林峰院长在第五届全经联地产金融研讨会上答记者问

提问一：我在采访的时候，经常有一种矛盾，旅游度假，本身应该是人少一点比较好，人太多了，可能就失去那种意义了。但是人少的话，商业配套和物业管理，又面临很大的压力。好多地方，包括开发商，他们在这两块儿也很纠结。

林峰院长：这包含了两个问题：

第一个，人的规模聚集，它和旅游品质的关系问题。

首先来回答第一个问题，实际上我们从经济上算帐，非常简单。第一，我要总量，总量有两个，第一个叫人数，第二要人均消费。如果人数达不到一定量级，那人均消费就得达到，这样也能保持总量。当总量不变的情况下，我相信大多数开发商情愿选择人少，而不选择人多，因为在人少的情况下质量提升了。但是如果由于人少，而带来最后总量大幅下降，开发商一定会选择人多。所以社会发展到什么阶段，对这个问题影响很大。当人们富裕程度达到一定水准的时候，我们对质量的要求高了，愿意支付更大的代价，来购买更高端的产品，也就是说高端购买支付能力大于中低端购买对支付能力的时候，大家就去升级了，一旦升级，产品的特征，也就跟着改变了。这个是单个产品它会面临的问题，区域发展同样面临这个问题。北戴河是做高端发展区域，还是做大众？黄金海岸做高端发展区域，还是做大众？整个秦皇岛的海岸线那么长，哪个做高端，哪个做中端，哪个做大众，哪个做极高端、奢华？这实际上需要政府进行规划，结合历史发展基础去整合的。现在，由于发展的时代，由于规模的问题，可能达不到有效控制和合理化，因此出现了很多问题，出现了很多困难。从理论上讲，这个问题是很清晰的，从实践上讲，这个过程控制是非常困难的。所以，当政府无法有效控制这样一个流量和产品价值的关系时，只能面对一个以量取胜，先做好收益价值，当人多已经变成负担的时候，才会倒过来控制人数。所以，这是一个市场和政府控制博弈的结构，也是逐渐过渡的一个发展过程。

第二，是季节性问题。

季节问题是我们旅游产业发展中间一直面对的一个核心问题。我们北方最大的特点，就是一年只有半年不到的时间是黄金旺季。淡季很长，超过半年。那么带来的问题，就是资源配置率非常低。所有的资源配置，只有半年的使用期。一个五星级酒店，在城市具有60%以上的入住率，在北京基本上能达到80%到90%左右。可是，北京郊区的大量度假区，却只有30%―40%的入住率。同样的投资，其入住水平完全不同，这就是由季节要素影响而产生的。

第二，如果靠室内游乐娱乐项目，带动淡季下的旅游发展，成本是非常高的，可能性也是比较小的。如何寻求合理化解决方案，是一个难题。一般冬季问题，我们给出的解决方案，第一个是温泉。温泉，是地热，是生态能源，是清洁能源，是符合发展趋势的。一个区域有温泉，整个区域就活了。第二个是滑雪。中国滑雪发展最好的是东北，但是东北的滑雪消费能力相对来说低，生态问题也比较严酷，所以它虽然室外滑雪有一定的基础，但是带来的愉悦和价值不是特别高。北京周边，恰恰是价值最高的，原因在于15度左右的室外温度，舒适性最好。只要滑雪的产品形成了有效的供应，就能形成冬季度假聚集结构。欧美生活方式中间，最大的一块儿度假不是夏令营度假，是圣诞节前后形成的大型的冬季度假结构。原来，中国的春节和度假之间是两件事，现在两者越来越靠近，这个就是滑雪度假。第三个是庙会模式度假，北京是最典型的、最大市场的庙会，不离家，逛庙会，跟熟悉的人度假，这个是冬季度假的另一个模式。这些模式，形成了冬季度假中以消费为提升，从而带活一些群体的解决方案。但是无论有多少解决方案，都不大可能把北方地区的冬季旅游变得比夏天旺盛。我们可以做一部分努力，去调节这些结构，但是不可能彻底解决这个问题。因此在这样的基础下，谁能够有效第把冬季问题解决，其房地产的价值就是最高的，使用效率和收益能力也是最好的，发展结构也是最良的。

这种把冬季、夏季等四季度假结构，有效结合的区域，未来的发展会更好。

提问二：我知道现在旅游地产它属于鸡尾酒式的组合，这里面刚才您说，有酒店，有养老，但是在用地这块儿，是一个很大的瓶颈，它里面涉及到很多板块。目前从国家政策上，有没有新的突破，或者说，企业在这一块儿，包括税收，有没有一个实质性的改变？有没有通过一些技巧，把这块儿解决掉？

