市场化下的新型城镇化商机及发展架构

编者按：2014年3月27日，首届长株潭新型城镇化建设新区成果展示及土地推介会在长沙举办，云集了众多国内土地一级开发企业、房地产开发企业和投资商。我院林峰院长受邀出席，针对新城区发展建设发表了主题演讲，并与与会嘉宾讨论长株潭城镇化的发展现状及问题。以下为演讲实录。

新型城镇化规划已正式出台，关于城镇化的讨论进入到了白热化阶段。新型城镇化如何有效地在中国未来发展中发挥作用、区域开发中如何借助新型城镇化取得长足发展、地产开发商如何有效地整合商机，实现地产的转型升级和创新发展，这些成为了摆在政府和开发商面前的最现实的问题。绿维创景也一直在研究这些问题，并形成了一些研究成果。

一、市场化下的新型城镇化

新型城镇化作为国家的等层设计及核心战略，其本质是“人”的城镇化，是让农民、农民工享受到与城市居民同等的权利和福利。在这样一个庞大且复杂的城市建设及社会改造系统中，需要大量的资金支撑，单单依靠政府的力量显得有点薄弱。政府引导、市场主导、多方参与将成为未来新型城镇化推动的有效模式。我国正在进行的大规模改革，也正在引导市场和企业进入，以市场为导向、以企业为核心，与政府的管控作用、宏观调节作用实现有效对接。

市场化下的城镇化最重要的是产业先行，实现产城一体化，只有产业聚集才能形成人口聚集，增加就业率，从而消除“鬼城”。传统的城镇化以工业为基础，在形成大量的工业园区、工业城市，推动城镇化发展的同时，也面临着工业与城市分离、环境污染等问题。第二类是生产性服务产业引导的产业园区，包括物流产业园、文化创意产业园等等。第三类是以消费性服务产业为基础形成的消费休闲聚集区，他不做传统的产业链结构，也不是传统的生产性产业，而是服务业，特别是以人的消费为主体的产业的聚集。最典型的就是旅游产业，它所带动的养老、养生、会议、度假、休闲商业等泛旅游产业体系，把人从核心城市搬运到远离这些区域的目的地，形成人口聚集，进而形成消费行为及消费产业的聚集。

城镇化的另一个结构是城乡一体化，不可能所有的农民都进入到大城市、城市群，建设城乡统一的建设用地市场，打破二元结构户籍制度的就地城镇化，是未来城镇发展最主要的方式。

与此同时，新型城镇化中还存在另外一种新现象――逆城市化，即逆中心城市、逆中心城区，比如相对远离城市、依托优势资源所形成的度假区、养老区、休闲小镇等。

二、新型城镇化所带来的商机

新型城镇化最核心的商机来源于城市发展模式变化、城市人口增加所带来的房产升值、土地升值以及由产业与消费能力互动而产生的发展结构。

其一是由地价差异形成的结构型升值，即由全国地域发展不平衡结构、中心区到边缘区之间发展不平衡结构，造成的级差地价。

其二是商业模式创造的升值。新型城镇化中涉及土地一级开发、土地二级开发及区域综合开发，其价值来自于整个区域的交通状况和城市区的互动、产业导入结构以及环境建设和生活配套价值，未来更重要的在于社会改革措施的利用和公共服务设施改革。其中，社会改革主要是制度改革，而公共服务设施改革主要面对的是医疗、卫生和教育、养生养老这些原来处于社会统筹管理中的福利的市场化改革。

三、以休闲消费为核心的城镇化结构

第一，人气

人气聚集是任一项目中带动地价升值最重要的要素，如何运用人气是地产开发和景区开发中需重点解决的问题。林峰院长认为，旅游人气、商业人气、休闲人气、夜间人气，对城市周边区域的开发提供了动力。其中，休闲人气打造依靠休闲项目、休闲环境以及休闲节庆、游乐等一系列活动；城市商业是很难拉动人群尚未形成的新城新区的，因此运用休闲商业带动区域发展就显得非常重要，比如拉动性很强的餐饮业；夜间人气聚集，一是要靠游客、休闲客，一是要靠城市本地的居住人群。夜间人气的多少在于是否善于运作夜间聚集结构。以西安曲江为例，大雁塔北广场每晚的大型激光水秀能为它聚集几万人的人气，从而使周边很快形成酒吧一条街、餐饮一条街，又进而形成了休闲娱乐街区、休闲商业街区、休闲酒店，由此形成了夜间发展的动力，在此基础上，其居住区有了很好的落地条件支持。

第二，商业口岸价值

人气带动商气，进而形成商业口岸。在综合区域开发中，以级差地价为运作模式，运用交通、景观、夜间聚集结构、休闲聚集结构、商业聚集结构做商业口岸，用商业地价带动区域运营对整个区域有较大好处。

第三，产业选择与产城一体化

无污染产业、生产服务业、消费服务业等产业是新型城镇化的重要选择。如何整合这些产业，如何使其与消费聚集形成的城市人气实现有效搭配，是未来新型城镇化中产业结构配置合理化的重点。

第四，宜居化建设

林峰院长认为宜居化的标准为：环境优美、文化氛围浓厚、生活配套服务化。

第五，配套市场化开发

林峰院长将其简单的概括为“一老一少一办”。一老，即养老问题市场化、一少及儿童教育等问题市场化、一办即办公市场化，尤其是针对目前智慧化、网络化、互联化下的城市发展。

第六，二三四居所发展模式

新城仅靠一居所支撑难度是很大的，如何把二（周末居住）、三（度假居住）、四居所（养老养生居住等）包含进来是一个难点。

第七，城乡一体化

利用综合体和花园城市形成延伸化发展，将城乡进行有效结合及统筹是未来城镇化发展的必然之路，也是重点。因为国家下一步有关土地发展的方向非常明确，就是以改造农民土地、改造老居住区为主。在这种情况下，如何把农民用地、宅基地有效地转化为合理建设用地，如何利用花园城市及综合体模式形成风情小镇、休闲小镇，对于未来城镇发展结构有非常重要的意义。