的投资人想要抓住度假时代的机遇，与度假结合，把卖不动的产品盘活。对于新常态如何有效的整合、运营、发展，旅游地产、休闲商业、度假地产应该有新思维，应该把投资、金融、度假服务等有效的结合起来，才是未来的发展出路。