林峰院长：旅游是个大口袋，我们讲和互联网思维相比，我提出旅游思维方式，它的特点，是以吸引力为前提，通过吸引力打造，形成业态聚集、休闲聚集、消费效益，从而实现目标。从中央政策的角度来说，能够有效的跟上这种符合中国发展的产业，实际上非常困难，包括新型城镇化，包括旅游产业发展。政策永远是滞后的，比如，新型城镇化规划，是大架构，和我们真正的就地城镇化发展的很多模式相比，不能解决细节问题。现有的规划法也好，规划条例也好，都有这样的问题，没法解决当前面临的具体问题。你们观察到了，土地问题就是其中一个方面。旅游用地40年这个概念，本身就很奇怪，为什么是40年？旅游难道就不是长久之计吗？因此，投资商在政策利用上，会削尖了脑袋，把其转化成有利的一种手段。

现在中央在几个地方，旅游试点，涉及到的主要问题就是旅游用地，和集体建设用地、商业用地、居住用地之间的关系。实际上从改革的角度讲，可以去尝试临时性的一个办法，但要形成一套完整的政策，可能性不大。旅游用地，实际上是一种产业用地，政府对此给予了一定的扶持。另外，农村集体建设用地、宅基地整理形成的集体建设用地，现在按照政策，如果用于产业，特别是用于像旅游、休闲产业，完全是符合政策要求的，是比较容易进行流转和使用的。养老用地和我们说的度假型养老产业所使用的土地，实际上是一件事，绝大多数是用不了这个政策的。

提问三：咱们全经联成立了地产金融这么一个平台，为什么考虑在当前这个结点成立？因为现在全国楼市走势不明，各投资人肯定也会更加的谨慎，做出更慎重的选择。那你们怎么投，去哪里投？

林峰院长：地产走势不明确，但是地产中的机会仍然很多，说地产已经不行了，大家不敢再投地产了，这种言论还少。因此，在这个行业中间，寻求发展机会，这是我们成立的第一个原因。

第二个，地产现在所形成的快速回报结构，仍然是其他行业难以取代的。传统地产的那种粗暴简单的手法，是注定被淘汰的，而综合运作和产业结合的手法，却很有发展前景。所以我们今天组建的基金，不是简单的房地产、房屋开发基金，它实际上是产城一体化基金，新型城镇化基金，产业发展基金，消费发展发展基金，是产城发展综合化发展基金。因此，我们不是纯粹拿来投房产的，地产基金只是其中一类而已。新型城镇化基金、产城一体化基金、创投基金和产业基金等，空间非常大。全经联平台上，金融运作和推进，实际上是水到渠成，它第一不脱离时代，第二不脱离市场，第三不脱离现在大家的实际需求。

提问四：现在整个房地产市场，大家的共识就是已经有明显的划分。我想问一下，如果我们以后投项目的话，是看项目，还是会有一个整体要求？大概这个盘子有多大？

林峰院长：全经联做基金这块儿，现在叫金融港，并不是单一基金的概念，它是一个大的基金合作结构，这是第一个。现在这个基金刚刚启动，应该有一个规划，一个宏大的计划，这是第二个。第三个回到你刚才说的问题。一线二线三线城市的提法，分化结构，是在去年和今年初的一种言论。

记者：对。

林峰院长：实质走到今天来看，我不认为只有一二线城市才有机会，我也不完全同意关于一二线城市，与三线城市，四线城市，这种投资机会完全不对等的结构。实际的情况，恰恰是二线城市和有一些四线城市，今年一季度后期，二季度开始，发展相当不错。所以说，趋势随时在发生变化，短期趋势的这种变化，并不代表长期结构。

另外，我们刚才讲到，在新型城镇化结构中间，实际上房地产结构来自于人的聚集，人往哪儿聚，哪儿就有房产的发展机会。人怎么聚集？我们来研究这个聚集模式。原来的聚集模式很简单，以大城市为核心的高度的摊大饼的聚集，北京说1800万太少了，不整到3000万停不下来。中国出现城市病就是因为整个城市布局架构不合理。

现在聚集形式，第一个叫城市群。城市群怎么聚，房地产就怎么聚。能够形成市场化的城市群发展模式，未来市场就聚集了房地产发展的最重要的支撑。城市群结构打破了单一城市摊大饼的模式，而形成了城市与城市之间，以及花园式的卫星城布局的一个网络化结构。在这种架构下，出现了1.5、2.5线城市，打破了我们关于一二三的结构划分。因此，理念在变化，整个架构在变化，新型城镇化的结构也在变化。

第二个聚集形式，叫逆城市，逆中心化。随着度假人群的增长，形成了短期居住，形成了旅游区聚集、养老区聚集、度假区聚集，这种人群聚集和产业发展的合理化结构有效配置起来，就形成了乡村的城镇化、就地城镇化。所以我认为中国城市化进程，实际上机会仍然是多样化的，不是简单的一二三四城市划分结构能解决的。它的主导性因素，是产业带动下人口聚集的模式和城市布局调整下新的城市聚集结构这两大要素。依托于这种结构，在不同阶段，不同区域发展是不平等的，出现的机率是有差异的。所以用一种模式去说，这是一线城市所以我投，这是二线我们不投资，这很荒唐，对整个市场的概括而言，基本上也是属于比较低端的一种理念。