度假型养老模式

       度假型养老概念的提出

――老龄时代遭遇度假时代催生度假型养老

（一）2亿人、上万亿元的大蛋糕

依据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65岁以上老年人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会。到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的28%。2010-2040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每10年提高3.99%。

图1：中国老龄化进程

中国的养老市场呈现三个主要特点：（1）养老产业成为一个上万亿元的市场大蛋糕，养老产业消费群体人气超旺，已成为当前经济复苏中的一大热点投资领域；（2）养老产业内涵极其丰富，是龙头产业，它的繁荣能带动九大类80多个行业发展。例如护理、餐饮、医药、老年用品、金融、旅游、教育，还包括各种保险、基金会、健康管理机构等产业；（3）养老服务业是养老产业的最明显特征之一，包括专业的养老服务机构、养老服务人员培训机构、养老产业咨询公司、就业中介公司等。

（二）新时期养老的四大趋势

1、流动化：从消费者角度看养老

通过调研可以发现，有相当数量的中高收入的老年人希望去生态环境更好、服务更为完善的旅游区进行度假式养老。候鸟式养老和第二居所式养老的风起云涌就是鲜明的例证。2014年最新的调查数据显示，近几年仅在海南三亚，全国各地每年前往过冬的老人就已超过40万人。

北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6% 以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求。

在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。

图2：老年人养老调查

2、生态化：从开发个体看养老

随着消费水平的水涨船高，中老年人对养老社区的生态环境比以往更加看重，这也就迫使很多养老社区加大养老社区的生态化治理进程，但因为专业限制，很多养老社区还停留在“绿化”和“景观”的初级阶段，远远不能满足消费者的需要，既浪费了资源，又无疑使养老社区的品质大打折扣。

3、产业化：从商业模式角度看养老

国内的很多养老社区，因为开发规模大，迫于市场压力，开始有意识的向产业化转型，主动寻求和社会高端时尚文化圈的对接。

4、高端化：从消费层级看养老

中国的养老模式区别于欧美的福利型养老，目前市场的开发主体仍然是以企业为主，而企业为了可持续发展，必然将核心目标消费群体锁定在中高端。

图3：新时期养老的四大趋势

（三）当养老需求邂逅度假时代

上述养老时代新特征的出现不是偶然，而是时代发展的必然反映，是度假时代的一个缩影。第三次旅游浪潮开启了一个集“观光+休闲+体验”三位一体的“大旅游”时代。中国旅游产业开始逐步进入“度假”阶段，度假时代区别于旅游时代的特征主要有5高和5低――“5高”指的是高素质（度假市场面对的是50岁以上有钱有闲的人群）、高品质、高消费、高自主、高文化。“5低”指的是低密度（低密度的度假别墅，个性化的服务）、低强度、低辗转、低刺激、低插手。无论从养老群体的流动特征还是养老开发的模式来看，养老时代正在经历和度假时代的耦合发酵过程。

度假时代下，以休闲式养老、候鸟式养老、第二居所式养老为主要形式的度假型养老将成为未来一段时期内中国养生养老的主流形态。

据此，北京绿维创景规划设计院站在专业度假的视角，通过整合养老、地产、旅游三大模块，提出了“度假型养老”模式概念。常规的养老模块的构成大致分为五心――居住中心、服务管理中心、健康护理中心、文化教育中心、商业娱乐中心。常规的度假模块的构成大致分为七区――主题餐饮区、主题地产区、主题景观区、主题娱乐区、特色购物区、主题会议区、主题疗养区。度假型养老模式是取其二者的核心部分，并通过专业化打造、产业化融合在传统养老社区的基础上进行了突破性变革――让配套成为“主套”、让配套自我造血、让消费拓展延伸、让商业模式优化、让开发风险降低，进而形成一个高尚生活空间、一个高端生活区、一个文化聚集区、一个局部的商业聚集区。度假型养老模式总结起来就是“2+X+Y”模式。“2”指的是养老核心产品和度假核心产品，主要是适合中老年消费者的主题地产和核心的软件服务体系如蓝卡等；“X”是度假配套，如主题餐饮街区、主题商业街区、主题论坛等；“Y”是养老配套，如老年大学等。

