投资商怎样开发旅游项目

       旅游项目开发模式与流程

开发旅游项目，就是开发旅游产品，即通过创意策划、规划、建设、人力资源配置、服务管理、营销推广，形成旅游产品的运作经营。  

目前国内的旅游产业中存在着一个最大的问题，就是产品的全面过时。因此，我们称现期的旅游产业为“一个产品全面过时的朝阳产业”。  

提到产品的过时问题，必然涉及到游憩方式更新换代的问题。游憩方式更新在九十年代以后发展特别快，目前正处在从传统观光型向休闲度假型过渡的中间阶段。人们对于好玩与不好玩、怎么个玩法、怎么个娱乐法、怎么个休闲法已经有了一种非常高的要求，已经产生出完全多样化的需求。  

1、旅游资源开发的历史  
旅游项目开发，可以从旅游资源开发的历史过程中，找到进化的印记：  
１）原始资源利用期：80-90年，圈起来收门票与初步接待；  
２）资源开发起步期：90-95年，基础设施建设与观赏旅游；  
３）资源开发转轨期：95-08年，观赏旅游全面开发与游乐休闲产品形成；  
４）资源深度挖掘期：2004-2015年，情境设计与体验旅游；  
５）后资源开发期：　2015-、休闲度假与生活方式。  

旅游的发展，形成了从原始资源直接利用，到与资源之间越来越远的关系。越来越多的人为思路和人性化的理念化的东西，成为旅游发展的重要方向。

2、旅游项目开发模式 

旅游项目开发的内容和模式很多，小可以小到一个游乐设施；大可以大到一个片区、大到一个城市，一个旅游目的地整体。只要有一个主题可以持续性地开发运作，我们都可以把它看作一个项目来进行。我们从不同角度大致用七个类别来划分旅游开发的模式，只做为开发的初步分类： 

１）自发与自主  

自发开发模式：自行策划、管理处、投资商，比如说一些农家乐项目； 

自主开发模式：专业策划、管理处、投资商，自主的开发相对有策划和规划。 

２）主动与被动 

选点开发模式：比如野生动物园，在大连做了一个，在昆明再做一个，完全可以主动选点。 

招商开发模式：通过政府或投资人招商的模式。有土地、有资源，招进一些投资人进入开发，这是相对被动的一种开发模式。 

３）开发区域结构  单一项目开发模式； 

成片整体开发模式； 

目的地整体开发模式； 

４）开发投入时序 

滚动开发模式：持续小资金投入开发； 

分期开发模式：阶段性投资开发； 

一次性完成开发模式：先开发完成再开放； 

５）产业多元性 

单一开发模式：单一产业的产品项目； 

综合开发模式：多种产业结合，复合产品结构； 

６）土地利用性质 

游憩区开发模式； 

旅游房地产开发模式； 

旅游城镇开发模式； 

７）与市场的关系 

近郊型项目开发模式； 

远郊型项目开发模式； 

区域型项目开发模式； 

全国型项目开发模式； 

国际型项目开发模式； 

3、旅游项目开发的前期工作流程 

近年来，旅游项目投资开发形成了热潮，大量民营企业进入旅游业，但对于如何规范高效的进行投资与开发，大多数企业没有遵循旅游产业的规律，甚至出现了“边规划、边报批、边建设、边开放”的“四边现象”。 

我们几年来一直在进行旅游项目投资，提出了一个旅游项目开发的“标准流程”。所谓“标准”，只是我们的企业标准，是一个对旅游开发流程的一般性提炼，也可将该流程称为“一般流程”。对于不同的项目，需要根据资源、环境、政策、投资商实力、市场、交通变化等各因素，进行结构调整。 

根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工作流程。 

旅游开发的三阶段五期： 

１）投资决策 

投资商对一项旅游资源或项目感兴趣，到决定进行旅游投资，需要一个投资决策的过程，这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前，可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。 

２）合同签定 

旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。 

合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。 

３）架构管理 

合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。 

开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部顺序完成。因此，应着眼于人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为： 

