城市风貌建筑旅游开发模式研究

       五大道项目背景

一、五大道项目背景

天津作为国家级历史文化名城，保留了一批具有较高价值的历史风貌建筑，形成了独特的建筑文化和城市景观，有“万国建筑博览会”之美誉。“五大道”地区是天津风貌建筑最为集中的地区，汇聚着英、法、意等国风貌建筑230多幢，名人名宅50余座。

在项目考察中，我们发现五大道的旅游开发存在着如下问题：

1、历史风貌建筑产权关系混乱：区域内包括国家产、地方产、宗教产、军产、私产等复杂产权关系。而且由于处于老城区，很多建筑被老城居民占用，年久失修。

2、区域内部用地类型复杂：区域包括居住用地、公共设施（含行政办公用地）、教育用地（包括2所中学、4所小学、10所幼儿园/保育院）、工业用地等多种用地类型，对于旅游整体开发存在一定障碍。

3、历史风貌建筑蕴含的文化体现不足：五大道的历史建筑都承载着厚重的历史及文化价值，但是目前针对历史建筑的文化开发不足。旅游者主要以建筑观光为主，对历史建筑蕴含的文化体验不足。

4、土地成本过高：五大道地区位于天津市区的核心位置，市政府近年来已投入数亿元进行风貌整治，使得五大道成为市内环境优秀、位置优越的黄金地段，过高的土地成本为区内建筑的腾迁、改造制造了较高的门槛。根据估算，一次性土地出让成本已经占据全部投资成本的1/3以上，成为制约五大道地区健康发展的瓶颈。

5、内部社区居住人口密集：五大道总面积1.3平方公里，至2004年底，居住人口为43409人，人均居住面积16.5平方米，每平方公里人口密度33076人。社区人口密度较大。

我们认为，对于城市的传统街区来说，因其历史悠久，知名度高，极富特色，应该保留其原风貌，使之成为旅游、怀旧、购物、拍影视剧等于一体的特色街区。五大道作为天津的标志老街区之一，在城市快速发展的今天，站在城市经营的角度，协调政府、民众、开发商及旅游需求，实现社会价值、市场价值、城市品牌价值的全面提升。因此，建立可操作的立项、开发、建设途径，形成示范效应的“五大道模式”，将具有历史性的意义。

二、经验借鉴

1、国外历史风貌建筑开发模式

威尼斯的静态保护模式：全城当作文物，房屋内外都作古董保护，经济因结构性单调乏力，旅游业多为观光，城市入不抵出，无力自救古屋古城的衰颓，加之海水上升与古屋古城下沉，危机已显而难解。古城古屋保护靠财政拨款，颇乏活力。

卢塞恩生活情境再现模式：严格复古原有风貌，全城除古城墙与箭塔供游览外。能住人、开店等用的古屋，都精心维修，一如从“时光隧道”返回的入昔生活，靠自己在市场经济中生财。自我精心呵护，富于持续发展的保护活力。

欧庄园城堡出让模式：政府将有极大保存价值且需要修缮的建筑以极低的价格租售给有经济实力的人，但入住者必须用巨额资金，按规划保护、修缮这些庄园、城堡。

2、国内异国风貌建筑开发模式

青岛八大关“入住者养楼”模式：以城市周边旅游亮点景区及度假地产开发为目标，通过货币补偿、产权调换等方式，搬迁部分居民，通过公开招标，把使用权卖给有实力的人和单位。居住者在保持原汁原味、“修旧如旧”的基础上，必须维修损坏部分并维护。遵循两个“绝对”：绝对不能随意改变房屋结构；绝对不能随意改变“小楼”外装修。

广州沙面分别招商模式：以“商务文化旅游”为定位，政府通过房屋置换迁出居民，将欧式建筑翻新改造，使其成为“最值钱物业”。在置换出可商用的古建后，斥资整饬外立面以及基础设施，然后引入不同的投资者，形成以餐饮、商旅为主的有吃有玩的集中地。 

3、国内成功特色风貌商业区开发模式

上海“新天地模式”开发商统一开发、招商模式：用旧建筑包装现代商业文化，让人既能在历史时空的隧道中穿梭，感受到历史的气息，又能享受现代时尚文化。目前，上海新天地已成为集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。其开发模式由一个发展商根据自己的市场定位，采取统一对外招商的办法，而且只租不卖，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌。

广州“上下九”模式政府统一引导、规划模式：具有地方文化特色的，以市民消费为主。由于商铺多为私人产权，政府只能通过逐步的引导，来实现统一的规划，政府作为主要手法来规范市场，但至于经营者要卖什么，还是需要靠市场调节来运作。

4、国内历史街区主要开发模式

（1）政府投资进行整体改造、开发，保护地域历史建筑风貌及文化特征，打造城市旅游品牌，如成都宽窄巷子开发。
（2）政府进行项目整理、产权清理，成片出让，吸引一级开发商进行旅游开发，如上海新天地开发模式。
（3）对于已形成市场效益的区域，政府进行产权清理，分割建筑体进行出让，如青岛八大关和广州沙面。
（4）对于初步形成市场效益的区域，开发商进行项目整理，虽然拆迁、置换成本高，但土地出让成本较低。