林峰院长谈旅游地产发展

6月13-14日，第五届全国房地产金融投资实务研讨会在北京希尔顿逸林酒店成功举办。两百多名房地产企业家、五十多家金融投资机构参加了本次盛会，住建部政策研究中心、国务院发展研究中心领导秦虹、李佐军出席本次盛会并发表了主题演讲，十几位地产金融一线领军人物分享了在新型城镇化、商业地产、养老住区、产业园区等领域的投资机会及中小房企的投融资实务。

在本次大会上，全经联基金正式成立，著名地产金融专家、万通六君子之一的王启富先生担任全经联基金首任总裁，标志着全经联资源整合和金融创新迈出新步伐，标志着全经联平台功能正在升级，开始用资本的力量推动地产创新。未来，全经联将陆续成立并购基金、城镇化发展基金、文化旅游地产基金、精品酒店基金等，充分发挥全经联平台人才、知识、资本、资源和信用的优势，支持会员创新项目的孵化，推动创新商业模式的落地，推动会员事业的成功。

林峰院长出席了本次研讨会，并就旅游地产、新型城镇化等相关问题与相关专家、学者进行了探讨。

一、消费产业和新型城镇化，是房地产业和中国经济发展的最大机会

现在中国经济发展的机会，可概括为“消费产业+新型城镇化”，这也是房地产业发展面临的机会。如今，中国已经进入一个消费引导的时代，人口红利逐渐消失以后，消费红利正在成为中国未来20年发展最重要的发展动力。

中央的整个政策导向、改革的主要目标，也都是围绕消费红利展开的。中央现在出台的一系列政策中，和消费关联的、和分配制度改革关联的、和提供社会保障福利、和公平教育相关的等等，所有这些实际上都是释放消费需求、形成消费供给的导向。凡是能够释放消费需求，能够有效提供消费供给的政策，就是有效推动经济的政策，就是能够促进发展的政策。

二、国内消费呈现出几大趋势

1、旅游消费

旅游消费已经快速成长了十多年，未来至少还有二十年，会保持一个比较高持续增长结构。其中，度假消费正在成为现在旅游消费中一个最大的快速增长的机会。带薪休假制度的执行，是推进度假消费的一个重要因素。我国2008年就发布了有关带薪休假的相关条例，可是一直没有得到执行。按照中央的说法是2020年基本落实带薪休假，但按照现在的发展趋势，我们估计，2018年就会有比较大的推进，山东省已经提出来2018年基本落实带薪度假。带薪休假实际上是度假消费中很大的一个板块。

55岁多75岁的年轻老人，是典型的度假型养老人群，或者叫养老型度假人群，规模非常大。

教育消费，除了常规教育之外，还有各种各样的高端教育、业余教育、兴趣爱好教育、素质培养教育等等，整体形成了教育产业的发展。

医疗产业、健康产业、文化产业，原来都是国家统一的福利型事业，如今，正在逐渐将市场作为重要的一个领域方向，并形成巨大的消费市场。

寒暑假市场、黄金周市场、避暑度假市场、避寒度假市场等等，这些度假市场实际上都在快速增长，具有巨大的消费潜力。度假市场和度假地产具有非常大的关联，因为度假首先是居住，然后才是玩、吃、购物。

2、为城镇化带来巨大机会的内需消费

随着人民生活水平的提高，消费能力逐渐提升，在消费市场带动下，内需品的这种消费聚集，产生了巨大的效益，这就是我们说的形成城镇化的巨大机会。这一机会包括城市群下同城化发展的机会，包括通过生态改造，形成生态建设和生态城市发展的机会，包括智慧城市发展的机会，特别是为农民工提供的教育、医疗、文化等服务。

三、旅游地产的发展现状及趋势

1、地产商应逐渐的由单一的房地产投资开发商，转化成为产城一体化开发商

如今的房地产发展面临着几大死路，单一的建房子、卖房子模式，已经无法不通。

房地产必须和产业、服务、消费结合，房地产商应逐渐由单一的房地产投资开发商，转化成为产城一体化开发商，这种趋势代表了房地产发展的一种路径，也是房地产转型的基本方向。当然在这个大架构下，要想实现综合化、实现跨界经营、实现产业和地产的有效结合，实际上是需要平台合作、企业合作、联合发展的，也需要资源整合、人脉整合、结构整合、形态整合以及商业模式的创新。所以我作为全经联研究院常务副院长，在研究全经联本身的同时，也尽力为大家提供平台与价值，同时我也在研究地产产业发展这个瓶颈怎么去突破。

