新型城镇化架构下的房地产创新

导读：为进一步推动行业的创新转型，总结房地产行业创新的商业模式，由全国房地产经理人联合会（简称：全经联）主办的“首届中国房地产创新模式大会”于2013年10月26日-10月27日在北京四季酒店隆重召开。我院林峰院长受邀出席大会并发表题为“新型城镇化架构下的房地产创新”的演讲，受到与会人员的广泛关注。以下为精彩观点摘录。

城镇化的核心是人的聚集

新型城镇化对于房地产行业的发展是一个新的开启抑或是一个转折？新型城镇化是对旧的城镇化的反思，对于房地产企业而言，实际上早已享受了城镇化的盛宴。新型城镇化下的房地产发展，需要全新的结构和模式创新，而以旅游产业为主导方向，考虑创新发展的手段和方法是一个不错的选择。城镇化的核心是人的聚集，以前城镇化考虑更多的是以居住和生活为中心的户籍人口聚集，实际上还存在着一大部分流动性、短期性的人口聚集，特别是以旅游、休闲、度假、养老、会议、培训、运动等方式形成的聚集，这一聚集模式与长期人口居住聚集有很大差别。在新型城镇化中，人的聚集模式决定了城市发展的结构和新型城镇化之间城市化本身形成的结构。

人的聚集方向对未来城市的发展结构具有重要影响

人的聚集趋势和聚集模式是研究中国未来新型城镇化发展空间布局结构的关键要素。人通过什么样的方式，向何处进行聚集？我认为有两个方向：一是以中心城市为目标进行大规模聚集。一方面，大型城市群，已经成为人口聚集最重要、最核心的板块，如京津唐、珠三角、长三角地区形成的聚集。另一方面是在省会级别城市形成的聚集，如长株潭、武汉等。最近山东提出省会城市群的概念，实际上就是以省会济南为中心与一些中型城市共同构建的城市群结构。绿维创景所做的昆玉旅游产业带上的城市群整合，其主要结构也是围绕同城化进行城市聚集、人口聚集，在发展中形成中心城市，并促进城市群中心化、中心集聚化，由此形成未来城市化发展方向。二是与第一种聚集趋势相反的非高密度城市化区域的疏散结构。这种聚集是逆向的人群聚集，可以是旅游、度假、休闲、养老、会议、托管培训等形成的中短期活动结构，也可以是两到三个月的度假化和养老化的逆向人群聚集结构。以上两个趋势形成了两个方向的人流聚集结构，并由此产生不同的产业聚集、城市化聚集方向。

消费产业的拉动形成城市良性循环结构

新型城镇化要求以人为本，解决好农民工进城后的身份问题，以及由此涉及的教育、户口等问题，这需要政府投资一笔巨大的资金。中国持续发展的前提是土地红利、房地产红利等，如果没有这些红利，很难有今天的财富增长效益。通货膨胀使人民币对外一直在增值，财富大幅度增长的背后是固定不动产大幅增值带来的农民的补偿收益、政府的财政收益、有房者的财产升值收益等，这些收益加上居民收入大幅度增长、工资上涨、财产增长等形成了消费升级，进而消费产业的拉动形成城市的良性循环发展结构。如果这种循环被断掉，整个依托于土地开发形成的良性循环财富链将断掉，将会对中国已经形成的经济发展逻辑造成实质性的障碍。因此相对高水平消费人群的增长，就成为我国经济良性循环发展必须要依托的基础，包括土地制度、财政制度、改革等在内的这一实质性的结构在未来10-20年都难以打破。土地和人之间的关系、土地和福利之间的关系、土地和消费之间的关系、土地和产业之间的关系等，实际上已经形成了一个支撑未来城镇化发展要点的逻辑结构。从过去的产城分离到产城融合，从传统的引擎到新型的产业发展动力，从城乡二元到城乡统筹，从污染、粗放的发展到生态集约的发展都是城镇体系的合理化要点。

产城一体化发展进程

城、镇、村三级城市化管理模式和城市规划模式已完全没有办法支撑未来新型城镇化的创新结构。因为未来的中国将会形成大量的既不是城也不是镇或村，而是达到城镇化生活水平的综合发展区域、综合型发展小镇和乡村协调发展的城市组团。这种产城融合下的组团化发展区域不一定是中心镇，也不会是大型城市摊大饼的元素，在未来中国新型城镇化中将会成为最重要、最主导的发展模式，这也恰恰是综合发展过程中地产开发商寻找自己的产品线、独特发展模式最好的空间和最好的商业创新机会。在中国早期城市化模式中，城市依托于工业一体化发展，80年代出现乡村和工业融为一体发展。第二个阶段工业园区大量兴起，形成了工业和城市之间的分离，两条线同时并进，形成睡城、居住城与没有足够休闲、消费、文化及第三产业支撑的城市、以工业化为主导的工业园区，这两条线的持续进行，形成了空城、鬼城与工产业园区同时并存，这是房地产业最大的困境，也是现在整个中国发展面临的一个问题。未来的城镇化，产城融合模式将是主体，无论是纯工业化的配套关系还是以第三服务产业为主导，高端产业与城市之间结合，包括休闲、旅游、度假、养老等等产业推动下的流动人口的新型城镇发展，都会产生融合结果。

