如何规划四季全时引爆型景区——以大吾川乐活世界项目为例

       项目背景与问题判断

对于景区来说，规划一个核心引爆项目容易，但是规划“一年四季+白天+夜晚”都能引爆市场的项目很难。如何规划四季全时引爆型项目，让景区淡季不淡、旺季更旺？本文以大吾川为例，对如何在距离大城市较远的地块规划四季全时引爆型景区进行分析。

一、项目背景

大吾川，位于河北省石家庄市平山县，即中国革命圣地——西柏坡所在地。地块处于南岗水库与黄璧庄水库中间，滹沱河岸。距离河北省会石家庄市30公里，距离北京260公里，总面积约4870亩。

规划地块本是一个亏损的生态园项目，以森林拓展、农家餐饮、生态养殖、湿地公园和设施农业为主要游览项目，盈利主要依靠设施农业和服务接待。东胜集团将对其的收购作为进军旅游地产的第一步，经过几轮考察选定绿维创景帮助其盘活这一地块。

从资源角度来看，本项目地有大量的基本农田，建设用地很少，同时项目地的红色文化氛围非常浓厚，聂荣臻曾说过：“你们看，滹沱河两岸，稻子长得多好呵，真是晋察冀的乌克兰！”指的就是这块地。从市场角度来看，项目地距离西柏坡和石家庄都有一定的距离，未来面临的市场不能只是其中某一个区域，如何同时吸引这两块以及更广的市场？从季节来看，项目地处于华北地区，冬冷夏热，存在明显的淡旺季，规划何种项目才能做到四季全时都有引爆核？绿维创景如何做才能把这一“生地”炒成“熟地”？

二、问题判断

1、基本问题——基本农田多、建设用地少

项目地有大量的基本农田，但建设用地很少，注定本项目只能以休闲农业项目为主。摆在我们面前的问题是，规划什么样的休闲农业项目才能既带来游客又能打破土地的限制。

2、重要问题——市场对接和投资经济性问题

项目的规划必须首先考虑对市场的吸引力，经过讨论，项目组初步认为本项目主要有三个市场：一是西柏坡的分流客源市场，二是石家庄本地客源市场和周边市场，三是东胜集团的“办卡”客户。这些市场对哪些项目感兴趣？客人的潜在需求是什么？投资回报率如何？有无相关成功案例？

3、核心问题——缺少核心引爆项目

核心项目并不难做，难的是如何使土地性质受限制、投资回报要求高、远离客源中心的区域在一年四季中，包括夜晚和白天都要有核心吸引项目。