2、摆脱单一的投资目的，与居住、服务等使用价值结合的好的房地产产品将有更好发展

地产现在实际上进入了“触顶”阶段。简单的住宅性产品，现在大规模扶持的商业地产产品，以及和旅游不沾边、和城市也不沾边的所谓的旅游地产产品，基本上这些产品都是过量、过时、没用的。是市场不需要了吗？不是的，其没落的实质在于，这类房产多是用于投资的，使用价值并不高。没有功能支撑的、没有使用价值支撑的、没有有效的和这个区域的发展紧密联系在一起的，形成的就是鬼楼，空楼，鬼城，这样的产品，不可能占有市场。道理很简单，由于对房地产市场下跌的这样一种预期判断，造成了增值效益的消失。使用价值成为了决定房地产价值的最主要的因素。所以对于旅游地产来说，凡是旅游功能结合得不好的，它的销售实际上都是非常困难。

3、真正的旅游地产要具备两个要素

一半是火焰，意思是说旅游地产现在很火。大型企业大规模拿地、大规模造城、大规模造景、大手笔运作。另一半是海水，比较冰冷。鬼楼、鬼城、鬼镇、鬼社区，特别是对于以前受气候影响比较大的北方，形成的一些滨海地区的楼群，比较明显，山东沿海几千万的旅游地产，基本上都属于空置率极高的地产。那么什么样的旅游地产会更火？需要结合两个要素：

第一，我们称作为旅居社区配套结构，现在大量的地产不具备，而未来这种社区结构是非常明确的。

第二，要结合旅居交换系统。以旅居交换为主，分时度假和产权结合，实际上是今天中国旅游地产发展最主要的导向，我们把它称之为以分权为基础的旅居交换系统，这是中国未来度假地产发展的最重要的一种机制。现在全国对这个机制有很多探索，我们绿维也正在研究和推动这样一种旅居交换系统，旨在有效的为全国的鬼楼、鬼房提供解决方案，为旅游地产提供一套有效的发展模式。

4、发展较好的旅游地产的类型

另外一类旅游地产，就是刚才提到的高空置率的房子。这种房子没人居住，又在海边这种高腐蚀性区域，一般三到四年后就完全无法使用了。它本身就是中国旅游地产发展的一条错误之路，是房价高速攀升过程中间，由投机性导向而产生出来的一种畸形的地产产品。而今天真正旅游地产的开发空间非常丰富，多样化的旅游地产产品，仍然发展得非常好。

第一，旅游区的商业地产。商铺型的、客栈型的各种各样的这种有旅游休闲业态结合的商业地产，如，休闲商街、小镇、古镇、创意农业小镇、创意街区等等。这种商业地产发展的非常快，因为每一个旅游区，在休闲度假时代下，其功能不仅仅是观光，更是要留下游客来消费，要吃，要喝，要玩儿，夜间要看表演，整个这种休闲小镇，成为每一个旅游目的地，最重要的聚集形态和聚集形式，也是旅游导向的新型城镇化的最有价值和最典型的一种市场化形态。

第二，酒店型地产。它是酒店，也是房地产，可以销售也可以租赁，这一类发展非常好。

第三，养老型地产、乡村度假地产，还有结合了文化教育等因素的休闲养亲地产。什么叫养亲？比如，对于生活在北京的年轻人来说，父母过来帮忙照顾孩子，但在北京的住宿条件不好，价格又高，污染又重。这样，我们可以在北京郊区或者在周边，买一套面积较大、价格较为便宜的房子，那儿的社区有很好的学校配套，又有很好的老年活动配套，又符合我们居住的良性环境。我们称这种为休闲养亲，养的是亲人。

5、逆城市化下的泛旅游地产概念

类似于休闲养亲这样的一些手法和理念正在形成，其集聚以后，形成的是郊区化发展，是以城市群为依托，休闲卫星城的发展格局。这种旅游地产，离开了长期居住的地方，有一个空间距离，并以便捷的交通条件为前提，未来空间会非常大。以旅游为核心形成的旅游文化地产，旅游养生地产，旅游养老地产，旅游运动休闲地产，旅游商业地产，闲农业地产等等，我们称之为泛旅游地产，都可以纳入到旅游主导的地产格局中。它和很多产业有交叉，但是又不能离开主城区这个方向，我们将它称之为逆中心化，中心城市化。