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旅游项目开发的模式与流程

作者:绿维创景 林峰2009-01-12 15:29:09

      

旅游开发,涉及到旅游产品设计、旅游商业模式设计、开发运作策划及景观设计四个方面。我们把四个方面整合起来的策划,称为旅游项目开发的商业策划(或全案策划)。旅游开发的成功与否,取决于游憩方式创新,商业模式落地,景观设计独特和的运营策划的现实。研究旅游项目开发的模式与流程,是为了从一开始,就较好的把握项目的核心。

一、 旅游资源开发的历史划分

我国旅游项目开发的模式,有一个进化的历史过程。旅游的发展,形成了从原始资源直接利用,到观光产品开发,再到体验参与及休闲度假产品开发,进一步发展到创新生活方式的旅游产品开发的螺旋上升结构。产品与资源之间的关系越来越远。文化和人性化的创新提升,成为旅游发展的主要方向。我们将中国旅游资源与产品开发的过程,划分为五个阶段。

原始资源利用期:80-90年,将景区圈起来,就可以收门票,并初步建设接待实施;

资源开发起步期:90-95年,以基础设施建设为前提,开发可进入性和观赏、接待条件;

资源开发转轨期:95-02年,全面开发观赏型旅游产品,开始引进并开发游乐休闲产品;

资源深度挖掘期:03-15年,进入情境体验型、参与娱乐型、休闲度假型产品开发阶段;

后资源开发期:15以后,进入休闲度假旅游及以创新生活方式为核心的产品开发阶段。

、 旅游项目开发模式

我们从不同角度大致用七个类别来划分旅游开发的模式:

1、按开发区域结构划分为三种模式:单一项目开发模式、成片整体开发模式、目的地整体开发模式;

2、按开发投入时序划分为三种模式:滚动开发模式、分期开发模式、一次性完成开发模式;

3、按产业多元性划分为两种模式:单一开发模式、综合开发模式;

4、按土地利用性质划分为三种模式:游憩区开发模式、旅游房地产开发模式、旅游城镇开发模式;

5、按与市场的关系划分为五种模式:近郊型项目开发模式、远郊型项目开发模式、区域型项目开发模式、全国型项目开发模式、国际型项目开发模式;

三、 旅游项目开发的前期工作流程

根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况,可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。

工作内容

开工准备阶段投资决策与合同签定期

管理架构与运作策划期

开工准备与政府审批期

程建设阶段资金运作与建设工程期

开业运作阶段开业准备与运作期

1、投资决策:投资决策的过程,最重要的是对旅游资源及项目开发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前,可以聘请旅游投资专家,通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后,提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》,以作为决策依据。

2、合同签定:旅游项目开发,一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源,都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规,对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心,其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同,并要求政府负责配套设施建设(特别是交通、水电等),是非常需要经验和技术的。合同签订的同时,需划定红线,确定项目的开发用地和建设用地。

架构管理:合同签定后,应立即着手组建开发管理团队,并建立开发运作的管理构架与管理制度。开发管理,应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。前期工作部:负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容:委托旅游投资顾问公司进行市场调研;委托旅游产品策划机构进行产品策划;委托规划设计单位对工程项目进行规划设计;编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。工程管理部:以项目经理为首的工程管部,负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作,保证工程按设计要求和合同要求完成。景区管理部:负责景区开业营销策划,办理开业手续,落实景区运营必备的人、财、物,提高景区的经济收益和社会影响力。

4、产品策划(项目设计)及项目运作策划:项目设计不是旅游规划。项目设计及项目开发运作的策划,主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司,提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合,应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。

5、规划、设计:产品策划完成后,或与此同步进行,应该聘请专业机构,编制《旅游总体发展规划》,或者直接编制控制性详细规划,应该包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。同时对一期工程,应该进行景观设计及建筑设计。规划、设计基本程序:勘察-规划-设计方案-初步设计-施工图设计。新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件,到规划主管部门办理用地规划许可证,方可委托专业机构进行建筑设计。

6、政府审批事项办理推进:通过政府的各项审批非常重要。其中,发改委立项,可行性研究报告审批,规划评审,市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请,国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请;规划委批准;土地规划审批;建设土地的招、拍、挂与征用;合同中政府承诺的落实;施工图的审查;建设准备与报建批复等等,十分繁杂。

7、资金运作与招商引资:项目建设资金不能全部靠企业自有资金,应积极进行融资和招商引资,用少量种子资金起动项目,利用项目融入建设资金。

8、建设准备与工程建设:以项目经理为首协调各方,监督、控制工程进度与质量,保证工程按设计要求和合同要求完成。旅游项目中主要有基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设四个方面。项目工程结束后,项目法人要组织验收工作。

9、开业运作:项目完成工程建设,与开业运行,还有较大的差距;开业需要人财物齐备,并且还要有切实可行的营销方案。景区开业需全面配置大量的服务人员,包括导游(讲解员),技术维护,环卫人员,保安,营销人员等等,需建立完整的旅游标识系统、旅游卫生系统(厕所、垃圾箱、排污等)、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等等 ,这许多属于软件建设,必须通过规则、流程、培训等管理工作,才能到位运行。要达到一炮打响的目标,是开业营销的重点;需要建立营销队伍是基础,理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等等。旅游景点在开业后的1-3个月进入正式运营阶段。正式开业营运一年以上的旅游景区点,可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。

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