历史文化景点商业物业开发模式研究

近年来，随着城市休闲市场快速发展，给城市内的历史文化旅游景点，带来了巨大的商业开发机会。本文系统总结依托历史文化景区的旅游商业物业开发，讨论对象仅局限城市的主城区范围内的历史文化景点，包括：历史文化艺术馆、博物馆民风民俗景点、历史遗存和历史遗迹、寺庙佛塔等。我们认为，这类开发既有着明显的商业房地产特征，更具有特殊的旅游经济性和历史文化性。因此，开发过程应该充分依据旅游资源特性，深度挖掘文化，选择合理的开发模式。

一、 城市型历史文化景点的商业开发现状及主要问题

1、 开发现状及特征

由于景点的保护需求及对周边地价的提升作用，城市型历史文化景点的商业物业在景点内、外的发展有着明显的差异：

景点内：第一，商业内容以相关历史文化商品和纪念品零售为主，辅以配套型服务业，主要利用既有的空闲建筑（非文物、非吸引物建筑）开展商业活动；第二，商业具有主题突出、氛围浓厚、环境幽雅、规模较小、形态单一，管理较为落后等特征；第三，商业的设置重视对景点吸引物和环境的保护，商业的管理者大多为景点员工或对外承包经营，物业的所有权属于景区。

景点外：第一，由于土地所有方式的灵活和复杂，景点外的商业内容显得丰富多样，小至特色商铺、大至形成综合性的城市中央游憩区，但均围绕着景点自身的历史文化核心而发展；第二，由于景点的带动作用，其外部商业具有规模较大、数量较多、管理较灵活和先进、业态丰富、商业氛围相对浓厚、商业竞争激烈等特征。

近年来，由于整体旅游市场的升温，作为城市文化精神的体现，历史文化景点的稀缺性更促进了景点旅游商业的发展。景点内，商业形态愈加丰富和充实；景点周边，商业发展更具规模、大批旅游文化街、主题商业街区的得以开发，许多城市中央游憩区雏形初现，成为了景点重要的外围补充。

2、 开发面临的主要问题

旅游商业快速蓬勃的开发同时，很多问题也开始凸现，并直接影响城市旅游商业及旅游商业房地产的正常发展：

1) 景点内商业形态单一、业态落后，发展与保护的矛盾突出，难以为景区进一步发展提供充足的资金支持，大部分景区的收入还是以门票销售为主。

2) 景点的质量（级别）差异造成了明显的门票差异，形成了明显的客源分化，大部分高质量、高级别景点本地居民绝少涉足、而质量和级别较低的景点也无法吸引外地游客。客源的分布不均对于依托景区的商业也呈现不同程度的不完全发展态势。

3) 客源分化造成高质量景点商业的消费季节性明显，低质量景点商业的消费额低、地价低的两极分化特征，直接影响景区周边商业的正常发展，均不利于形成有价值的综合性城市游憩中心和游憩节点。

4) 景点商业的不完全发展使商家难以调和团队消费和散客消费、外地游客消费和本地游客消费、大众消费和主题消费之间的多重矛盾，加剧了旅游商品和旅游服务的单一性缺陷。有缺陷的商业格局与单一的商品形成了恶性循环。

5) 不完全、不稳定的旅游商业消费使很多大型旅游商业楼盘开发和经营矛盾难以调和，加大了这些物业的开发和经营难度。

6) 景点的历史文化内涵和商业经营内容严重脱节，形成了游客甚众、消费甚低、地价虚高的地产形态，造成城市土地资源和开发资金的浪费。
究其原因，可以发现，景区资源开发程度浅、历史文化资源与现代商业结合不足，商业开发思路陈旧、旅游经济与城市商业脱节、开发过程粗放等直接导致了以上问题的出现。

二、 影响城市历史文化景点商业开发的主要因素

1、 游客来源因素 

2、 景点的区位因素 

3、 景点的历史文化因素 

三、城市历史文化景点的商业物业开发模式对应性分析

・不租不售

这种模式为自主经营，所获得的收益是最大的，在国外的商业地产项目中较常见，目前国内一些发达城市也有出现，但是相对很少。其原因在于国内开发商没有相当雄厚的资金实力或者有很成熟的经营运作能力，缺乏信心，因而觉得风险太大。该类模式主要可能出现在等级高、景点质量高的景区内部商业，其商业基础为景点内的核心吸引物，其产权属于景区，且受到相关条例保护和约束，不可租售，但又具有一定的商业开发价值，开发经营收入归景区所有。如通过景区内吸引物开展的固定的商业展览、研讨、论坛等商业形态和服务。

・只租不售

该类模式主要出现在景区的土地范围内，包括内部的小型商业和景区边缘的主题性商业物业，其物业产权属于景区，且受到相关条例保护和约束，不可销售，但可以灵活租赁。成都武候祠的“锦里旅游一条街”即为该类开发模式的代表。该模式的收益较慢，对于其后期的提升性改造支持略显不足，但由于景区作为其物业所有者，对于该类商业物业的整体形象维护、控制、推广力度较强，且能很好地配合挖掘景点的历史文化内涵，因此，该模式对于景点的持续性发展具有稳定的积极作用。

・只售不租

该类模式大多出现在景区的土地范围外，特别是等级高、景点质量好、位于城市商业核心区域的景区周边容易开发。由于景点的资源优势可快速带动周边低价升值，开发商可通过该模式快速获得利润，投资商也因为景点的优势而增强投资信心。具有较好的自然景观的历史文化景点，即使本身的历史文化吸引物的质量较低，由于开发商可充分结合景区的自然优势和历史文化基础，也可以开发具有历史文化内涵的休闲型商业及住宅。充分利用景区门票低（甚至无门票）的特点，可在开发概念上将景区作为其物业的外部配套，吸引本地顾客购买及消费，以增强投资商的信心。但该模式由于开发商的快速商业行为特点，对于其物业的持续经营一般缺少有力的规划和管理，该类物业容易出现业态重复、混乱和竞争过度激烈的情况，不利于物业的持续性发展。

・又租又售

这种模式最复杂，最繁琐。具有很强的适应性和持续性，受景点质量、客源结构及区位的影响均不太大，能同时兼顾长期和短期的收益要求，可供开发的物业形态，可引进的商业业态均最丰富。这种模式虽然避免了前三种开发模式的弊端，但涉及商业地产开发中三种权益关系最多，也最难以平衡。对所依托的景点要有充分和细致的分析和了解，开发过程也需要足够的精耕细作，同时需要根据景点特征，研发出最适合的销售、招商和管理模式，自然，其收益也是最合理和可观的。