图4：度假养老的“2+X+Y”模式

度假型养老模式迎合了养老时代的个性化需求和度假时代的高端时尚需求，是着眼当前养老地产的种种难题而量身定制的一揽子战略框架，为政府、市场、开发商的养老开发提供了更有市场意义的综合化解决方案。

（四）度假型养老模式的意义

度假型养老模式的提出，解决了五大问题：

一个平台――搭建了高端养老群体的生活平台。很多养老模式一直在极力倡导为中老年人打造一个“从摇篮到天堂”的“老窝”，为这些高端中老年消费者营造出一个相对独立、相对高端的“世外桃源”，泰康就是其中的杰出代表。泰康模式最大的借鉴价值就是“由单纯卖房转向卖幸福的后半生”、“卖的不是房，而是尽善尽美的服务”、“生活就是度假”。泰康的突破就是颠覆了传统“卖房”的概念，“消费者不是来买房，买的是随时可以来、随时可以走的度假第二居所”。但从上述度假型养老标准来看，这些模式仍然有很大的提升空间，尤其是中国传统的“家”的概念的整合和更为专业的休闲配套板块的打造。

一个市场――度假型养老成为高端度假区的又一重要机会市场。度假型养老概念既不是一个单纯的旅游概念，也不是一个单纯的养老概念，又不是一个纯粹的地产概念。这个概念最大的价值就是在旅游、养老、地产三个市场客户群中，成功的聚合并切分出了一部分高端市场，既迎合了政策导向，又满足了养老市场，同时又兼顾了开发商的利益。所以成为高端度假区可以轻松切入的一个盈利模块。

一个“港”――度假型养老社区成为都市人快、忙、乱生活中“离尘不离城”的“避风港”。在第四代养老模式中，养老，无法成为企业主导的养老地产开发的核心营销概念，站在企业开发角度，“养老”的全称应该是“养生养老产业”，应该是“养老、养生、养心”的三维组合，应该是相对外向型的产业综合体，一句话总结就是在喧嚣的都市中营造出一个“生产、生活、生态”的高端生态循环型社区。北京绿维创景规划设计院就是以经典的创意和专业的视角“在都市中做度假区”，使度假型养老社区成为都市人的“避风港”。

一道曙光――度假型养老模式让“鬼城”迎来新曙光。鬼城的问题各不相同，但关键原因大同小异――无差异、无配套、无新营销模式、无视社会中更广泛的养老需求、无（活力）产业链。所谓的活力产业链，指的是这个鬼城未必要有强有力的主导实业（当然，有主导产业最好），但一定要有富有活力的时尚业态和更有活力的时尚人群，从而在局部形成时尚人气商圈。度假型养老最大的价值就是给鬼城提供了一个“活力产业链”和更多的“活力人群”，从而让鬼城集聚人气，形成商气，带动地气。在新营销模式上，泰康给了我们很多启示（尽管泰康模式无法复制），但泰康的“卖服务”、“跳出地产买房子”、“变急功近利短期套现型为短期套现型和度假预支长期套现型相结合的长短结合”模式，值得诸多鬼城借鉴。

一扇门――度假型养老模式为地产销售开启了另外一扇“阿里巴巴”之门。度假型养老模式不仅仅是相对高端和相对时尚的多种业态组合，更是让传统的城市地产开始向功能化、综合化、时尚化、艺术化、国际化、产业化的“都市旅游地产”转型。蓝卡模式的植入等软性服务只是北京绿维创景规划设计院倡导的第四代养老模式其中的一部分，绿维创景更主要的工作是通过创新的金融业态、互联网智能化技术导入、主题景观、主题文化、主题商业、主题俱乐部、主题养生、主题论坛等模块的植入和再造，为传统地产赋予更多的主题功能，从而吸引和网聚更多的目标客户群。所以第四代养老模式的目标客户群开始变得更广泛――不但吸引了高端中老年消费群，更对社会顶层和更加富有活力的中产阶级产生了莫大的吸引力。至此，度假型养老模式让传统的地产开始跳出狭隘的地域概念，走向区域整合的国际化文化营销之路。

图5：度假养老解决的五大问题