京城旅游市场的一个空白点

一、需求分析

1、旅游者需求

北京真正吸引外地旅游者的原因在于它是六朝古都，现在的首都。旅游者被历代宫殿园林的高贵气势、无数个帝王将相的神秘生活和其间浓郁的京城皇家文化所吸引，其潜在的真正核心都是想自己体验、感悟和享受一下帝王的生活。但是北京现阶段的所有旅游产品中，尚没有产品可以真正满足这种需求。

故宫紫禁城，皇家花园北海、颐和园、圆明园，明十三陵，八达岭、慕田峪、司马台长城，恭王府、雍和宫等众多皇家文化旅游资源，在一定程度上均属于文化观赏类低级旅游产品。因文物保护等因素，只能对保留下来的王宫遗址和生活用具进行观光游览，很多地方还只能站在远处观看，不能触摸，没有参与，最多就是穿一件衣服照一张相片而言，根本不可能进行深度的体验和享受，完全不能真正满足旅游者内心深处的需求。

因此在北京享受帝王生活的旅游产品是北京旅游市场中最大的也是最有价值的一个市场空白点，这种在外地旅游者乃至北京市民心中压抑多年的需求所蕴藏的能量不可估量。

2、政务商务需求

北京是国家绝大部分政府最高权利机关所在地，在各方面拥有巨大活动能量的高官汇集与此。对于谋求政治生涯升级的政客和谋求经济利益的商人，均需要在此针对政府官员进行正式的、非正式的社交活动，需要能够与之相配、具有独特性、高文化品位和身份地位象征的请客吃饭娱乐活动的场所。

同理，商人与商人之间为了某些目的也一样需要这种场所。

虽然到目前为止，北京共有五星级酒店30家，但服务达到五星级的仅占９．５４％。大量的五星级饭店或号称五星级的饭店服务达不到五星级水准，关键在于，具有本土文化特色和品味的高端酒店实在是凤毛麟角。在这些高端酒店进行上述活动已经流于俗气，不能满足文化品位的高端要求，不是最佳选择。

3、北京高收入者

根据招商银行的“金葵花”理财指数，针对国内7个大型城市个人金融资产在50万元人民币以上的高收入群体调查发现，北京的高收入者比例最高，占城区总人口的8％，以北京1200万常住人口加300万流动人口计算，北京高收入者高达120万。另据《北京蓝皮书：2001年中国首都发展报告》透露，北京高收入家庭的户均资产已达235．6万元，1／3的高收入者为私人老板或国有单位的领导人。这批高收入者一样拥有享受北京帝王生活的文化冲动。

二、核心理念

根据资源条件和市场分析，我们认为可以运用情境体验方法，进行游憩方式设计，尽快打造出“享受帝王生活方式”的核心旅游产品，抢占北京文化旅游市场的空白点和制高点。

1、项目名称：X皇行宫（暂定）

2、功能定位

长城与十三陵国际游线上的核心景点及特色游客接待中心

享受帝王生活的文化体验型休闲娱乐旅游景点

北京皇城文化消费明珠

3、项目性质

以X朝帝王生活为主线的一个独具个性的主题文化产权酒店

4、核心原则

本项目为一旅游项目，而不是历史文化的考古课题。

故针对旅游市场需求，对明代帝王文化进行挖掘演绎再创造，以满足现在政治经济文化形态的要求。而不能完全照搬当时的王宫建筑、帝王真实生活等等，不流于形式，重在文化精神内涵，核心在于文化体验感觉。不局限于正史，反而要注重挖掘明朝皇帝的宫廷野史，其中更具趣味性和吸引力。

5、市场定位

将本项市场定位为高中端市场。具体而言：

１）首先考虑长城游线上庞大客源和相应功能定位，为长城游线的核心景点及特色游客接待中心，服务于高中端旅游者。特别是国际游客。 

 ２）高中端政务商务餐饮娱乐接待市场。

项目定位：北京最有文化享受品位的旅游景点及北京最具身份象征的主题文化酒店。

6、整体效果

通过在建筑、音乐、歌舞、服饰、饮食、语言、礼仪、婚姻、绘画、医术、权利、节庆、工艺品、民俗、名人、事件等等方面进行明代文化主题的情境布置和游憩方式设计，营造一种氛围、制造一种环境、设计一种场景、完成一个过程，刺激旅游者的视觉、听觉、味觉、触觉、意觉，使旅游者时光倒流600多年，对明代16位皇帝宫廷生活的方方面面进行参与性深度体验和享受。以主题化的系列化产品谱系将空间、时间和事物协调成一个不可分割的整体，实现文化的极至活化和精神层面的需求满足。

文化上：蜡像馆的艺术价值和政治意义，可以住宿的明朝皇家生活博物馆，建立高端文化品位。

经济上：享受帝王生活方式的市场吸引力。

7、商业模式

该项目借用旅游房地产的经营概念，整个主题酒店采取产权酒店销售方式，前期回收成本，避免风险，取得效益。从项目策划完成，就可以进行炒作，引进战略投资人。