绿维创景：旅游地产已经成为区域综合开发龙头

       政府与投资商的目标合流

旅游地产的综合开发，政府区域开发目标与投资商区域运营目标合流

绿维创景规划设计院院长林峰博士指出，超大型旅游综合开发项目的诞生，是产业转型、土地财政与旅游房地产商业利益合流的产物。

旅游是具有引擎效应的产业，能够推进服务产业聚集发展、形成新农村建设的全面提升、带动土地升值、延伸商业房地产及休闲度假房地产等高利润项目，实现开发的快速回报。因此，依托“服务产业聚集、土地升值、房地产高回报”这三要素，已经成为旅游产业发展的主流模式。

绿维创景认为，传统旅游项目（以游客为服务对象，通过服务，获取收益的项目）的投入产出比已经越来越低，特别是在一流观光资源已经全部开发完成之后，旅游服务与旅游设施开发项目都是“高投资、低回报、长周期”型项目。政府为促进产业转型升级的产业开发导向，与投资商在泛地产高通胀时代的高回报率要求，在当今的旅游服务与旅游设施产品开发上，已经形成了明显的矛盾结构。然而，由于国家房地产调控，城市房地产开发十分透明，利润率相对降低，投资商亟需绕过调控政策，获得开发土地。而旅游地产的开发环境相对来说还比较宽松，高额的土地一级开发利润和旅游休闲度假房产利润，可以抵消旅游服务与旅游设施项目开发的高成本。

林峰博士还指出，现在新一轮圈地运动的主要方向，正是面向非城市区域的旅游区域开发。大批房地产商及其他投资者纷纷涉足旅游综合开发，大量资金涌入酒店、温泉、旅游地产、旅游演艺等行业，投资项目也逐渐呈现出大规模、高档次的特点。

目前市场上的超大型旅游综合开发项目，就是在这样的背景下产生的。