内需拉动将是未来城市发展的最大动力结构

现在的空城现象最重要的原因是没有产业支撑。选择什么产业支撑和扶持一个城市化的进程对未来整个新型城镇化具有重要的意义。完全靠高科技、出口产业、加工型产业、重化工产业出现了很多问题，新的产业选择中，服务产业、第三产业指导下以休闲消费、内需型消费为主导的城镇化比重在未来会越来越大，通过内需的消化、吸收并带动城市的消费形成城市生活水平与城市发展是未来最大的动力结构。

旅游引导的新型城镇化将会大规模的发展

旅游是“人的搬运”，通过旅游把人从中心城市“搬运”到目的地，从城市的核心区“搬运”到郊区，以“人的搬运”为主导而形成人员的流动和休闲聚集。旅游通过吸引力与吸引核形成的“搬运”基础，如果没有吸引力不可能形成旅游需求。旅游搬运的不仅仅是人，最重要的是消费能力。经济学看到的是钞票，人的搬运实现了消费聚集即钞票的聚集，通过旅游休闲形成了消费产业、消费经济的聚集和迁移。对于旅游目的地而言，通过消费经济的迁移，形成了消费型产业链的延伸和产业聚集结构，由此形成了以服务产业聚集为目标，通过游客消费特别是多天住宿，甚至一个星期的长期停留带来的除了门票以外的吃喝玩乐、教育、培训、运动、养生、养老等，构成了旅游目的地的消费产业聚集效应。消费产业的聚集效应需要基础设施建设、大规模的土地开发、房地产开发和消费产业的服务功能、服务产业本身的产业开发等。产业开发带动下的基础设施发展同时非常适合于居住，可以形成就业（包括农村人口进城就业）、服务人口在这个区域的就业聚集、城市居住需求和城市发展配套需求，由此旅游引导下的产业聚集带动就业、就业带动城市配套，城市配套和产业共享发展形成旅游城镇化，这是旅游引导的新型城镇化的基本逻辑。这个基本逻辑不仅仅针对旅游产业，对休闲产业、消费产业、养老产业、运动产业、教育产业等大量的服务产业均适合。因为产业服务的基础设施要求、就业人员的居住要求和流动性聚集与永久性居住聚集相互配合形成了这种聚集结构的城市化，这在中国将会形成较大规模的新型城镇化发展。

旅游产业引导下新型城镇化的主要模式

第一是对中心城市，特别是对大型城市和城市群中的卫星城具有重大作用。比如说北京和天津周边至少有30―50个卫星城，这些卫星城最大的作用是要让京津的中心城市人群，通过长中短期的流动聚集和相对长期的居住聚集结合起来发展，并把北京和天津的部分产业通过引导形成往外流动的一种发散性发展结构，这种发展结构的未来空间比摊大饼式的发展空间要大得多。第二是中型城市。比如义乌，会议、会展、休闲居住成为其城市休闲化的一种发展。第三是旅游小城的建设。有多少人就会形成多大的城，三十万、十万和一百万、一千万的游客量将会形成不同的聚集。十万人的聚集可以带动商业街，三十万人的聚集可以带动一个小镇，达到三百万以上的游客量能形成城市，千万级以上能构成城市群的发展。第四是旅游小镇。“一镇一品”的旅游小镇在未来新型城镇化建设中具有特别重要的意义。最有特色的经典案例是涿州，全市720平方公里，通过将村并成镇后节约土地，部分土地用于村里的建设，部分土地用于风情小镇的发展，部分土地用于集中发展，通过风情小镇结合花园城市打造休闲、旅游、创意农业等等。整个市域形成一个中心区、五个组团和49个风情小镇，并按照一镇一品的手法形成了自己的发展模式。拆迁费用不到100万，拍卖的土地费用达到200―400万，土地拍卖与拆迁费的价差使每个中心小镇能够形成20亿左右的收益，通过土地价差收益不仅能把农村的中心小镇产业化推动，而且能够通过城区房地产和城区产业发展促进中心城区和组团区快速发展。这是中国的城镇化在全域城镇化的创新，涉及到体制创新、管理创新，因为这种风情小镇不是靠建制镇、政府的管理，规划系统先有的城、镇、村的三级结构无法辐射到这种管理结构，从土地管理、城镇统筹、基础设施建设和产业发展，都需要在制度上进行改革创新和配套。

因此新型城镇化无论在一个县域结构中，还是大型城市群的创新结构中，或者在通过旅游目的地和产业创新产生融合的聚集结构中，都面对大量制度需要创新，特别是城乡规划的法律、法制和城市管理结构的创新。其中以产业为依托形成的综合开发结构是未来新型城镇的主要模式。万达从商业综合体到旅游、休闲、度假的综合化发展，形成了土地一级开发到二级房产产品、商业地产产品、旅游地产产品和各种各样的商业型、商用型地产产品开发，再到产业本身的扶持和产业经营，特别是第三产业的产业经营。通过地产利润、房产利润来推动这样一种综合发展，成为今天房地产产业必须要去面对的发展现实。

区域运营商成为房地产企业的未来发展方向

以区域综合开发为依托，以产业带动的新型城镇化开发为己任，已经成为今天房地产商最重要的发展方向和使命。不管是“美丽中国梦”还是未来新型城镇化的重要支持，都来自于依托土地、房产、固定资产投资、消费经济高速增长带动下的经济逻辑，房地产经营企业应将思维转向地产与产业、与城市运营有效结合上来，从而发展成为最重要的中国经济推动力量。