前期工作部：负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。 

工程管理部：以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。 

景区管理部：负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。 

４）产品策划（项目设计）及项目运作策划 

项目开发的主要人员到岗，资金到位后，应及时启动项目设计工作。项目设计不是旅游规划。项目设计及项目开发运作的策划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。 

为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。 

５）规划、设计 

兵马未动，粮草先行，规划设计是建筑开工前的重要工作。产品策划完成后，或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制《旅游总体发展规划》，或者直接编制控制性详细规划，可以包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。旅游规划不是简单的建筑工程规划它包括投资计划、社会效益、环境保护等许多内容。 

规划、设计基本程序：勘察－规划－设计方案－初步设计－施工图设计。 

新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理用地规划许可证，方可委托专业机构进行建筑设计。小型项目常用规划方案代替初步设计方案，初步设计方案要通过发改委与建委等相部门的联合审批后，进行施工图设计。施工图设计方案要报送经建委审批，建委一般委托省级以上建筑规划设计院进行审核，并提出修改意见。大型项目要组织工程、结构、力学等专家进行集体论证。施工图是工程施工的依据，法律规定未经审批的施工图不得使用。 

６）政府审批事项办理推进 

前期工作部的重要工作之一，就是通过政府的各项审批。其中，发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等等，十分繁杂。 

７）资金运作与招商引资 

建设投资之前，应该确定合作伙伴，落实投资种子资金。一般而言，项目建设资金不能全部靠企业自有资金，应积极进行融资和招商引资，用少量种子资金起动项目，利用项目融入建设资金。 
信贷资金是建设资金最重要的筹措来源。根据投入前期资金与建设需要资金的缺口，应该积极进行银行融资。 

在不失控制权的基础上，投资商可根据对项目的安排，应该把项目主体设计为有限责任公司，并争取引入战略投资人，以扩大公司资本金。 

对于项目的附属工程，如景区的接待设施和服务设施，应拿出一部分项目进行招商引资，引入相关的专业投资人，对索道、设施游乐、酒店等等子项目，进行合作或独立投资。

８）建设准备与工程建设 

在工程施工期间，以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方，监督、控制工程进度与质量，保证工程按设计要求和合同要求完成。 

旅游项目中主要有基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设四个方面。 

项目工程结束后，项目法人要组织验收工作。竣工验收标志旅游项目建设阶段结束，是全面考核建设成果、检验设计施工质量的重要步骤。竣工验收一般由项目可研批复单位牵头组成验收委员会（小组）进行验收。规模大、复杂的综合性旅游项目要进行初验，或分阶段进行，然后进行全项目验收。竣工验收通过后，项目正式投入使用。 

９）开业运作 

项目完成工程建设，与开业运行，还有较大的差距；开业需要人财物齐备，并且还要有切实可行的营销方案。开业工作由景区管理部负责，它应在工程竣工前，进行生产（营业）准备工作。工作内容是：筹集营运资金；招聘、培训员工；采购生产物资，建立供货渠道；制定营销计划；健全规章制度。 

景区管理部在竣工验收结束后，持竣工验收单（证书）等相关资料到旅游主管部门（旅游局）办理旅游经营许可证。跨县市区景区（点）开业，报上一级旅游主管部门检查审核。凡达不到景区（点）开业条件，未经旅游部门审核的，不得正式开放营业。到税务、物价及其它相关部门办理开业手续。 

景区开业需全面配置大量的服务人员，包括导游（讲解员），技术维护，环卫人员，保安，营销人员等等，需建立完整的旅游标识系统、旅游卫生系统（厕所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等等 ，这许多属于软件建设，必须通过规则、流程、培训等管理工作，才能到位运行。 

开业还有一个极为重要的方面，就是营销。建立营销队伍是基础，理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等等，以达到一炮打响的目标，是开业营销的重点。旅游景点在开业后的1-3个月进入正式运营阶段。正式开业营运一年以上的旅游景区点，可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。